Рентабельность проекта 5-10% - обычные европейские нормы

   18 ноября 2013, 11:16
О том, как создать европейский стиль жизни на отдельно взятом участке, финском качестве и «диете» для девелоперов рассказал Сергей Кравцов, генеральный директор компании «Элемент-Бетон».

Любовь Андреева. О том, как создать европейский стиль жизни на отдельно взятом участке в Лупполово, знаменитом финском качестве и «диете» для девелоперов рассказал в интервью «Кто строит» Сергей Кравцов, генеральный директор компании «Элемент-Бетон».


Кравцов.jpg- Насколько я знаю, «Финские кварталы» - это первый девелоперский проект компании «Элемент-Бетон». До этого вы занимались в основном генподрядными работами. Расскажите, как вы решились на такой серьезный шаг, да еще и на неосвоенной территории?

- Для меня лично это далеко не первый девелоперский проект. Под моим руководством запускалось несколько серьезных стартапов на рынке недвижимости Петербурга. И, конечно, у меня была мечта создать свой идеальный проект - жилой квартал, полностью отвечающий европейскому уровню жизни в самых мельчайших деталях. Когда мы увидели участок в Лупполово, поняли: все получится. Конечно, сыграла большую роль и профессиональная  команда, которую объединила наша компания. В нашей локации - колоссальный потенциал! С одной стороны, Лупполово далеко от КАД, крупных магистралей и промышленных зон, но транспортная доступность отличная – до станции метро «Озерки» можно доехать за 15 минут.  Есть и готовая социальная инфраструктура, которая, как неудивительно для Петербурга, недостаточно загружена. Наша компания настолько верит в это место, что мы строим там наш офис. Более того, многие наши сотрудники уже купили там квартиры.


- Главный плюс локации - отсутствие конкурентов?

- Безусловно, это приятно. Сейчас мы реализуем проект на 4,7 га, в запасе есть еще пул участков в этом районе. Нам нравится быть первопроходцами, несмотря на то, что придется вложить более 200 млн рублей в инженерную инфраструктуру. Общий объем инвестиций в проект порядка 2 млрд рублей при сроках реализации около 4 лет. Это серьезные деньги. Уже получено разрешение на строительство первой очереди, и продажи идут отлично. Это радует, так как строим полностью на свои средства. Проектное финансирование в России слишком дорогое удовольствие. Мы и наши скандинавские партнеры очень строго относимся к официальной стороне вопроса – строим только с разрешением, продаем только по 214-ФЗ. Администрации это нравится, и у нас складываются хорошие отношения. Можно сказать, что мы – стратегический инвестор для этого района.


- Несмотря на то, что локальной конкуренции нет, в целом по городу объем предложения на рынке жилья просто зашкаливает – на любой вкус и кошелек, как говорится. Чем планируете выделиться из общего ряда?

- Внимание к деталям и запросам нашей аудитории – для нас это самое главное. У нас очень молодая, совсем не бюрократизированная команда, мы любим общаться с покупателями и получаем очень живую обратную связь. Более того, каждый член нашей команды успел поработать не с одним девелоперским проектом. Суммируя этот опыт, учитывая ошибки и дополняя актуальными запросами покупателей, мы стремимся к созданию идеального продукта, в котором учтено все. К примеру, комфорт наших покупателей не ограничен квартирой. Наша цель - комфорт на территории, за периметром квартала и даже на пути к нему.

Качество строительства – затертый лозунг, но все кроется в деталях. Все пытаются экономить на деталях! Зачем ставить дорогие европейские двери, замки, стеклопакеты, напольное покрытие, плитку, ведь покупатель захочет сделать ремонт и все поменяет? Это российская практика. Европейский подход – сделать все так, чтобы покупатель мог только завезти мебель в новую квартиру. Он и так достаточно денег потратил на покупку нового жилья, ремонт – это траты, на которые мы не в праве его обрекать. Этому нас учат наши скандинавские партнеры. Продажи показывают, что они правы. Кстати, на этапе проектирования стоит подумать не только о планировках и будущей отделке квартир. Многие девелоперы упускают еще одну деталь – его эксплуатацию, самую длительную и в итоге самую важную часть жизни проекта. На этапе проектирования необходимо продумать, как будет осуществляться эксплуатация дома и прилегающей территории, заложить в нормативы. Мы приглашали в качестве консультанта финскую управляющую компанию и вносили корректировки в проект по результатам их оценки. Вот еще важный вопрос – ответственность за проект. Она не должна быть размыта – девелопер, проектировщики, подрядчики, производители строительных материалов, поставщики должны работать одной командой. И дальше контроль не должен ослабевать. Мы планируем создавать свою управляющую компанию под проект, и даже собственную телекоммуникационную компанию, чтобы обеспечить высокое качество услуг.


- «Финское жилье», построенное финскими компаниями или по финским технологиям,  очень распиаренный сегмент в Петербурге. Многие покупатели признают, что это действительно качественно, и цена в таких проектах оправданна. Как «финнам» удалось сделать себе такой имидж? В чем принципиальные отличия от обычных российских строек?

- Все просто: качественное проектирование, высококлассные строительные материалы, рассчитанные на наш климат, и колоссальный опыт правильной эксплуатации жилья. Это другой стиль жизни, к которому мы стремимся. Мы попробуем создать образцовый квартал с европейским подходом на отдельно взятой территории. Мы не хотели просто копировать, поэтому активно привлекали специалистов, которые уже это делали. Это финские и эстонские компании, которые при этом имеют опыт работы в России и знают наши нормативы. Их опыт автоматически переносится и на стиль управления проектом. Средний класс в России четко ориентирован на европейский стиль жизни, но проектов, отвечающих таким запросам, немного.


- Известная проблема, что городская инфраструктура не поспевает за темпами строительства,  вас это не пугает? Как вы планируете решать вопросы инженерной и социальной инфраструктуры в своем квартале?

- Это наш первый проект, и мы готовы поступиться прибылью, но сделать все идеально в плане комфорта в проекте и показать потенциал локации. Уже запроектированы объекты социальной инфраструктуры – аптечный пункт, кабинет семейного врача, небольшая поликлиника, обслуживающая по полисам ОМС, фитнес-центр, магазины, отделение банка. Будем использовать и существующую инфраструктуру – в поселке рядом с проектом есть детский сад, в котором недобор по местам. На первую очередь проекта этого точно хватит. В дальнейшем в рамках частно-государственного партнерства будем строить еще один детский сад и школу. Мы кровно заинтересованы в качественной «социалке», так как большая часть наших сотрудников переедет в «Финские кварталы» со своими детьми. У меня двое сыновей, и я не планирую на этом останавливаться. Будет на нашей территории и частный детский сад. Уже заключено партнерское соглашение с сетью «Симба». Многим покупателям подходит формат частного сада из-за гибкого графика работы.


- Как, на ваш взгляд, должен развиваться загородный рынок (особенно часть, прилегающая к городу)? В Московской области на законодательном уровне прописывается новая градостроительная политика в этом отношении. В частности, новые нормативы по Московской области обязывают застройщиков держаться в рамках 9 этажей и 10 тыс. кв. м на га, чтобы отучить девелоперов выжимать максимум из своих участков и создавать тем самым непомерную нагрузку на инфраструктуру. Как вы думаете, докатятся ли эти веяния до петербургского рынка и чем это грозит? Вы согласны с такой стратегией? Как, на ваш взгляд, должны выглядеть ближайшие пригороды и область в перспективе 10-15 лет?

- На сто процентов согласен с такой политикой. Убежден, что в Ленинградкой области тоже нужно выходить на аналогичные показатели. Комфортное проживание обеспечивают нормы от 6 до 15 тысяч квадратных метров застройки на гектар. Это напрямую регулирует плотность населения. В некоторых районах Москвы этот показатель доходит до 10 тысяч человек на га. Для сравнения: в нашем проекте будет в среднем 350 человек на га. Большая разница в качестве жизни.

Еще одна важная тенденция – сближения города и области. Процесс уже запущен, вокруг Петербурга сегодня строится громадное количество жилья. Надеюсь, что в перспективе этот процесс наладится, и баланс между интересами девелоперов и покупателей будет найден. Важно стремиться к разумной степени урбанизации и думать о будущих жителях. Часто аргументом «против» выступает предположение со снижением объемов, повысится цена квадратного метра и это больно ударит по покупателям. Но вместо повышения цены, можно снизить свои ожидания по прибыли. В Европе хорошим уровнем рентабельности проекта считается всего 5-10%. Нашу компанию и скандинавских партнеров такие показатели не пугают.


- Немного о личном. Как вы проводите свободное время, когда удается его выкроить?

- Я люблю активный отдых, это позволяет мне всегда оставаться в тонусе. Занимаюсь таким необычным видом спорта, как бадминтон. Еще одно увлечение – путешествия. Люблю бывать в европейских городах, заодно впитываю их опыт для своих проектов. Экзотические страны тоже привлекают – это позволяет сменить обстановку и находить новые идеи. Естественно, максимально использую свободное время для общения со своей семьей.

 


ДОСЬЕ:

Сергей Кравцов родился 5 июля 1979 года в Ленинграде. Учился на юридическом факультете СПб ГУАП. С 2008 года начал профессионально заниматься девелопментом, обладает большим опытом ведения проектов. Прошел обучение и сертификацию по ряду программ в строительной сфере. C 2012 года является генеральным директором компании «Элемент-Бетон Девелопмент». Женат, двое детей.


Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
 
Поделиться:  
Все новости