Успешность КОТ определит рынок

   09 апреля 2014, 10:08
О том, как КОТ используются в мировой практике и в чем особенность их развития в нашей стране, рассказала Марина Федорова, заместитель директора по развитию по региону Северо-Запад Группы компаний «Спектрум».

Fedorova Marina осветленная.jpgЕлена Чиркова. В связи с недавними предложениями Смольного по выкупу социального жилья и соцобъектов проекты комплексного освоения территорий (КОТ) могут получить новый шанс для развития и привлечь внимание все большего числа девелоперов. О том, как КОТ используются в мировой практике и в чем особенность их развития в нашей стране, нам рассказала Марина Федорова, заместитель директора по развитию по региону Северо-Запад Группы компаний «Спектрум».

 

- Давайте начнем с терминологии и истории проектов комплексного освоения территорий?

- Поскольку ГК «Спектрум» специализируется на оказании инжиниринговых услуг, то в первую очередь мы столкнулись с необходимостью определиться с характеристиками проектов комплексного освоения и выбором подхода при работе с ними. Изучив вопрос, мы поняли следующее: нормативное определение этого понятия отсутствует как в Градостроительном кодексе, так и в дополнительных актах. Есть только попытки сформулировать это понятие. Например, в постановлении № 167 есть примерное определение комплексного освоения территорий - это проекты, при которых объем застройки превышает 1 млн кв. м недвижимости. А у Фонда РЖС обозначены свои правила – больше 100 000 кв. м.

Мы относим к категории КОТ проекты от 300 000 кв. м, со значительным набором функций в своем составе. Комплексное освоение территорий часто путают с массовой жилой застройкой. Это не совсем корректно, потому что относить проект к категории КОТ можно только в том случае, если он включает не только объекты социальной инфраструктуры, которые заложены в нормативах, но и набор многих других функций: офисы или промышленность, обеспечивающие жителей рабочими местами, образование, торговля, медицина и развлечения.

Если говорить об истории вопроса, то интересоваться комплексным освоением территорий начали довольно давно. Например, проекты строительства моногородов вокруг крупных промышленных предприятий, получившие распространение в период СССР, можно смело отнести к понятию КОТ.

В современной России проекты КОТ стали развиваться, когда спрос на отдельно стоящие жилые массивы снизился, а потребитель повысил свои требования к жилью. Люди стали понимать, что покупка квартиры в районах без сопутствующей инфраструктуры – это не лучшая идея.

 

- А есть ли какие-то особенные подходы к реализации таких проектов?

- При изучении истории развития проектов КОТ мы пришли к выводу, что в мировой практике можно выделить три подхода к реализации подобных проектов. В компании мы их условно назвали «европейским», «американским» и «азиатским» или смешанным.

Европейский подход предполагает полицентричную структуру, преобладающую, например, в Лондоне, где есть деловой центр Сити, и множество небольших районов вокруг центра. Преимущество данной структуры в том, что люди, живущие даже в небольших районах, обеспечены всей необходимой инфраструктурой: начиная от жилья и рабочих мест и заканчивая университетами и научными институтами. Город-спутник Южный, который будет реализован в Петербурге, как раз иллюстрирует эту модель развития.

Американский подход – это просто освоение новых территорий по принципу «Здесь все занято, пойдем осваивать новое».

Азиатский подход к реализации КОТ – смешанный, он подразумевает как освоение новых территорий, так и возведение городов-спутников.

 

- Если говорить о Петербурге, как сегодня обстоят дела с проектами КОТ в нашем городе?

- Девелоперы сегодня понимают, что при близкой или равной цене за квадратный метр жилья и высокой конкуренции на рынке недвижимости успешнее других будут продаваться проекты КОТ. Не стал исключением и наш город. Высокий интерес к проектам КОТ в Петербурге, с одной стороны, обусловлен спросом на жилую недвижимость, а с другой – ограниченным количеством уже имеющихся территорий под застройку в границах города. Возможности застройки промышленных территорий пока ограничены. На слуху сейчас следующие проекты КОТ: город-спутник Южный, проект «Новый Берег», проект «Балтийская жемчужина» и другие.

В Петербурге есть особенность, отличающая его от других российских городов, – наличие проектов на намывных территориях, и это тоже своего рода проекты КОТ.

 

- Вы могли бы отметить проекты КОТ в нашей стране, которые вызывают наибольший интерес на рынке?

- На рынке представлено много проектов КОТ, и интерес к ним растет, а их успешность определит рынок через какое-то время. На наш взгляд, среди представленных на сегодняшний день проектов самым интересным с учетом как набора всех функций, так и необычности проекта является проект «Казань Смарт Сити» в Татарстане. Это практически новый город, где запланировано разместить промышленность, IT-центры, университет и все возможные элементы инфраструктуры, жилье, офисы многих IТ-компаний. У девелоперов, которые разработали этот проект, есть концепция создания «Умного города». А если говорить о частично реализованных проектах, то нельзя не отметить Сколково.

 

- Чем петербургские проекты отличаются от проектов КОТ в других регионах?

- Любой строительный проект проходит определенные стадии, и они одинаковы для всех регионов. Возможное отличие - в Санкт-Петербурге сегодня меняются законы, утверждается новый Генплан, поэтому согласовывать документы приходится дольше. А в целом сам процесс ничем не отличается от любого другого. Пожалуй, главное отличие в том, что в Петербурге работает много финских компаний — подрядчиков и проектировщиков.

 

- Что нужно, чтобы успешно реализовать проекты КОТ?

- Прежде всего, нужна команда. Партнеры, юристы, проектировщики – все те люди, с которыми можно будет уверенно реализовывать задуманный проект. Также необходим интересный замысел, функциональный с точки зрения конечного пользователя, с востребованным набором функций. Ну и, разумеется, важна физическая возможность реализовать задуманный проект, поскольку КОТ обычно начинаются с нуля, и на подведение всех необходимых инженерных коммуникаций требуется много времени и средств.

 

- А как насчет госпрограмм? Есть ли у нас программы, которые помогают в реализации таких проектов?

- Государственных программ по жилью много – это и доступное жилье, и жилье для военных, и другие. Но если говорить о рыночных, девелоперских проектах, то речь идет не о государственных программах, а о схемах ГЧП (государственно-частного партнерства), при которых все решается в ходе переговоров. В проектах КОТ государственно-частное партнерство касается преимущественно инженерных коммуникаций и инфраструктуры. В Европе девелопер начинает работать на участке, к которому уже подведены все коммуникации, и нет затрат на строительство нескольких километров трубопровода. К сожалению, в России такая ситуация редкость. Конечно, есть возможности для снятия технологических ограничений по подключению, но этот вариант упирается в сроки.

В качестве примера можно привести Калугу, где были реализованы проекты нескольких технопарков для размещения авто -, фармпроизводителей. В данном регионе власти за счет бюджетных средств строили всю инженерную инфраструктуру и подводили коммуникации к участкам, на которые потом приходили инвесторы. И за счет такого подхода Калуга в этом году перешла из дотационного региона в донорский, и, нужно особо подчеркнуть, в истории современной России это первый случай.

 

- Расскажите об участии ГК «Спектрум» в работе над проектами КОТ.

- Я бы отметила несколько таких проектов. Первый – это Международный финансовый центр Рублево-Архангельское в Москве, где мы работаем в составе консорциума. В рамках проекта на участке площадью порядка 460 гектаров планируется возвести офисы, коммерческую и социальную недвижимость, жилье, гостиницы и полный набор всей необходимой инфраструктуры. В дальнейшем эта территория станет своего рода деловым центром, где люди смогут не только работать, но и жить в комфортных условиях. На этом проекте мы занимались оценкой бюджета строительства. Другой проект – застройка 141 гектара в Брянске, где мы разрабатывали градостроительную концепцию.

Сейчас мы работаем над проектом ВТБ «Арена-парк» в Москве, а также большого тематического парка в Сочи, в котором многие уже смогли побывать во время зимней Олимпиады.

 

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
 
Поделиться:  
Все новости