Землю – крестьянам, офисы – рабочим

   11 сентября 2014, 12:47
С начала года в Петербурге введены в эксплуатацию 17 новых бизнес-центров, второе полугодие обещает стать еще более «жарким».

Безымянный.jpgЕвгения Амелина. Текущий год останется в памяти участников рынка как бьющий все рекорды в различных сегментах недвижимости. С начала года в Петербурге введены в эксплуатацию 17 новых бизнес-центров, второе полугодие обещает стать еще более «жарким».


Общая площадь качественных бизнес-центров, введенных в Петербурге за первые шесть месяцев 2014 года, почти достигла отметки в 150 тысяч кв. м. До конца года, по подсчетам экспертов компании Knight Frank St. Petersburg, будет введено еще порядка 170 тысяч, а в 2015 году к уже существующему предложению прибавится еще более 200 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Кто все это арендует и станет ли Петербург городом пустующих бизнес-центров, разбирались журналисты газеты «Кто строит в Петербурге».


Передовой А-класс

Относительное перенасыщение рынка уже сегодня наблюдается в сегменте бизнес-центров класса А - планируемый график заполнения в большинстве новых комплексов, введенных в конце 2013-го – I полугодии 2014 года не был выполнен, утверждают специалисты компании East Real. Аналитики Maris соглашаются с коллегами: «Спрос в Санкт-Петербурге растет не так быстро, как предложение, это приведет к дальнейшему обострению конкуренции, росту уровня вакантных площадей и корректировке арендных ставок в меньшую сторону». Тем более что международные холдинги, планировавшие расширение своих представительств в России, приостановили свои планы ввиду нестабильной политической и экономической обстановки.

К слову, пока объем вакантных площадей не вышел из-под контроля, и, несмотря на значительный ввод новых объектов, он  даже сокращается.  «За прошедшие полгода доля вакантных площадей в сегменте офисных центров класса А сократилась и по итогам первого полугодия составила 18,3%, - сообщила Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg. - Поглощение качественных офисных площадей в первом полугодии 2014 г. увеличилось по сравнению с показателем первого полугодия 2013 г. в 1,9 раза и составило 83,9 тыс. кв. м».


Бизнес-миграции

Переезды из одного бизнес-центра в другой редко носят массовый характер, ведь сам процесс переезда связан с большим количеством неудобств для компании. Исключение составляют расширение, увеличение штата организации. В кризис 2008 года наблюдалась тенденция переезда компаний из БЦ класса В, в некоторых случаях даже из БЦ класса С, в офисные центры А-класса, поскольку в кризис ставки значительно снизились, и компании смогли позволить себе арендовать более качественные помещения. Если условно разделить существующих петербургских арендаторов на тех, кто стремится сэкономить, то есть большинство, и тех, кто в большей мере озабочен формированием имиджа и репутации, коих в разы меньше, то ситуация следующая. Первые из-за роста ставок переезжают из класса В в класс С либо сокращают занимаемые площади в текущем бизнес-центре, вторые – переезжают из бизнес-центров класса А, расположенных в старом фонде, в новые объекты. «Новые бизнес-центры заполняются преимущественно посредством переезда арендаторов, в А-классе основная причина этому - улучшение условий, - комментирует Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges. - Например, из центрального района, где объекты высокого уровня представлены старым фондом, соответственно, старые сети, инженерия, нет парковок, арендаторы переезжают в новые бизнес-центры. Предложение класса А в старом фонде будет понижаться в стоимости, так как не в состоянии конкурировать по комфорту с новыми зданиями, но в них смогут переехать арендаторы из бизнес-центров класса В». 

Собственники бизнес-центров также вступили в борьбу за арендаторов. «Некоторые компании, оценивая потенциал рынка, стараются проводить переговоры с текущими арендодателями с целью перезаключения договоров на более льготных условиях, - уточнил Иван Починщиков, коммерческий директор East Real. - Новые контракты арендаторы в основном пытаются заключать в рублях либо с фиксированным валютным коридором. Как правило, в кризисное время больше всего страдают компании из сектора консалтинга».


Сделки и ставки

Самыми востребованными объектами на рынке офисной недвижимости остаются БЦ класса В со ставкой до 1000 рублей за кв. м. В основной массе сделки по аренде небольших площадей заключаются по анонсированным ставкам. «В классе А сделки закрываются на уровне в среднем 1500 рублей за кв. м в месяц, - поясняет г-н Починщиков. - В классе В закрытие происходит на уровне 900–1000 рублей за кв. м в месяц, при этом арендатору не нужно вкладывать дополнительные деньги «в стройку», поскольку большинство помещений в бизнес-центрах этого класса предлагается со стандартной отделкой».

Собственники бизнес-центров предлагают арендаторам различные бонусы – это может быть полная отделка по техзаданию заказчика, дополнительные парковочные места, при аренде крупных блоков от 1 тыс. кв. м арендатор может претендовать на скидку в денежном выражении.

Скидки потенциальным арендаторам готовы давать практически все арендодатели в зависимости от того, на какой стадии находится строительство бизнес-центра. «В основном мы начинаем арендные кампании за год до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы сделать лучшее предложение по аренде для якорных арендаторов, - уточняют в уточняют в East Real. - В таком случае собственники получают свой доход сразу после ввода бизнес-центра, тем самым сроки окупаемости остаются в рамках бизнес-модели».

Результат опроса, проведенного специалистами Knight Frank St. Petersburg, показал, что заявленная арендная ставка в петербургских бизнес-центрах превышает ожидания потенциальных арендаторов на 8% в объектах класса А и на 7%  - в классе В.


«Радужные» перспективы

До конца 2014 года к вводу запланировано порядка 200 тыс. кв. м высококачественных офисных площадей, более половины из которых составят столь полюбившиеся девелоперам бизнес-центры класса А.

Подавляющая часть строящихся офисных центров располагается в Московском районе, таким образом, продолжается тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности делового района вдоль Московского проспекта.

«Второе полугодие, по нашему мнению, будет более активным с точки зрения появления нового предложения: ожидается значительный ввод новых площадей. Кроме того, в активную стадию арендных кампаний войдут проекты, запланированные на 2015 г. Несомненно, огромное влияние на рынок окажут экономическая ситуация в стране и общий политический климат», - подвела итог г-жа Пузанова.

 

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
 
Поделиться:  
Все новости