Алиса Селезнева, Варвара Гарина. Общий объем предложения качественных офисных площадей в Петербурге по итогам 2013 года составил 2079 тыс. кв. м для бизнес-центров классов A, B+, B. С учетом объектов класса С этот показатель достиг 2 млн 184 тыс. кв. м.

Для сравнения: в классе В+ за 3 и 4 кварталы 2013 года введено менее 30 тыс. кв. м, в то время как ввод площадей класса А за аналогичный период составил более 190 тыс. кв. м, сообщают в NAI Becar в Санкт-Петербурге.

В 4 кв. 2013 года введено 135,2 тыс. кв. м (GLA), из которых 84% относятся к классу А и 16% – к классу B+. 58% площадей приходится на новые БЦ Московского района, 30% – на объекты, введенные в Центральном.


Лидирует качество

«Объем реально введенных в 4 квартале площадей оказался на 11% меньше прогнозируемого на данный квартал, т. к. не все заявленные планы были реализованы, - комментирует Ольга Шарыгина, директор Департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar. - Например, была перенесена на 3 кв. 2014 года сдача 1-й очереди КВЦ «ЭкспоФорум»».

Площадь арендопригодных площадей в бизнес-центрах класса С на конец 2013 года составляет 104,6 тыс. кв. м. Наиболее обеспеченными районами в этом сегменте являются Невский, Петроградский, Выборгский. В классах А и B+ лидерство остается за Центральным районом, в классе В – за Приморским.

За три квартала было введено 9 новых бизнес-центров, большинство из которых расположено в Московском и Петроградском районах. «Начиная с 2008 года доля площадей класса «А» в объеме ввода увеличивается, - рассказывает Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. – По итогам года половина новых бизнес-центров будет относиться к классу А.

В конце года группа компаний «Лидер Групп» сдала в эксплуатацию бизнес-центр класса А Leader Tower высотой 140 метров. Первый офисный небоскреб в Петербурге расположен на площади Конституции.

Деловой комплекс занимает земельный участок площадью 4587 кв. м, общая площадь застройки составляет 1170 кв. м, а самого здания – 49 000 «квадратов». Каждый из этажей разделен на 2 или 4 блока, внутри которых предусмотрена возможность свободной планировки. В центре каждого этажа запроектированы помещения для использования в качестве конференц-залов.

Здание снабжено современными инженерными системами, управляемыми автономно в пределах каждого помещения. Система климат-контроля позволяет создавать максимально комфортные условия для каждого офиса.

Кроме офисов, в деловом комплексе предусмотрены помещения для кафе и зон отдыха, на 40-м этаже появится панорамный ресторан.

На сегодняшний день первые арендаторы совместно с ГК «Лидер Групп» приступили к проектированию своих офисов, а некоторые уже ведут отделочные работы. В следующем году рядом с бизнес-центром ГК «Лидер Групп» планирует создать многоуровневый паркинг.

По количеству площадей класса А лидируют Московский, Петроградский и Центральный районы. Больше всего объектов класса В+ в Петроградском, Приморском и Центральном, класса В - в Центральном, Приморском и Василеостровском районах.


Преимущества комфорта

«Как девелоперы, мы ощущаем растущий уровень конкуренции на рынке офисной недвижимости из-за существенного количества новых бизнес-центров класса А. Некоторые офисные объекты стараются предоставить потенциальным арендаторам оригинальные преимущества, такие как, например, наличие «зеленого» сертификата. Но, общаясь с нашими потенциальными арендаторами - представителями крупных международных и российских компаний, - мы знаем, что действительно качественных офисных объектов по-прежнему мало», – комментирует Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa.

За счет грамотной локации, отличных видовых характеристик, «зеленого» сертификата, оригинального архитектурного облика, высокого парковочного индекса БЦ Eightedges добился 50%-й заполняемости по ставкам 1800 рублей за кв. м, несмотря на то, что объект вводится в эксплуатацию только в первом квартале 2014 года.

«Действительно, в этом году в Петербурге объем ввода предложения был значителен. Тем не менее, не думаю, что в ближайшем времени это приведет к стагнации отрасли, - считает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор». - Во-первых, общий объем офисных площадей в городе еще далек от европейских показателей, а бизнес в Петербурге активно развивается. В город приходят новые крупные федеральные и иностранные компании». Участники рынка отмечают, что интерес к классу А среди арендаторов повышается.


Арендаторы предпочитают Приморский

Среди арендаторов наиболее популярны офисные площадки в Приморском, Московском, Центральном и Адмиралтейском районах. Можно также отметить тенденцию к ротации арендаторов в более новые объекты при условии, что ставки аренды сопоставимы. Ротация есть и среди крупных компаний: корпорации стараются консолидировать офисы в одной локации. Наиболее популярны помещения площадью 100-500 кв. м.

«Самая крупная сделка за 3 кв. 2013 года - аренда 12,3 тыс. кв. м в новом БЦ «Сенатор» на пр. Попова, - говорит Екатерина Лапина. – Арендатор - «Газпром экспорт»».

Последние несколько лет ставки растут на 5-10% в зависимости от объекта. Однако в ближайшее время в связи с большим количеством введенных бизнес-центров и не слишком высоким спросом на офисные площадки можно ожидать некоторого снижения средних арендных ставок.

По данным Knight Frank St. Petersburg, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец 3 квартала 2013 года составила 490 USD за кв. м в год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – 329 USD за кв. м в год (включая операционные расходы и не включая НДС).

Продолжается начавшаяся в конце 2012 года тенденция к увеличению средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса А. Средние арендные ставки на офисные объекты класса А по сравнению со 2 кварталом 2013 года в рублевом эквиваленте показали рост 2%, по итогам первых трех кварталов 2013 года – 3%. Рост ставки связан с «вымыванием» с рынка относительно дешевого предложения и колебаниями курса валюты.

Рост ставки за квартал составил 3% в долларовом эквиваленте, но по сравнению с его значением в конце 2012 года изменение незначительно.

Начиная с конца 2012 года плавно снижается средняя запрашиваемая ставка аренды на вакантные площади в бизнес-центрах класса В: в рублевом эквиваленте за квартал ставка снизилась на 5%, в сравнении с концом 2012 года – на 9%. В долларовом эквиваленте снижение ставки за квартал составило 4%, за первые три квартала – 13%.

Снижение средней ставки связано с преобладанием предлагаемых в аренду офисных площадей в бизнес-центрах, расположенных в периферийных районах Санкт-Петербурга, уровень ставок в которых ниже среднерыночного показателя. Данная тенденция связана с тем, что в центральной части города ликвидные помещения в бизнес-центрах класса В являются дефицитными и быстро уходят с рынка.