2 августа президиум Правительства РФ одобрил проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Проект подготовлен Федеральной службой по финансовым рынкам России.

Действующий закон об ипотечных ценных бумагах был принят в 2003 году. Сейчас Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выпустило ипотечных ценных бумаг на 55 млрд рублей, российские банки – на 37 млрд рублей. 

Основу надежности ипотечных ценных бумаг составляют жесткие требования к кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК в более чем 70 регионах России. Базовые требования к ипотечным кредитам – соотношение суммы кредита и стоимости залога не выше 70%, требования к обязательному страхованию заложенного имущества, исключение из расчета размера ипотечного покрытия кредитов с просрочками платежей по кредиту или страхованию и т. д. Дополнительные требования устанавливаются стандартами АИЖК и условиями документации по выпускам.

Кроме этого, структура выпусков облигаций с ипотечным покрытием включает элементы дополнительного усиления кредитного качества, такие как субординация, наличие резервного фонда, избыточной маржи и др. 

Выпуск облигаций с использованием специально созданного ипотечного агента (на сегодня их у АИЖК пять) позволяет исключить для инвесторов риски, связанные с деятельностью инициатора выпуска и самого эмитента.

При этом различают выпуски – транши облигаций: младшие и старшие. Последние более надежны. Международные рейтинги старших траншей облигаций на уровне не ниже российского суверенного. 

Поправки к закону уточняют понятия и более четко разграничивают особенности выпуска разных траншей. «С одной стороны, здесь полный спектр инструментов: хочешь надежную бумагу – покупай старший транш, хочешь рискованную бумагу и, соответственно, заработать более высокий процент – пожалуйста, младший транш, но уже необеспеченный», – заявил журналистам после заседания президума глава ФСФР Дмитрий Панкин.

Всего же законопроектом предусматривается:

– наделение ипотечного агента правом привлекать кредитные и заемные средства в рамках осуществления уставной деятельности; 

– необходимость указания в учредительных документах ипотечного агента максимального количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается; 

– отмена требования об обязательной выплате процентов по облигациям с ипотечным покрытием для младших траншей; 

– отмена требований к размеру ипотечного покрытия для младшего транша облигаций с ипотечным покрытием; 

– отмена ограничений по доле денежных средств в составе ипотечного покрытия; 

– прекращение права требования досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием после прекращения оснований для предъявления такого требования; 

– обязанность эмитента облигаций с ипотечным покрытием информировать владельцев таких облигаций о наличии у них права требовать досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, цене и порядке осуществления такого погашения, а также о прекращении права требовать досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием путем раскрытия или предоставления соответствующей информации в порядке и сроки, установленные нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. 

Специалисты Ипотечного агентства Санкт-Петербурга пояснили корреспонденту «Кто строит», что законопроект этот рассчитан на защиту прав профессиональных участников рынка ценных бумаг и инвесторов. Ипотечные облигации не обращаются на биржах, а приобретаются долгосрочными инвесторами — пенсионными фондами и страховыми компаниями и держатся до погашения. Это надежные, но не слишком доходные бумаги. Самое главное в новом документе помимо разграничения типов траншей – уточнение условий, при которых возможно досрочное погашение ипотечных ценных бумаг и ограничений по доле денежных средств в составе ипотечного покрытия.