Город припарковался временно

   16 мая 2014, 10:00
Наличие парковочного пространства является одной из важнейших составляющих современного мегаполиса. К сожалению, в Петербурге найти место для машины сложно даже в просторных спальных районах, не говоря уже о ситуации в историческом центре – она давно уже стала критической.
Любовь Андреева. Наличие парковочного пространства является одной из важнейших составляющих современного мегаполиса. К сожалению, в Петербурге найти место для машины сложно даже в просторных спальных районах, не говоря уже о ситуации в историческом центре – она давно уже стала критической. Одним из решений проблемы могут стать платные парковки, первую из которых губернатор северной столицы обещал построить уже к январю будущего года.

В общей сложности в центре города появятся 23 тысячи платных машиноместа. Первая городская платная парковка должна открыться в районе станции метро «Чернышевская». Соответствующий проект разрабатывают комитеты по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), градостроительству и архитектуре, КГИОП, а также Центр транспортного планирования, Дирекция по организации дорожного движения и региональное УГИБДД.

Дорогая и сложная
По данным аналитиков, на сегодняшний день значительную долю парковочных мест составляют индивидуальные типовые гаражи (ИТГ) и открытые автостоянки. Из всех мест хранения 73% составляют ИТГ, 23,5% – открытые автостоянки и 3,5% – паркинги и встроенные парковки. Тогда как в Европе вместимость паркингов составляет более 8% от количества машин, зарегистрированных в городе. 
Среди основных причин недостаточного количества строящихся паркингов – цена, а вернее, соотношение цен автомобиля и гаражного места. В западной Европе стоимость гаража составляет около 30% от стоимости автомобиля, в многонаселенных столицах – сумма доходит до 40%. В Петербурге стоимость гаражей значительно превышает данный уровень. 
Другая причина - длительные сроки окупаемости проектов строительства паркингов. Зачастую возведение паркинга для крупных строительных компаний является «навязанным». Представьте, что парковочное место, учитывая въезд и выезд, занимает приблизительно 30-40 квадратных метров, если это отапливаемая парковка, то себестоимость квадратного метра будет составлять около 40 тысяч рублей, а в цокольном этаже жилого дома может дойти до 200 тысяч за квадрат. Что касается окупаемости, то она составляет в среднем от 5 до 6 лет, но это лишь в случае продажи машиноместа, при аренде вернуть деньги инвестор сможет не раньше, чем через 10 лет. 
Кроме того, возведение гаражей (особенно подземных и в исторической части города) влечет за собой много технических трудностей, а это, в свою очередь, приводит к ограничению предложения новых объектов, имеющих хорошую локацию вблизи жилых домов. Согласно градостроительному регламенту, далеко не в каждом месте гараж может быть построен. К трудностям можно отнести и отсутствие типовых проектов паркингов,  и завышенные требования проверяющих инстанций. 
Так, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) не поддерживает инициативу по организации парковок под площадями в историческом центре Петербурга. Николай Клементьев, директор по проектированию ГК Спектрум говорит: «Ситуация с подземными парковками в центре – сложная, так как территория очень затесненная, насыщенная большим количеством подземных коммуникаций. Практически единственной возможностью является новое строительство на месте снесенных зданий. Строительство парковок на окраинах экономически не оправдано, т.к. там, как правило, есть достаточно места для организации плоскостных или многоярусных надземных паркингов».
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака» полагает, что подземные паркинги - достаточно дорогое удовольствие, как для застройщиков, так и для будущих собственников. В центре они остро необходимы, в спальных районах вполне можно обустраивать многоуровневые паркинги или  открытые стоянки.
«Проблема дефицита парковочных мест остро стоит в Петербурге уже много лет. Особенно это касается центра города: зоны золотого треугольника и Петроградской стороны. Во-первых, в этой локации даже в бизнес-центрах высокого класса не всегда существует паркинг, либо количество машиномест в них бывает очень ограниченным. Это связано с тем, что зачастую бизнес-центры здесь реализуются в старых зданиях, которые плюс ко всему могут охраняться как памятники архитектуры. Существующие ограничения не дают возможности создать подземный паркинг», - комментирует проблему Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.
«Общественных» платных парковок в Петербурге также очень мало. Более того, сейчас наблюдается тенденция их ликвидации с последующей заменой другим проектом или же бесплатной парковкой, но на гораздо меньшее количество мест. Примером тому является Конюшенная площадь, где ситуация с парковкой резко ухудшилась. По мнению спикера, в какой-то степени решают проблему платные паркинги в торговых центрах: «Галерее» и «Стокманне» - это объекты нового строительства, поэтому проблемы с созданием многоуровневого подземного паркинга здесь не было.
Сергей Ярошенко генеральный директор ООО «КВС» также полагает, что в Петербурге существует острый дефицит парковочных мест, особенно в исторической части. «Жизненно необходимо строить парковки и паркинги, в том числе, в центре. Естественно, не разрушая при этом имеющиеся здания, а уходя вглубь, под землю. Иначе через пару лет центр полностью встанет. Я считаю, что должна быть принята государственная программа по организации подземных парковок в центральной части Петербурга. И не надо бояться обрушения зданий. Если будет политическая воля, то и проект сделают высококачественный, и построят, как надо, без ущерба для существующей застройки. В Барселоне, где сосредоточено немало архитектурных шедевров, подземные паркинги в центре - обычное дело. Чем мы хуже? Кроме того, нужно сократить количество светофоров, создав развязки и подземные переходы. Это необходимо делать, если мы хотим вернуть Петербургу хоть какую-то комфортную среду обитания», - говорит он.   
«Лучшим решением проблемы парковки в городе может и должно стать наличие вместительного паркинга в каждом новом проекте. Так, наш городской проект – жилой комплекс «Дом БДТ» - включает встроенный подземный паркинг. Места в паркинги продавались отдельно, благодаря чему часть мест была приобретена жителями соседних домов», - полагает Татьяна Лебедева, начальник отдела продаж СК «Навис».

Без парковок дом не сдать 
В ГК «СУ-155» уверены, что основной объем новых парковочных мест в Санкт-Петербурге появляется возле новых объектов недвижимости: следуя действующим СНиП и ПЗЗ (Правилам застройки и землепользования), застройщики закладывают парковочные места в проекты жилых кварталов, бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов.
Действующие нормы помогают предотвратить дефицит парковочных мест в новых кварталах — актуальные СНиП учитывают нынешний уровень автомобилизации горожан. 
«Другой вопрос, что кварталы советской застройки спроектированы с учетом нормы в 25 машиномест на 1000 жителей — для сравнения, сейчас в Петербурге зарегистрировано около 2,5 млн автомобилей, или порядка 500 на тысячу горожан. Дефицит в таких местах и районах исторической застройки необходимо побеждать адресно, и законодательство может только подготовить почву для конкретных решений», - говорят специалисты компании.
С ними согласна и Надежда Калашникова, директор по развитию Строительной компании Л1: «Сейчас парковки обязательны, без них экспертиза проект не пропустит. Минимальное количество машиномест для хранения индивидуального автотранспорта определяется в соответствии со статьей 10 Закона Санкт-Петербурга №29-10 «О правилах землепользования и застройки СПб». Для домов экономкласса нормы, как правило, избыточны. Для бизнеса - тоже, но менее критично. Многое зависит от внешней среды - есть ли рядом автостоянки и паркинги, можно ли просто во дворе или на улице рядом машину оставить, охраняется ли внутренний двор, насколько благополучен микрорайон и проч.  Ну, и от цены продажи, конечно.  Плюс качество самого паркинга: теплый, охраняемый, просторный и высокий, спуск лифта прямо в паркинг или приходится по лестнице спускаться и проч. Сегодня вопрос, какой дом лучше продается, сейчас уже не корректен - все дома теперь с парковками». 
Например, на территории ЖК «Каменка» и «Новая Каменка», которые ГК «СУ-155» сейчас возводит в Приморском районе Петербурга, предусмотрены и придомовые, и подземные парковки: на каждые 10 квартир приходится, по меньшей мере, 8 парковочных мест. Еще больше машиномест появится в мини-городе «Янино-Парк» на границе Петербурга и Ленобласти.
 «В домах сегмента «масс-маркет» парковки организованы чаще всего стихийно на придомовой территории, и, поскольку машин становится все больше, то и паркуются водители, где придется - и на газоне, и на детских площадках. Платные паркинги проектируются в отдельных домах, но цены на них завышены. В среднем, цена парковочного места по городу составляет 700-800 тыс. рублей, что достаточно дорого для среднего жителя новостройки эконом-класса. Минимальное предложение в городе - 399 тыс. руб., в жилом комплексе «Северная долина». В домах премиум-класса проблем с парковкой нет, поскольку в них проектируются полузаглубленные или подземные паркинги», - делится наблюдениями Екатерина Бармашова.
Сергей Ярошенко уточняет: «Потребитель в последние годы стал более требовательным, грамотным и дальновидным. Значительная часть наших покупателей – автомобилисты. Поэтому для них наличие у жилого дома парковок - жизненная необходимость. Все застройщики обязаны предусматривать парковочные места на своих объектах. Любое парковочное место – это деньги, так как в него входит стоимость земли, стоимость возведения, если это подземный или многоуровневый паркинг, или асфальтирования, если это открытая площадка. Мы продаем машиноместа в ЖК «ИВАН-да-МАРЬЯ», который строим на углу Проспектов Блюхера и Лабораторного, по ценам от 360 до 888 тыс. руб. В ЖК «GUSI-ЛЕБЕДИ» сдаем машиноместа в крытом пятиэтажном паркинге от 3,5 тыс. до 6 тыс. рублей в месяц».
А вот цены на коммерческие помещения зависят, скорее, от интенсивности трафика в конкретной локации, а не от наличия рядом парковочных мест. «На Невском нет парковок, однако цены на коммерческую недвижимость одни из самых высоких», - говорит г-жа Бармашова.

Ценовой предел 
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» привела свою ценовую статистику.  
Так, согласно ее исследованиям, в марте 2014 года стоимость машиноместа в паркинге объектов класса «масс-маркет» в обжитых районах Санкт-Петербурга варьировалась от 0,3 млн.руб. в ЖК «Каменка» («СУ-155 СПб») до 1,9 млн.руб. в ЖК «Suomi» («ЮИТ Санкт-Петербург»). В административно-подчиненных районах минимальная стоимость машиноместа зафиксирована в ЖК «Александровский» («Пушкин») (0,35 млн. руб.), максимальная – 1,2 млн. руб. в ЖК «Астрид» компании «СПб Реновация». На пригородных территориях Ленинградской области минимальное предложение отмечено в ЖК «Северные высоты» компании «ЦДС» (0,28 млн. руб.), максимальное – в ЖК «Девяткино» компании «Арсенал-недвижимость» (0,7 млн. руб.). В среднем за год стоимость машиноместа в обжитых районах города в классе масс-маркет выросла совсем незначительно - с 0,87 млн. руб. до 0,9 млн. руб. (с марта 2013 года по март 2014 года). 

В объектах класса «бизнес» в обжитых районах Санкт-Петербурга в марте 2014 года минимальное предложение места в паркинге зафиксировано на уровне 0,8 млн. руб. в ЖК «Эдельвейс» («Сфера») и в ЖК «The Residence» («Setl City»). Максимальное – в объекте «Собрание» компании «RBI» – 2,6 млн.руб. 

В административно-подчиненных районах города средняя цена на машиноместо в объектах класса «бизнес» осталась неизменной. В отчетном месяце диапазон цен варьировался от 1,1 млн.руб. в объекте «Династия» компании «Адмирал», до 2,0 млн.руб. в ЖК «Bel Palazzo» компании «Балтстройтрест».
С марта 2013 года по март 2014 года средняя стоимость в обжитых районах выросла незначительно – с 1,55 млн. руб. до 1,58 млн. руб. 
Что касается элиты, то в обжитых районах города в марте 2014 года инимальное по цене  предложение места в паркинге было отмечено в ЖК «Леонтьевский мыс» компании «Леонтьевский мыс» - 1,3 млн.руб., а наиболее дорогостоящее – 4,9 млн.руб. в ЖК «Дель Арте» («УК Максимум»). В административно-подчиненных районах машиноместо в паркинге можно приобрести только в одном из двух объектов, находящихся в предложении – «Crystal» компании «Apriori Development Group». В марте цена машиноместа составила 2,05 млн.руб. За год средняя стоимость также выросла незначительно – с 2,64 млн. руб. до 2,67 млн. руб. 

Мечты или реальность? 
Одни из самых нашумевших проектов в Петербурге стали парковки на воде и переоборудование аварийных зданий под паркинги. Так, директор института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ Михал Блинкин считает, что в Петербурге аварийные дома, предназначенные под расселение и под снос, могут быть переделаны под паркинги. И делать это он предлагает не за счет городского бюджета, а за счет бизнеса. На Западе данная идея не нова и применяется активно, но там и правила парковки весьма жесткие. Парковка вдоль тротуара там либо вообще запрещена в центре, либо очень дорогая. В Германии, Франции, Испании бизнес часто выступает с предложениями организовать парковку в домах, которые готовятся под снос и существуют даже стандартные лицензированные проектные решения по созданию таких объектов. 
«Обсуждая любой проект надо отдавать себе отчет в его рентабельности и целесообразности, - рассуждает Татьяна Лебедева. - Несколько лет назад много говорили об организации парковок на крышах бизнес-центров, расположенных в центре города. Однако если учесть требования к несущим конструкциям, стоимость необходимого для подъема автомашин оборудования, необходимые для подъемников площади – становится очевидно, что затраты в обозримом будущем не окупятся. В отношении аварийных зданий опять же возникает вопрос рентабельности. Девелоперу выгоднее построить на месте аварийного дома новый жилой комплекс или, к примеру, реконструировать здание под коммерческие цели. Другое дело – территории, не предназначенные для жилого строительства. Но тут важна близость парковки к жилым или офисным конгломератам». 
Сергей Ярошенко также вспомнил, что в городе уже был проект организации водных такси, и вроде как даже начал реализовываться, но он не принял сколько-нибудь серьезных масштабов. «Водное такси может существовать в каком-то узком сегменте как сезонная альтернатива на буквально нескольких маршрутах, но вряд ли станет массовым видом транспорта. Кстати, летом на каналах и так активно плавают туристические катера, еще немного – и пробки на воде будут такими же, как на дорогах. Все - равно автомобили – это самый удобный вариант передвижения, поэтому развитие парковок должно стать приоритетной задачей власти», - говорит спикер.

Николай Клементьев полагает, что парковки на воде теоретически возможны, по аналогии с дебаркадерами для гостиниц и ресторанов. «В аварийных домах организовать парковки  маловероятно, т.к. дешевле такой дом снести и на его месте построить многоярусный паркинг. «Если «коробка дома» в хорошем состоянии, то возможна замена начинки на многоярусный паркинг, такие примеры я видел в Германии, когда в историческом центре старые здания переделывались подобным образом», - добавляет он.
Екатерина Бармашова полагает, что если застройщик получит аварийный дом под реконструкцию, экономически более целесообразно для него будет возвести там жилье или коммерческие помещения, нежели паркинг. Парковка на воде спикеру кажется еще более утопичной идеей.
 В ГК «СУ-155» также считают сейчас это лишь мечтами и говорят, что в нынешних условиях такие парковки нецелесообразны ни технически, ни экономически.
Европа и просвещенный мир смотрит на данные проблемы более оптимистично и реализует самые смелые идеи. «Интересный пример паркинга есть в Будапеште – он называется «Franklin Parkolóház», был построен в 2007 году в историческом здании XX века, - рассказывает Николай Клементьев. - Здания является памятником, поэтому фасадная часть была сохранена и оборудована под офисные помещения. Однако во внутренней части здания располагается автоматизированный паркинг на 200 мест (11 наземных уровней и 2 – подземных). Хозяин автомобиля просто загоняет его в специальный лифт, который «припаркует» машину на свободном уровне. Что касается опыта нашей компании, то мы проектировали интересный комплекс паркингов в Москве в рамках проекта ТРЦ Мозаика на 7ой Кожуховской ул. Он включает в себя многоуровневый паркинг, пристроенный к зданию, открытую парковку под зданием и еще парковку на крыше. Объект сейчас строится и планируется к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2014 года».
«Интереснее всего — роботизированные паркинги: они позволяют эфффективно использовать пространство и обеспечить автомобилям надежное хранение. Последнее время они появляются и в России: как минимум два робо-паркинга действуют в Москве, и еще один — в Петербурге, в бизнес-центре Давыдовъ. Удачным решением парковочной проблемы часто становится и адаптация к использованию под паркинг невостребованных зданий. Так, в Детройте с 1976 года действует парковка в Michigan Building — бывшем театре», - добавляет спикер из ГК «СУ-155». 

Еще пару лет назад строители жаловались, что спрос на места в подземных и надземных многоуровневых паркингах в упадке. И это не удивительно, ведь россияне совершенно не приучены платить за стоянку собственного автомобиля, особенно рядом с домом. Большинство предпочитает оставить машину под открытым небом, нежели тратить внушительную сумму на покупку или аренду места в паркинге. 
Однако мест становится все меньше, правила становятся все строже и постепенно машины перекочевывают с газонов и от мусорных бачков в теплые и комфортные гаражи. Как будет решать проблему густонаселенный центр и офисный планктон – пока остается неизвестным. 



МНЕНИЯ:
Владимир Скигин 
Паркинг как самостоятельный объект может быть доходным бизнесом в местах, где проблема дефицита парковочных мест стоит остро. Тем не менее, в России такие проекты реализуются очень редко в силу длительного срока их окупаемости. Хотя во всем мире этот бизнес считается ликвидным.

Татьяна Лебедева 
Наиболее перспективными в городской застройке, на мой взгляд, являются  отдельно стоящие паркинги или встроенные подземные паркинги. Выбор зависит от высоты застройки, количества квартир в жилом комплексе, площади участка и пр. По мере удаления от города и снижения высотности зданий острота нехватки парковочных мест снижается, а это значит, что в загородных проектах можно остановиться на традиционных парковочных местах у дома. В Петербурге при ежегодно растущем количестве машин на душу населения это уже невозможно.

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
 
Поделиться:  
Все новости