Многие строительные компании Петербурга на фоне кризиса почувствовали дефицит свободных денег. По этой причине началась оптимизация бюджетов на стройку и маркетинг. Участились случаи сокращения персонала и перехода на бартер в расчетах с контрагентами. Старт некоторых проектов жилой и коммерческой недвижимости откладывается на неопределенный срок. Эксперты говорят, что наступило время консервативных инвесторов, которые строят «на свои». Но на проекты большого масштаба такие девелоперы, как правило, не замахиваются.

Варвара Гарина. Многие строительные компании Петербурга на фоне кризиса почувствовали дефицит свободных денег. По этой причине началась оптимизация бюджетов на стройку и маркетинг. Участились случаи сокращения персонала и перехода на бартер в расчетах с контрагентами. Старт некоторых проектов жилой и коммерческой недвижимости откладывается на неопределенный срок. Эксперты говорят, что наступило время консервативных инвесторов, которые строят «на свои». Но на проекты большого масштаба такие девелоперы, как правило, не замахиваются.

Спрос провалился

Девальвация рубля в конце прошлого года, с одной стороны, обернулась для застройщиков золотым дождем (многие из них на волне ажиотажного спроса на недвижимость за месяц выполнили годовую норму продаж), с другой - заставила девелоперов пересмотреть экономику новых проектов и затянуть пояса.

«Спрос на недвижимость по итогам первого квартала упал на 30%, и это еще не дно. К концу года, по прогнозу, спрос потеряет еще 20-30% к нынешнему уровню. А значит, у застройщиков станет гораздо меньше свободных денег для развития. Если в прошлом году оборот рынка оценивался в 416 млрд рублей (за год в Петербурге и Ленобласти, по данным «Петербургской Недвижимости», было продано 5,2 млн кв. м жилья, а средняя стоимость «квадрата» составляла 80 тыс. рублей). То в этом году рынок недосчитается минимум половины этой суммы», - говорит начальник отдела продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко.

Банковские кредиты и ипотека

Параллельно с сокращением доходов от стройки у девелоперов растут издержки. Причем по всем фронтам. Во-первых, значительно выросла стоимость банковского финансирования. «Сейчас рынка кредитования как такового нет. Банки не исполняют своих обязательств даже по текущим контрактам, не говоря о выдаче новых займов. А форс-мажорные кредиты под 30% годовых серьезные строители не рассматривают - девелопмент на таких деньгах не сделаешь», - сетует совладелец FortGroup Максим Левченко. «В первом квартале 2015 года банки индивидуально подходили к принятию решений о финансировании новых проектов. Если банк хорошо знал девелопера, то были и положительные решения (правда, под 20% годовых и даже больше). А фирмам неизвестным и без опыта в девелопменте банки открывать кредитные линии отказывались», - добавляет генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «Даже если ключевая ставка снизится на 1-1,5%, в ближайшей перспективе такие условия вряд ли вызовут интерес у бизнеса», - считает руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO Людмила Тэор. Она подчеркивает, что инвестиционные каникулы, анонсированные государством, - это полумера, которая не спасет рынок. «Она ненадолго облегчит положение закредитованных компаний, но по большому счету только отсрочит неизбежные проблемы. Гораздо важнее дать строителям дешевые деньги и понятные единые для всех правила игры», - говорит Людмила Тэор. С коллегой согласен вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «Существующие налоги достаточно сильно «давят» бизнес, поэтому любая инициатива будет полезна. Однако нужно понимать, что инвестиционные каникулы не позволит улучшить ситуацию в целом. Для этого требуется проведение кардинальных реформ».

Ипотека с господдержкой, которая помогла строительному рынку минувшей весной, по словам экспертов, тоже имеет определенные ограничения. «Деньги, выделенные государством на стимулирование ипотечных программ, заканчиваются. И, если не будет второго транша, рынок может остановиться, поскольку в структурах продаж многих застройщиков доля сделок с ипотекой доходит до 80%», - отмечает Сергей Терентьев из ГК «ЦДС».

Себестоимость и маржа

Во-вторых, сильно подорожала себестоимость работ. «С начала года некоторые материалы выросли в цене на 50%, а стоимость подряда в среднем по рынку выросла на 25%», - говорит гендиректор ГК «С.Э.Р.» Павел Белоусов. «Главная причина роста себестоимости – большое число импортных материалов и составляющих, цены на которые привязаны к курсам валют. И не у всех стройматериалов есть российские аналоги. Разницу в цене строителям приходится покрывать за счет собственной прибыли. Поскольку поднимать цены на жилье выше рыночного уровня неразумно – его просто не купят», - поясняет директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

По оценке гендиректора компании «Навис» Александра Львовича, по итогам года маржа застройщиков упадет с докризисного уровня в 20-25% до 10-15%. «Некоторые этот спад не переживут. Особенно трудно придется фирмам с большой долговой нагрузкой. Но даже те, кто работают на свои, станут более осторожными. Каждый новый проект они будут тщательно просчитывать и сверять с рыночным спросом», - уверен он. «Маржа застройщиков сжалась не до нуля - определенный запас прочности еще есть. Но он не так велик, как кажется многим. Поэтому, когда на каком-то из объектов начинаются рекламные акции с 30% скидками, покупателям надо насторожиться. Все мы знаем, где бывает бесплатный сыр. Скидка в 15% - это уже на грани себестоимости, а вот 20% и больше – уже за гранью», - говорит Марк Лернер.

Инфраструктура без поблажек

Кризис не освободил строителей от повинностей по возведению объектов социальной и дорожной инфраструктуры. «Это и так серьезная нагрузка. В структуре себестоимости проекта социалка составляет 5-10%», - напомнил генеральный директор Glorax Development Алексей Балыкин. «А новые РНГП еще усугубили ситуацию: расчетное число мест в детских садах на 1 тысячу жителей выросло с 35 до 55. Если 35 «спиногрызов» обходились строителям в дополнительные 6 тыс. рублей на «квадрат» жилья, то 55 – это уже 10 тыс. рублей. И это не все. Некоторые объекты социальной инфраструктуры – кабинеты врачей, библиотеки и другие (мы их закладываем в проект согласно градплану) – местные власти просят им подарить, поскольку в бюджете нет денег на их выкуп», - говорит директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов.

Кроме затрат на социальную инфраструктуру, существуют и дополнительные затраты на инженерное обеспечение проектов. «Это связано как с ростом тарифов Ленэнерго, так и со скандалом вокруг монополии, который вынудил многих застройщиков в этом году делать дополнительные отчисления для подключения к сетям уже построенных домов», - напомнил исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников.

Ощутимы и затраты строителей на развитие дорог. «Многим новым районам нужны новые дороги. А в бюджете денег на их строительство не хватает. В частности, девелоперы, в том числе наша компания, выделят деньги на строительство развязки с КАД в Мурино. В Кудрово тоже планируется строительство новых дорог на средства работающих там застройщиков», - рассказал генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов.

Дополнительные риски для строителей возникают и при переносе городом на более поздний срок строительства новых станций метро. «Застройщик в этом случае несет убытки в виде недополученной прибыли и имиджевых потерь. Это не оказывает влияния на себестоимость, но может существенно снизить общую доходность проекта», - добавляет Марк Лернер.

Стратегии оптимизации расходов

Строители ищут пути оптимизации издержек. «Практически все организации, с которыми мы общаемся, говорят о снижении бюджетов на строительство, маркетинг и рекламу. Одни активно сокращают сотрудников, другие выходят на рынок с предложением о продаже лишних земельных участков, проектов и недвижимости (правда, без больших скидок: сезон распродаж имущества только начинается), третьи рассчитываются с контрагентами по бартерным схемам», - перечисляет генеральный директор строительной компании «АртКон» Иван Авдеенко. «Инвесторы стали гораздо осторожней. Вкладывают средства в те объекты, где уже сформирован денежный поток. Вложения на долгосрочную перспективу – от 5 лет и дальше – их больше не интересуют. Кроме того, многие компании стремятся к диверсификации: дополняют строительство услугами по брокериджу и управлению недвижимостью, а также инвестируют непрофильные активы и рынки, что повышает общую устойчивость бизнеса», - отмечает управляющий партнер БЦ «Сова» Андрей Макаров.

Многие опрошенные застройщики заявили, что отложили вывод на рынок новых проектов. «Сделано это было с целью разгрузить с финансовой точки зрения текущий год и особенно первое полугодие. Но мы очень надеемся, что в ближайшее время сможем вернуться к нашим прежним планам по объемам сдачи», - говорит генеральный директор Группы компаний «Эталон» Антон Евдокимов. «Есть некое замешательство в умах – надо ли сейчас запускать стройку или лучше подождать. Если стабилизация продлится, то к осени проекты, уже имеющие разрешение на строительство, скорее всего, пойдут в реализацию. Но без существенных коррективов, поскольку все документы получены, и любые изменения означали бы повторные согласования», - говорит Марк Лернер.

Так что активная борьба за снижение себестоимости идет лишь в проектах, находящихся на стадии проектирования. «Все начинают сокращать затраты на «баловство». Главное здесь - не перегнуть. В прошлый кризис некоторые так умудрялись так сэкономить, что их дома, заявленные как элитные, потом выглядели как «эконом». Думаю, что такие казусы будут и на этот раз. Но нужно помнить, что превращение качественных жилых комплексов в «ерунду» чревато потерей репутации и покупателей», - предупреждает Екатерина Гуртовая. «Экономика должна быть экономной, но нельзя увлекаться погоней за дешевизной. Простым и дешевым должно быть социальное жилье. Но оно не должно составлять конкуренцию коммерческому. Для этого нужно ввести 10-летний мораторий на продажу квартир, полученных от государства», - считает генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.

«Наступило время консервативных инвесторов, которые строят на свои, а не заимствуют деньги ради того, чтобы бездумно расширять деятельность. Все их шаги осторожны и сбалансированы. Они не гонятся за количеством «квадратов». Строят понятное количество жилья, но при этом ни от кого не зависят», - говорит Александр Львович.

Дальнейшее развитие строительного рынка, по словам экспертов, будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. «Очевидно, что доходы населения в ближайшее время не вырастут. Высокая цена на нефть поможет стабилизации рынка недвижимости. Но качественный рост сегмента произойдет только тогда, когда государство будет защищать и развивать человеческий капитал, как приоритетный», - заключил региональный директор EKEGroup в России Андрей Хитров.