ТСЖ «Разъезжая 33» в Федеральном арбитражном суд Северо-Западного округа не смогло доказать права на цокольное помещение в своем доме. 

Согласно справке проектно-инвентаризационного бюро Центрального района Санкт-Петербурга, нежилое помещение 3Н площадью 49 кв. м когда-то было квартирой. В связи с наличием заглубления этаж помещения учтен как цокольный. 

«Энка» на Разъезжей учтена как имущество Санкт-Петербурга и сдана КУГИ в аренду ООО «Производственно-коммерческая фирма «Монолит». 

Между тем, как следует из экспертного заключения, в спорном помещении имеются санитарно-технические передаточные устройства (инженерные коммуникации, оборудование), обеспечивающие обслуживание более чем одного помещения в доме, а именно: трубопроводы со стояками системы центрального отопления, водоснабжения, канализации. 

ТСЖ «Разъезжая 33» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КУГИ Санкт-Петербурга и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании недействительной государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение. ТСЖ «Разъезжая 33» пыталось доказать права собственности на объект, ссылаясь на статьи 289 и 290 ГК РФ и статью 36 ЖК РФ, указывая, что в помещении 3Н находится инженерное оборудование, полагая, что оно предназначено для обслуживания более одной квартиры и относится к общему имуществу дома. Товарищество ссылалось на определение Конституционного суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, указывая, что правовое положение подвальных помещений жилого дома находится в прямой зависимости от назначения, а не фактического использования помещений не имеет правового значения. 

Однако дело было проиграно в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленобласти и вышестоящих инстанциях. 

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, исходили из того, что отсутствуют основания для признания спорного помещения относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а также сослались на пропуск срока исковой давности.

К началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. По состоянию еще на 1977 год помещение использовалось под контору РСУ № 35, в дальнейшем имело назначение «конторское», представитель собственника – КУГИ – сдавал помещение в аренду третьим лицам на основании договоров.

Окружной суд также не поддержал товарищество: «Согласно правовой позиции, приведенной в  постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения».