В прошлом году на рынке недвижимости Петербурга началась пересегментация. Процесс еще не закончен, но первые результаты уже можно оценить. Профессионалы рынка утверждают, что жилью нового класса под силу значительно снизить спрос на элитные квартиры к 2017 г.

Мария Карпинская. В прошлом году на рынке недвижимости Петербурга началась пересегментация. Процесс еще не закончен, но первые результаты уже можно оценить. Профессионалы рынка утверждают, что жилью нового класса под силу значительно снизить спрос на элитные квартиры к 2017 г.

Пересегментация в действии

Так, по наблюдениям экспертов, в Северной столице формируется новый класс жилой недвижимости. По своим характеристикам он занимает промежуточное положение между жильем комфорт- и бизнес-класса. Квартиры более просторные, чем те, что предлагают проекты комфорт-класса, а располагаются они в домах возле рекреационных зон. Речь идет о помещениях, стоимость 1 квадратного метра в которых варьируется от 120 до 150 тыс. рублей.

«Разброс большой, потому что начинает вступать в силу фактор локального спроса, то есть квартиры, где стоимость квадратного метра составляет 120 и 150 тысяч рублей, могут быть одного формата, но расположены в разных частях Петербурга», - рассказывает о наблюдениях за трендом Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Компании RBI.

«То, что в Санкт-Петербурге появляется промежуточный класс жилья, говорит о более тонкой «настройке» рынка предлагаемого жилья на запросы потребителей», - рассуждает Петр Козин, международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по РФ. Застройщики соглашаются — новый класс появился для бывших покупателей квартир комфорт-класса, доход которых вырос, и они скорректировали требования к жилью: хотят жить в лучших районах, повысить свой статус. «Вторая категория — это люди, которые обладают достаточными средствами. Они могли бы купить квартиру в Петроградском или Центральном районах, но предпочитают не переезжать из своего. Они думают: почему я должен уезжать из Приморского района, если есть качественное жилье здесь?» - добавляет Вера Сережина.

Аналитики отмечают, что недвижимость нового класса сейчас возводят различные застройщики. На данный момент анонсировано 20 проектов в различных частях города, это около 30% текущего предложения на рынке. Для сравнения: в целом на бизнес- и элит-класс в Санкт-Петербурге приходится порядка 90 проектов. «Сейчас это тенденция. Через пару лет мы увидим, сформируется сегмент или нет», - заявляют эксперты.

Территория застройки

Новые дома строят, как правило, на территориях возле парков, скверов, набережных или исторических и культурных центров. Эксперты подсчитали, что земельный фонд Санкт-Петербурга может предложить участки общей площадью около 4 тысяч га. Это Приморский, Петроградский, Василеостровский, Центральный, Курортный и Московский районы. Кроме того, Пушкин в силу его близости к историческим объектам и зеленым зонам и с учетом застройки низкой плотности обладает потенциалом 272 га. По словам специалистов, заявленные территории универсальны.

По желанию застройщика здесь может быть возведена недвижимость как нового класса, так и элитного жилья. Именно это обстоятельство может повлиять на развитие рынка. «Формирование нового класса жилья может привести на некоторое время к уменьшению спроса в элитном сегменте, особенно в период времени (2-3 года) после окончания ажиотажа на рынке жилья, связанного с девальвацией рубля в декабре 2014 года», - прогнозирует Петр Козин.

Исторический процесс

Впрочем, пересегментация — естественное явление для рынка недвижимости. Если заглянуть в историю, то новые классы регулярно вводятся на первичном рынке. Например, в  советское время действовала классификация для «сталинок», «хрущевок» и «брежневок», а также по номеру серии дома. Они и сегодня используются, но только на вторичном рынке. А новостройки сегодня делят на эконом-, комфорт-, бизнес-, элит- или премиум-классы. При этом Петростат продолжает подразделять жилье на «квартиры низкого качества», «типовые», «улучшенной планировки» и «элитные». В то же время за границей классов намного больше — до 24 против 4-5, используемых в России.

Тем не менее необходимо учитывать, что подобные классификации носят неофициальный характер. Российское законодательство не запрещает каждой компании выработать собственные критерии оценки недвижимости и использовать их на практике.