В традиционном итоговом интервью директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов делится мыслями о текущей и грядущей ситуации на строительном рынке и о роли инженера в создавшихся условиях экономического кризиса.

Юлия Борисова. В традиционном итоговом интервью директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов делится мыслями о текущей и грядущей ситуации на строительном рынке и о роли инженера в создавшихся условиях экономического кризиса.

 

- Предполагали ли вы в начале года, что ситуация так сильно изменится?

- Возникновение серьезных экономических проблем аналитики прогнозировали еще в конце 2012 года. Уже тогда было понятно, что возможностей для резкого подъема не будет. Причины сложившейся ситуации известны всем: структурная слабость экономики, ее сырьевая ориентация и зависимость, недостаточный уровень развития промышленности, а также отсутствие интереса предпринимателей к развитию собственного производства и к новым разработкам.

Мы, как инженерная компания, осознали грядущие изменения к середине 2013-го и были готовы к не самому удачному периоду. Но, пожалуй, никто не ожидал, насколько тяжелой окажется ситуация, усугубленная внешними обстоятельствами.

В нашей компании принято ежегодно увеличивать финансовые результаты. Последние несколько лет рост компании в 3-4 раза опережал рост экономики страны. Если валовой продукт рос на 4%, доходы компании вырастали процентов на 15 соответственно. Если рост колебался в пределах 10%, мы увеличивали объемы выручки почти в 1,5 раза. Практически каждый год мы развивались в соответствии с данной динамикой. Однако в 2014 году достичь запланированного объема впервые не удалось. В рамках предполагаемого ухудшения экономической ситуации мы готовились к повышению своих показателей на 15%, но увеличить доход получилось лишь на 10%.

 

- Как компании удалось подстроиться под текущие изменения?

- На сегодняшнее состояние инженерно-строительной отрасли наложилось еще одно обстоятельство. В течение 2003-2011 гг. произошло насыщение рынка объектами коммерческой недвижимости практически на 100%. По крайней мере в пределах Москвы и Петербурга.

Услуги современных инженерных компаний заточены под крупные и сложные инфраструктурные проекты, подобные аэропортам, портам, бизнес-центрам, торговым комплексам, логистическим терминалам и складам. Здесь требуется серьезная инженерия, в отличие от объектов жилищного строительства. Но сегодня перспективных коммерческих проектов в городе практически не осталось из-за резкого снижения инвестиций, а почти все государственные проекты посвящены дорожному строительству.

Года три назад можно было предположить, что подобное перенасыщение сектора коммерческой недвижимости неизбежно. Мы ожидали, что будут запущены программы по поддержке российской промышленности, всерьез рассчитывали на этот сектор экономики и готовились к работе в этой области. Было создано специальное подразделение, которое должно было заниматься обеспечением только промышленного строительства. Это специфичный и сложный вид инженерной деятельности, требующий уникальных знаний и решений. К примеру, фармакологическое производство требует так называемых «чистых помещений». Если говорить о крупных предприятиях нефтегазового сектора, то это сложные объекты с точки зрения энергосистем. Для удовлетворения нужд легкой или пищевой промышленности требуются специфическая производственная вентиляция, кондиционирование, а также устройство холодных складов. Мы были готовы работать на объектах повышенной сложности и решать самые нестандартные задачи. Но программа развития отечественной промышленности практически обнулилась.

В качестве запасного варианта мы рассматривали жилищное строительство, которое за последние годы стало лидирующим сектором строительного бизнеса. Об этом говорит и статистика наших заказов, состоящая на данный момент из объектов жилого строительства на 80-85%. Но такое развитие событий было нами просчитано, благодаря чему можно считать, что к кризису наша компания подготовлена довольно неплохо. За 23 года существования компании нынешний экономический обвал уже четвертый. Но перед нами не стоит вопрос выживания. Скорее, предстоит решить задачу более высокого уровня. А именно: как развиваться в дальнейшем, чтобы выйти из сложившейся ситуации не только без потерь, но и с новыми, востребованными на изменившемся рынке решениями. Несмотря на неутешительные прогнозы и всеобщую депрессию, в 2015 году нами запланировано повышение финансовых показателей.

- Какой должна быть инженерная компания, чтобы оперативно реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка?

- Ответ очень простой. Инженерная компания должна, в первую очередь, чувствовать эту конъюнктуру, стремительно меняющуюся реальность и, что очень важно, быть нацеленной на успех. Ежедневно встречаясь с заказчиками и пропуская через себя до 100 рабочих контактов в месяц, не могу не отметить, что в настроении коллег все больше преобладает пессимизм из-за постоянных негативных изменений ситуации. А мне кажется, что такие периоды надо переживать очень чутко, гибко и постоянно искать новые возможности. Я считаю, что безвариантных ситуаций не бывает. Безусловно, будет другая рентабельность, будут другие объемы и, скорее всего, другие отношения с заказчиками. И через все подобные изменения и испытания надо пройти достойно, оптимистично и профессионально.

 

- А чем конкретно могут ответить инженеры на сложившуюся ситуацию?

- Большинство проектов, запущенных в 2010-2012 гг., были избыточными, созданными «на широкую ногу». Эта тенденция привела к тому, что весь сегодняшний девелопмент заточен на создание комфортной среды, требования к которой реализуются с использованием современных инженерных систем, в том числе кондиционирования, вентиляции, отопления, водоподготовки с очисткой, энергосбережения, «умного дома» полной автоматизации и green-development. Позже все тренды, которые были внедрены и апробированы при строительстве коммерческой недвижимости, шагнули в элитное жилье и бизнес-класс. Потребности индивидуального покупателя оформились и возросли до уровня высокого комфорта, за который он был готов платить.

Еще в 2000-2005 гг. в Петербурге активно строилось жилье в основном экономкласса с инженерными решениями стоимостью около 3-4 тыс. рублей за кв. м. Это была самая простая инженерия и отнюдь не самая лучшая. Сегодня инженерная часть объектов экономкласса обходится в 5-6 тысяч рублей за «квадрат». В бизнес- и элит-классе она выросла примерно до 10-11 тысяч рублей. Сейчас эти цифры попали в зависимость от колебаний курса валюты, ведь большая часть инженерных систем имеет иностранное происхождение. В результате девелоперы оказались в катастрофической ситуации, поскольку инженерия стала занимать в стоимости проекта огромную часть. Единственное решение для обеспечения жизнеспособности запущенных проектов девелопер видит в срочном сокращении издержек инженерной части. Иначе продать такое жилье будет практически невозможно. Большинство проектов будут пытаться оптимизировать, что повлечет гигантские затраты временных и финансовых ресурсов. Поэтому сейчас будут востребованы такие инженерные компании, которые смогут обеспечить заказчику экономический эффект с минимальными потерями показателей комфорта, к которому успели привыкнуть потребители.

- Каким вам видится объем предстоящей работы? Каким образом девелопер сможет сократить издержки?

- На рынке жилой недвижимости озвучивается цифра около 100 млн кв. м. Реализация этих проектов уже началась или начнется в ближайшее время. Для новых объектов, которые сегодня находятся в стадии проектирования, большой объем работы займет перерасчет инженерной составляющей в сторону понижения стоимости. Однако тяжелее будет работать на проектах, которые уже реализуются. Пересчитывать проект в условиях действующего строительства - задача колоссальной сложности. Любое непроработанное решение может повлечь за собой не только лишнюю нагрузку на бюджет, но и ситуацию, когда девелоперу придется нести проект на повторную экспертизу.

Вероятность возвращения к тем расценкам, которые были актуальны четыре месяца назад, отсутствует полностью. Также понятно, что повышать их одномоментно на 50% невозможно. Но мы считаем, что, если изменить технические решения, заменить материалы, провести значительную работу по оптимизации проекта, при этом не останавливая строительство, увеличение стоимости инженерных систем составит всего лишь 20-25%, а не 40-50%. Сегодня комплексные работы по снижению издержек способны осуществлять скорее не проектные и архитектурные бюро, а именно инженерные компании, которые, помимо проектирования сетей, осуществляют их монтаж. Такие компании в городе есть, их около десятка, мы в их числе. И мы готовы прийти на помощь девелоперам.

 

- Ваш прогноз: каким будет рынок новостроек 2015 года - дальнейшее падение, стагнация, рост?

- Резкого падения объемов ввода нового жилья в 2015 году не предполагается. Во-первых, потому, что этот рынок очень инерционен. Во-вторых, у населения достаточно личных сбережений, чтобы поддерживать спрос на новые квартиры. Тем более что в условиях резкого падения национальной валюты есть необходимость в выгодном размещении денежных средств. Недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга всегда была одним из удачных вариантов для инвестиций.

В 2015 году, я думаю, введут 2,7 млн кв. м жилья. Т. е. падение в сравнении с 2014 годом составит около 10%. Девелоперы на волне подъема 2011-2012 гг. уже вывели на рынок огромное количество разнообразных проектов и успели оформить портфели земельных участков для новых объектов различного назначения. Поэтому вероятность того, что вся индустрия в одночасье превратится в долгострой, чрезвычайно мала.

Однако очень изменится потребительский спрос. Это уже сейчас видно по настроениям девелоперов, которые заявляют, что придется отказаться от сегмента бизнес-класс. Элитное жилье, пусть и в небольших объемах, с рынка не исчезнет. Но промежуточный сегмент, ориентированный на средний класс, ожидает некий размыв. Класс комфорт станет чуть проще, а эконом может подтянуться к комфорту. Появится новый сегмент, который можно условно назвать «экономный комфорт». Рынку предстоит отрабатывать этот формат и решать немало сложнейших проблем, ведь механически удешевлять весь проект сегодня уже нельзя. Потребуется разумный баланс между показателями комфорта и необходимостью снижения затрат, чего на рынке еще не было.

Мне нравится, что процесс становится сложным, потому что поиск оптимальных решений требует высокой квалификации на всех уровнях. Так что грядут интересные времена для тех, кто умеет принимать профессиональный вызов и держать удар.

 

- Что бы вы хотели пожелать своим коллегам-инженерам в 2015 году?

- Хорошим инженерным компаниям — хороших заказчиков, совместная работа с которыми сможет изменить этот рынок к лучшему.