28 апреля 2014, 14:13
Марина Голокова. Рынок аренды коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, переживает спад спроса. Эксперты утверждают, что это происходит по разным причинам, связанным как с внешнеполитическими, так и внутренними финансовыми факторами. Прежде всего, спад в сфере коммерческой аренды объясняется пониженным курсом рубля на мировом валютном рынке.
Представители консалтинговых компаний отмечают, что арендные ставки в долларах или условных единицах в связи с изменением рублевого курса отразились удорожанием площадей, отчего и снизился спрос. Такая тенденция коснулась главным образом иностранных собственников офисной недвижимости, складов и торговых центров.
Арендодатели торговой недвижимости почувствовали снижение спроса в прошлом году, и одна из главных причин такой ситуации – прямая связь с валютным курсом, говорит директор отдела аренды финской компании SRV Наташа Борец. На развитие рынка аренды также повлияла банковская кредитная политика.
Торговые отношения
В торгово-развлекательных центрах Петербурга арендные ставки, по данным АРИН, пересматриваются еженедельно. Многие собственники торговых центров знают финансовый оборот своих арендаторов и исходя из этого могут корректировать свою политику. Умные арендодатели, по словам Наташи Борец, принимают решения раньше, чем арендаторы попросят у них скидки.
Аналитики говорят, что серьезный спад происходил с августа 2013 года в сегменте стрит-ретейла. Однако, на взгляд вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерины Лапиной, рынок оживился, когда весной 2014 года несколько собственников помещений на центральных магистралях пошли на понижение арендных ставок на 25-45%, опустив цену до 5-7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц даже на Невском проспекте.
Аналитик считает, что кризисные явления идут в плюс представителям общепита и продуктовому ретейлу, рентабельность которого позволяет расходовать на аренду не более 1,5-3 тыс. руб. за квадратный метр. «После кризиса 2008 года, спровоцировавшего понижение арендных ставок, открылось много ресторанов на Невском проспекте. В нынешней ситуации мы прогнозируем, что скоро увидим на центральных магистралях города увеличение числа не только ресторанов, но и продуктовых магазинов премиум-класса: «Глобус Гурмэ», «Азбука вкуса», «Лэнд» и другие», - говорит Екатерина Лапина.
Более того, эксперты отмечают, что со стороны предпринимателей, развивающих стрит-ретейл, возрос интерес к покупке объектов недвижимости. Речь идет в большей степени о представителях среднего бизнеса. Консультанты обращают внимание на то, что объекты недвижимости востребованы не для сдачи в аренду, а именно для собственного развития розничной торговли. В противном случае, как замечают эксперты, рынок аренды был бы просто перегрет.
Малый же бизнес не может себе позволить приобретение или аренду площадей. Аналитики объясняют это просто: для малого бизнеса объектов на рынке нет. Речь идет о помещениях площадью не более 50 кв. м.
В силу ограниченного предложения больших площадей в центре города продуктовый ретейл рассматривает предложения не только на первых этажах зданий, но совместно с этим и цокольные, и вторые этажи. Многоуровневые продуктовые магазины распространены в Европе. Для удобства перемещения покупателей арендатор зачастую оснащает помещение эскалатором. В АРИН полагают, что, вероятно, скоро предстоит наблюдать зарождение такого формата и в Петербурге.
Между тем продажа торговых помещений, а не целостных объектов тоже вызывает вопросы. Как отмечает заместитель директора Jones Lang LaSalle Владислав Фадеев, никто не будет продавать торговый центр по частям, поскольку таким образом можно разрушить целостность инвестиционного объекта. «Если и есть примеры продажи зданий по отдельным помещениям, то они касаются старых объектов, среди них, например, торгово-развлекательный комплекс «Вояж» в Выборгском районе, рядом со станцией метро «Озерки», - говорит Владислав Фадеев. К слову, на форумах в сети Интернет посетители называют этот комплекс «обычными торговыми рядами» и «квинтэссенцией 90-х годов», что подтверждает ошибочность продажи объекта по частям. Такой ход, по мнению Екатерины Лапиной, может быть выгоден только для собственника, который в итоге, возможно, получит большую прибыль от продажи отдельных помещений, нежели здания в целом.
По данным Colliers International, общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге, включая гипермаркеты, DIY-центры и специализированные торговые центры, составляет 3,4 млн кв. м и не изменился с конца прошлого года. Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 45% всех действующих ТРК.
«Одна из главных тенденций первого квартала 2014 года – возникновение новых требований в адрес девелоперов со стороны арендаторов по причине начавшихся колебаний валютных курсов. В основном речь идет о фиксации валютного коридора, предоставлении скидок на индексацию арендной платы, оплате арендной ставки, рассчитанной на базе товарооборота, - говорит региональный директор по торговой недвижимости Colliers International в РФ Анна Никандрова. – Пока подобные практики применяются в ограниченном числе случаев. Девелоперы склонны избегать долговременных мер по снижению или ограничению ставок и реализовывать кратковременные акции по финансовой «поддержке» арендаторов».
Офисные ожидания
Если большинство собственников коммерческих помещений снизят ставки, кризисного простоя не будет, уверены консультанты по развитию недвижимости. Как минимум арендодатели таким образом смогут уменьшить свои финансовые потери.
Как говорит директор по развитию компании Astera Александр Веселов, в офисном сегменте ставки остались на прежнем уровне. Хотя, по оценке Владислава Фадеева, за первый квартал 2014 года рублевые ставки на этом рынке выросли примерно на 0,6%.
Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина не отрицает, что ставки на рынке аренды офисов сохранились, однако обращает внимание на то, что они в последнее время в 50% случаев завышены. В основном – в новых объектах, принадлежащих иностранным инвесторам. По ее словам, аренда квадратного метра в бизнес-центрах класса «А» в среднем оценивается в 1,8 тыс. рублей в месяц. В объектах класса «В» - около 1,1 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Соглашаясь с этими цифрами, Владислав Фадеев привел в качестве яркого примера небоскреб «Лидер Тауэр», который в 2013 году был выведен в качестве объекта класса «А» с арендной ставкой более 2 тыс. рублей. Однако позже управляющий партнер УК «Лидер» Денис Кириллов публично заявил о том, что бизнес-центр «Лидер Тауэр» переведен из класса «А» в класс «В» и арендная ставка понижена до 1,1 тыс. рублей.
«Снижение арендных ставок – вопрос времени, - говорит Владислав Фадеев. – Управляющие компании «Сенатор» и «Теорема» сначала тоже сохраняли высокую цену, но затем все равно снизили».
По мнению Наташи Борец, арендодатели не признаются в том, что нужно пересматривать ценовую политику, пока не ощутят настоящего кризиса. Аналитики не ожидают серьезного уменьшения ставок аренды офисной недвижимости в ближайшее время. «Собственники бизнес-центров могут себе позволить подождать желающих арендовать помещения по высоким ценам», - объясняет Екатерина Лапина.
Более того, как говорит заместитель генерального директора ООО «Мариз Пропертиз» Надежда Ермишина, некоторые арендодатели даже повышают арендные ставки. Это касается собственников из Москвы, опирающихся на столичный рынок. По наблюдениям Надежды Ермишиной, в дополнение ко всему часть офисов класса «А» сдается без отделки. Арендаторам предлагаются схемы, при которых, помимо ежемесячной платы, нужно самим профинансировать отделку помещений. Правда, аналитики признают, что, к счастью, подобные схемы встречаются редко.
Эксперты обращают внимание на то, что пустующих офисных помещений много в недавно сданных бизнес-центрах. По данным NAI Becar, в лидерах по уровню обеспеченности числятся шесть районов: Московский, Приморский, Центральный, Фрунзенский, Выборгский и Адмиралтейский. Уровень обеспеченности торговыми площадями здесь выше общегородского. Среди аутсайдеров можно выделить Кронштадтский, Курортный, Пушкинский и Петродворцовый районы. Здесь ощущается острая нехватка торговых площадей.
Среди положительных тенденций начала года специалисты NAI Becar отмечают выход ряда крупных ретейлеров на рынок Ленинградской области. Так, компанией «О’Кей» открыт гипермаркет в Гатчине (5,6 тыс. кв. м GLA), а продуктовым супермаркетом «Азбука Вкуса» приобретено 1834 кв. м во Всеволожске. Магазин откроется в первом полугодии 2014 года и станет первым супермаркетом сети в Ленинградской области.
Спрос на склады
В сегменте складской недвижимости эксперты ожидают снижения арендных ставок к третьему кварталу 2014 года. В целом же ставки аренды на складские помещения остаются стабильными.
По данным Colliers International, объем складского рынка Петербурга составляет около 2 млн кв. м. Доля вакантных площадей – 2,5% (против 3,2% кварталом ранее).
В первом квартале этого года было открыто два качественных складских объекта общей площадью 45 тыс. кв. м. Начала работу вторая очередь логистического комплекса NordWay общей площадью 40 тыс. кв. м. В эксплуатацию ввелся склад-холодильник логистической группы «Адмирал», расположенный в промышленной зоне «Горелово». Общая площадь объекта составляет 9,5 тыс. кв. м.
Таким образом, по расчетам Knight Frank St. Petersburg, общий объем рынка качественных складских площадей достиг 2 277 тыс. кв. м, увеличившись за первый квартал 2014 года на 2%. Объем ввода спекулятивных площадей за прошедший квартал составил 36 тыс. кв. м, или 79% от общего объема ввода.
Благодаря постепенному выводу на рынок новых качественных складских площадей, начавшемуся во второй половине 2013 года, на рынке отмечается снижение дефицита доступного для аренды готового предложения. По данным на конец первого квартала 2014 года, на рынке Петербурга в аренду предлагалось около 90-100 тыс. кв. м.
В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что средний уровень вакантных площадей на рынке продолжил рост и по итогам первого квартала 2014 года составил 7,8%.
Аналитики Colliers International в течение 2014 года ожидают открытия восьми складских объектов суммарной площадью около 270 тыс. кв. м. С учетом того, что объекты выходят на рынок частично сданными в аренду, резкого роста доли вакантных площадей не ожидается. Объем сделок аренды в первом квартале 2014 года составил 20 тыс. кв. м, что превосходит результаты аналогичного периода 2013 года.
По информации аналитиков, в Петербурге и Ленобласти насчитывается 14 активно развивающихся и готовых проектов индустриальных парков общей площадью 871 га, в которых реализовано 395 га.
Спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.
Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости в целом, по прогнозам аналитиков, формирует отложенный спрос. Эксперты убеждены, что рано или поздно собственники недвижимости пересмотрят финансовую политику и, возможно, снизят арендные ставки.
Мнения:
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:
- Еще в середине 2013 года рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждалось активностью как девелоперов, постепенно возвращающихся к «замороженным» ранее проектам, так и арендаторов.
Мы надеемся, что в 2014 году сохранятся положительные тенденции, взявшие начало в прошлом году. Пока мы видим к этому все предпосылки. Во-первых, в текущем году мы ожидаем выхода на рынок более 200 тыс. кв. м спекулятивных складских площадей. Во-вторых, спрос на качественную складскую недвижимость остается стабильно высоким, о чем говорят закрытые и готовящиеся к закрытию сделки, в том числе и в строящихся объектах.
Что касается рынка производственных помещений, то наибольший объем предложения в данном сегменте формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков, цена на которые непомерно высока. К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1-3 тыс. кв. м.
- В первом квартале 2014 года в эксплуатацию было введено четыре бизнес-центра суммарной арендной площадью более 15 тыс. кв. м. Объем вакантных площадей составил около 260 тыс. кв. м. Ставки аренды остались неизменными. Сокращается доля краткосрочных договоров аренды, рассчитанных на 11 месяцев. Средний срок договоров составляет 3-5 лет.
В условиях текущей экономической и политической неопределенности многие компании заняли выжидательную позицию и предпочитают не предпринимать каких-либо действий, связанных с расширением офисов или арендой новых площадей. Снижение активности отразилось на объеме чистого поглощения, он составил 13 тыс. кв. м (в первом квартале 2013 года этот показатель был равен 30 тыс. кв. м).
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar:
- Торговля традиционно более чутко реагирует на экономические и общественно-политические факторы. Несмотря на нулевые показатели на рынке торговой недвижимости начала года, нет оснований полагать, что сложившаяся обстановка приобретет характер тенденции. Аналогичную ситуацию мы наблюдали во втором квартале 2013 года. При этом динамика роста последних двух кварталов прошлого года позволила говорить о рекордных среднегодовых показателях. Так, объем предложения за 2013 год составил 3424 тыс. кв. м. против 3090 тыс. кв. м. на конец 2012 года. При благоприятном развитии ситуации уже в ближайшее время мы увидим положительную динамику – на второй квартал 2014 года запланирован ввод ТРЦ «Монпасье» общей площадью 58 тыс. кв. м (GBA) и ТК «Адмирал» площадью 20 тыс. кв. м (GBA). Совокупная арендопригодная площадь новых объектов составит 41,4 тыс. кв. м (GLA).
