Спасут ли санкции индустриальные парки?

   11 декабря 2014, 12:00
Введение санкций стимулировало развитие небольших российских производств, которые, по оценкам экспертов, в ближайшее время могут стать резидентами индустриальных парков. Впрочем, пока что большая часть парков остается свободной.

Индустриальный парк-2.jpgАнастасия Лепехина. Введение санкций стимулировало развитие небольших российских производств, которые, по оценкам экспертов, в ближайшее время могут стать резидентами индустриальных парков. Впрочем, пока что большая часть парков остается свободной.


По оценкам экспертов East Real, большинство индустриальных парков на сегодняшний день расположено на юго-западе Санкт-Петербурга, хотя в целом они есть на всех направлениях. В Ленобласти же, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, насчитывается 14 индустриальных парков. Однако около половины проектов являются только декларативными – в них нет действующих предприятий.

 

Берите пример

К наиболее крупным индустриальным паркам относятся Greenstate (ЮИТ), «Марьино» (ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами»), «Усть-Луга», «Лесное» и «Федоровское» (UFG), «Кола» (ООО «Теллус-Консалтинг»), «Уткина Заводь» («Уткина Заводь девелопмент»).

«Для большинства производителей стоимость 1 кв. м инженерно-обеспеченной земли не позволяет сделать свои предприятия рентабельными. Покупать землю в индустриальных парках, не обеспеченных инфраструктурой, бесперспективно, хотя и дешево», - рассказывает директор департамента продаж и приобретений East Real Дмитрий Кузнецов.

Цены на рынке существенно разнятся из-за разного уровня подготовки инфраструктуры. В частных индустриальных парках, инвестировавших в инженерную подготовку, цены в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, по данным «ВТБ-Девелопмент», начинаются от 100 евро за кв. м.

 

Все «за» и «против»

Как отмечает руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова, плюсами индустриальных парков является наличие на их территории необходимых коммуникаций и технических условий, централизованное управление парком, распределение затрат на создание инфраструктуры между всеми резидентами парка, прозрачная экономика и синергетический эффект от соседства на одной территории разных, но зачастую взаимно дополняющих друг друга предприятий.

Директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова добавляет, что популярность создания индустриальных парков объясняется тем, что для строительства таких объектов необходимо, чтобы территория соответствовала определенным параметрам. Участок должен иметь определенный класс безопасности, инженерные коммуникации, специальные очистительные сооружения и развитую транспортную инфраструктуру. Как правило, индустриальные парки расположены за пределами города, недалеко от КАД.

 

Господдержка

Наиболее простой и эффективный механизм поддержки индустриальных парков на региональном уровне – это предоставление налоговых льгот. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области для резидентов индустриальных парков предлагаются преференции на определенный период, при этом они разные для города и области. Опрошенные эксперты подчеркивают, что важно, чтобы город и область участвовали в создании инженерной инфраструктуры на территории индустриальных парков, если не полностью, то хотя бы частично.

«Распространяться налоговые льготы должны как на управляющие компании индустриальных парков, которые вложили средства в инженерную подготовку территории, так и на промышленные предприятия – резидентов индустриального парка, - рассуждает директор по инвестициям ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Паршуков. - На текущий момент в законе Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» зафиксирована очень высокая планка инвестиций, необходимых для получения льготы, – 800 млн рублей. Такие вложения могут осуществить только крупные предприятия. Большинство новых заводов в городе – это предприятия среднего масштаба, и при текущем законодательстве на льготы они рассчитывать не могут. Необходимо снизить инвестиционный порог до 200-250 млн рублей, чтобы закон стал действительно работать».


Заводские перспективы

Резидентов индустриальных парков, по мнению Веры Бойковой, можно разделить на шесть подгрупп: машиностроительный кластер, крупнейшим представителем которого является «Сименс Технологии Газовых Турбин», производители автокомпонентов (FORD, Nokian Tyres, ООО «Гэстамп Северсталь Всеволожск» и т. д.), производители стройматериалов («Петрокон», Jotun и т. д.), транспортный кластер (ОАО «Компания Усть-Луга», ОАО «Балтийский нефтехимический терминал» и т. д.), пищевая промышленность (Atria), фармацевтическая промышленность (Naturus LLC).

Как добавляет директор по продажам коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» Мария Кравцова, на рынке имеются и другие варианты размещения производственных мощностей: на площадках заводов и фабрик советского периода («brownfield»), а также в логистических парках, выстроенных кольцом вокруг Петербурга.

В индустриальный парк «Марьино» до конца прошлого года большинство заявок поступало со стороны предприятий с иностранным капиталом, впрочем, в этому году ситуация изменилась. «Так, первыми действующими заводами в Марьино станут финский производитель лакокрасочной продукции Teknos и французский производитель топливных систем для автомобилей Inergy, которые планируют открыть свои производства в 2015 году, - утверждает Александр Паршуков. - В 2014 году политический кризис существенно повлиял на готовность европейских промышленников к развитию своего бизнеса на российском рынке, поэтому среди интересантов преобладают российские компании». Эксперт предполагает, что в следующем году индустриальный парк будет ориентироваться на компании, производящие продукцию для госкорпораций или работающие на госзаказе. Если же экономическая и политическая ситуация будет улучшаться, то возможно и появление новых иностранных производств в России.


В надежде на спрос

Основным вопросом для всех собственников индустриальных парков остается стимулирование спроса. «В текущих условиях инвесторов, как правило, интересует приобретение земельных участков в собственность, аренда рассматривается крайне редко. Практически ни одна производственная компания в России не готова развивать капиталоемкие проекты с длительным сроком окупаемости на земельных участках, взятых в аренду, - рассуждает Вера Бойкова. - При этом в Петербурге крайне мало инженерно подготовленных земельных участков, подходящих для размещения промышленных объектов. На сегодняшний день можно говорить об отложенном спросе со стороны инвесторов».

Дмитрий Кузнецов отмечает, что, как правило, затраты на создание инфраструктуры индустриального парка берет на себя бизнес, поэтому для резидента стоимость одного квадратного метра получается очень дорогой. При этом налоги от деятельности резидента будет получать город или область. Поэтому, по его мнению, для стимулирования спроса необходимо уменьшать стоимость 1 квадратного метра земли. Для этого нужно, чтобы город и область участвовали в создании инженерной инфраструктуры, а резиденты оплачивали бы необходимые ему лимиты дополнительно.

Александр Паршуков подчеркивает, что спрос зависит только от одного показателя – динамики развития промышленности в регионе. Курс на импортозамещение, взятый российскими властями, по идее должен способствовать росту отечественной промышленности, однако одними запретительными мерами ограничиться невозможно. Нельзя действовать от противного, необходимо четко определить, какие отрасли промышленности будут развиваться в стране в целом и в каждом регионе в частности.

Директор департамента исследований и консалтинга East Real Олег Громков прогнозирует появление проектов техно-индустриальных парков на базе предприятий, обладающих приличной материально-технической и ресурсной базой, но используемых малоэффективно. Если раньше все думали о редевелопменте в жилую или деловую недвижимость, оставляя все как есть – все равно сносить, то в условиях продолжительного спада, по его мнению, многие владельцы промышленных территорий могут задуматься о реновации производственной функции в востребованном формате.

 

Мнения:

Александр Паршуков, директор по инвестициям ЗАО «ВТБ-Девелопмент»:

- В последние годы многие регионы РФ рассматривают или уже реализуют проекты создания индустриальных парков. Ключ к успеху – сочетание следующих факторов: активная деятельность правительства субъекта Федерации по продвижению региона как реципиента инвестиций, привлечение инвестиций бюджетов разных уровней в подготовку инфраструктуры, предоставление налоговых льгот, административное сопровождение проектов индустриальных парков от начала реализации до полного заполнения вплоть до выделения ответственного за данный вопрос чиновника на уровне заместителя главы региона.


Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:

- Основная проблема создания индустриальных парков заключается в поиске инвестора. Поэтому для поддержания развития данного формата необходима реализация совместной программы по поиску инвесторов с городской властью. В качестве мер по стимулированию спроса на индустриальные парки можно выделить, например, увеличение налоговых льгот для компаний, размещенных в парке, или запуск банками специальных программ для резидентов на реализацию их бизнес-проектов.


Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:

- Удачными примерами индустриальных парков являются те проекты, на которые есть спрос и которые уже имеют резидентов. К ним можно отнести ИП «Уткина Заводь», ИП «Марьино», ИП Greenstate. Такие проекты имеют совокупность факторов, привлекающих потенциальных резидентов: удачная локация, адекватная стоимость земельных участков, наличие инженерной инфраструктуры.

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
 
Поделиться:  
Все новости