С 15 марта 2015 г. вступают в силу изменения в Земельный кодекс. Законодатель уточняет детали в части проведения сделок по обмену земельных участков и перераспределению, а также вводит новые виды сервитутов.

Светлана Лянгасова. С 15 марта 2015 г. вступают в силу изменения в Земельный кодекс. Законодатель уточняет детали в части проведения сделок по обмену земельных участков и перераспределению, а также вводит новые виды сервитутов.

Основными инструментами при возведении жилья останутся аренда и приобретение в собственность. «Иные способы осуществления строительства действующим градостроительным и земельным законодательством не предусмотрены, - указывает и. о. начальника юридического отдела ЗАО «Ленстройтрест» Сергей Стуканов. - Новые виды сделок вводятся с целью оптимизации и упрощения процедур предоставления государственных и муниципальных земель».

Сервитут для коммуникаций

Законодатели вводят новые виды сервитутов. Частные лица смогут получить сервитут на государственные земли для возведения коммуникаций, иных линейных объектов, а также для проведения изыскательских работ.

«Это действительно колоссальный прорыв. Раньше такой возможности впрямую в законе не было. Думаю, что такие сервитуты будут очень востребованы, необходимость в них очень давно назрела, - говорит вице-президент по правовым вопросам АО «ЮИТ Марс» Федор Цуринов. - Используемый участок не переходит реально во владение пользователя, поэтому аренда тут явно не годится. А строящихся коммунальных сетей сейчас достаточно много».

Отметим, что «нерегистрируемый сервитут» в отношении части земельного участка до 3 лет нигде не будет регистрироваться. Другими словами, частное лицо может приобрести землю и даже не знать, что установлено обременение. В то же время законодатель указывает, что сервитут не должен предполагать значительного ухудшения качества участка.

«Вполне возможно, что органы госвласти будут параллельно отдавать участки в аренду и в сервитут», - полагает старший юрист практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.

«Равноценный» обмен

По соглашению собственник может обменяться землей с государством, если на его участке запланировано строительство детского сада или дороги. Взамен будет предоставлен равноценный участок, который по факту таковым может и не оказаться. В поправках говорится, что «различие видов разрешенного использования не является препятствием для заключения договора мены». Другими словами, для признания участков равноценными достаточно одинаковой цены на них.

«Новая норма дает прямую возможность для злоупотреблений и обхода закона – например, позволяет в обход торгов в порядке мены получить взамен участка сельскохозяйственного использования земельный участок, к примеру, под жилую застройку», - считает Федор Цуринов.

Юристы соглашаются, что попытки получить землю под строительство жилья в обход торгов будут. «Но изъятие будет происходить для размещения конкретных объектов, то есть нужно, чтобы государственный орган захотел такую сделку осуществить», - рассуждает Елена Крестьянцева.

Перераспределение до максимальных размеров

Поправки расширяют перечень оснований для перераспределения земель между государством и частными лицами. Раньше для проведения подобных сделок предусматривалось два случая: договоры развития застроенных территорий и для размещения объектов для госнужд.

Теперь законодатель добавляет, что граждане за отдельную плату могут увеличить свой участок, в том числе для индивидуального жилищного строительства, до максимально разрешенных размеров. Для этого необходимо подать заявление, на основании которого будет принято решение о перераспределение. Территория вырастет за счет смежных государственных земель.

Тем временем поправки не разрешают перераспределение государственных земель, предоставленных разным лицам, в том числе на праве аренды.