Светлана Лянгасова. Стремительно развивающемуся рынку апартаментов в Санкт-Петербурге предлагают прописать границы. Причем делают это не законодатели или чиновники Минстроя, а сами участники рынка. Определение того, что именно следует считать апартаментами, появится в виде классификации.

В начале декабря 2014 года такой документ уже внедрили в Екатеринбурге, а теперь идет речь о том, чтобы создать аналогичный для Северной столицы. Но в силах ли он оказать влияние на стремительно развивающийся рынок апартаментов?

Ожидают роста

Петербургский рынок развивается в двух нишах: эксклюзивные апартаменты и «доходная недвижимость» в спальных районах. Аналитики прогнозируют, что в ближайшие годы в Северной столице и те и другие появятся в больших количествах.

Согласно оценке компании Knight Frank, к концу 2017 года объем предложения апартаментов увеличится в четыре раза. В настоящее время совокупное предложение премиум-класса составляет около 400 юнитов (57,6 тыс. кв. м). Для сравнения: в предыдущие годы было построено приблизительно 150 апартаментов. Интересно, что банкиры в прогнозах на 2015 год также заявляют, что следует ожидать увеличения доли ипотечного кредитования в сегменте апартаментов.

Заслужили отдельный сегмент

«Проблема стала притчей во языцех: все, кто не может построить жилье, возводят апартаменты. На самом деле апартаменты - это отдельный сегмент рынка», - уверяет управляющий директор и вице-президент ОАО «Банк ВТБ», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский, добавляя, что этот тип недвижимости имеет право на существование и появился неслучайно.

Дело в том, что российский рынок предлагает жилье для краткосрочного проживания - гостиницу и долгосрочного — жилье. Однако вариантов для среднесрочного проживания не  предоставлено, и именно эту нишу занимают апарт-отели. «Апартаменты и есть тот продукт, который предназначен для того, чтобы осуществлять сдачу в аренду. Это отдельная ниша», - поясняет г-н Ольховский.

Юридический пробел

Но это частности, а в целом рынок апартаментов еще находится в начальной стадии формирования. Так, в  российском законодательстве нет определения апартаментов как вида недвижимости, нет утвержденных технических регламентов их строительства и нет классификации подобных объектов. Это все создает проблемы для жильцов апартаментов, властей и самих застройщиков.

С одной стороны, люди приходят за медицинской помощью в поликлиники по месту жительства, где им отказывают в приеме, приводят детей в детские сады и школы, но не могут получить социальное обеспечение. И все по причине отсутствия прописки.

Эксперты отмечают, что настроение потенциальных покупателей меняется после заявлений Минстроя о том, что  апартаменты никогда не будут признаны жильем. Напомним, сейчас чиновники обсуждают возможность «амнистии» московских апартаментов. В ведомстве рассчитывают до конца 2015 года легализовать их как жилье. Причем проведена она будет лишь один раз, а далее последует запрет строительства подобной недвижимости.

При этом в Москве стоимость «квадрата» в апартаментах и аналогичного по площади жилья различаются на 20-30 процентов. «В эту разницу девелопер закладывает некие неудобства, связанные с нежилым статусом, - рассказывает генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге Николай Пашков. - В Петербурге такой разницы нет. Объекты стоят столько же, сколько жилые, так как покупателям, как правило, не принципиален статус помещения». И это обстоятельство предоставляет девелоперам Северной столицы более комфортные условия работы.

«Сегмент рынка апартаментов крайне необходимо классифицировать, - добавляет Александр Ольховский. - Если количество апартаментов на рынке будет увеличиваться в характеристиках, которые существуют, то можем ожидать коллапса».

Классификация для Петербурга

В конце 2014 года создать рамки для рынка апартаментов попытались застройщики в Екатеринбурге. Местное отделение Гильдии управляющих и девелоперов презентовало классификатор. Участники рынка ожидают, что в начале 2015 года на его основе будут прописаны нормы на уровне местного законодательства.

Согласно документу, апартаментами могут называться объекты, где есть квартиры разной площади, придомовая территория, детская площадка и парковочные места. Управлять объектами должна управляющая компания.

Кроме того, прописаны 15 критериев, значения которых относят апартаменты к классу «А», «В» или «С». Например, площадь объекта класса «А» не должна быть меньше 45 кв. м, «В» — менее 35, а «С» не менее - 25 «квадратов». Также показатели ограничивают количество квартир-студий в общем количестве помещений, определяют архитектурные и планировочные решения, отделку и внешний вид, количество парковочных мест и наличие и качество инфраструктуры.

В Екатеринбурге ожидают, что нежилые объекты, которые не будут соответствовать данным характеристикам, не получат ни статус «апартаментов», ни (тем более) «жилых» объектов.  Интересно, что классификацию бизнес и власть составляли вместе. «Это своего рода альянс бизнеса и власти, чтобы отделиться от случайных участников рынка, которые пытаются обойти закон, - комментирует нововведение Александр Ольховский. - Думаю, что следующим шагом будет следующее: есть жилье, которое регламентируется СНиПами, есть апартаменты, которые регламентируются классификатором, а все остальное - неизвестно что, поэтому разрешение выдавать не будем, но это уже функция властей. Я не исключаю, что в Петербурге имеет смысл подумать о таких шагах».

Юристы утверждают, что создание в Петербурге подобного документа вряд ли сможет повлиять на рынок, если он не ляжет в основу какого-либо законодательного акта. «Определение границ класса апартаментов само по себе, на мой взгляд, не имеет существенного юридического значения, особенно если такая классификация, как в Екатеринбурге, будет утверждена профессиональным сообществом, - рассуждает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Алексей Калинкин. - Возможно, это приведет к вытеснению с рынка некомфортных для покупателей или арендаторов проектов, которые не будут соответствовать классу «А» или premium, который станет знаком высокого качества. С другой стороны, в сегодняшних экономических условиях для многих низкая стоимость будет важнее высокого качества».

Сами девелоперы считают, что четкая классификация сделает рынок более прозрачным и понятным как для застройщиков, так и для инвесторов и арендаторов апартаментов. «В связи с развитием рынка и появлением большого числа проектов по строительству апарт-отелей задача по разработке их классификации стоит довольно остро», - соглашается начальник отдела консалтинга и франчайзинга ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Анна Панова.

По ее словам, если в Петербурге и создавать некую классификацию, то основа должна базироваться на гостиничных стандартах. «Данный формат отличается от жилой недвижимости не только техническими характеристиками, но и более развитой сервисной инфраструктурой, широким ассортиментом дополнительных услуг», - говорит эксперт.

Кроме того, девелоперы смогут использовать классификацию в рекламных целях. «На данный момент это, наверное, единственное существенная возможность, которую дает классификация», - рассуждает Алексей Калинкин.

Кстати

По данным на конец 2014 года, в Санкт-Петербурге средняя цена 1 «квадрата» в апартаментах варьируется от 140 тыс. рублей до 1,1 млн рублей.