Власти Петербурга и Ленинградской области ведут разработку документа, который ляжет в основу совместной градостроительной политики и определит развитие агломерации на 10 лет.

Власти Петербурга и Ленинградской области ведут разработку документа, который ляжет в основу совместной градостроительной политики и определит развитие агломерации на 10 лет. Ожидается, что стратегический мастер-план даст возможность создавать инфраструктуру на стыке субъектов с перекрестным финансированием, а также определит места будущей застройки с учетом комфортности. Однако, по мнению участников рынка, успех подобных новаций будет зависеть от того, смогут ли город и область наладить конструктивный диалог.

До конца 2016 года в Петербурге и Ленинградской области должны быть созданы стратегические планы социально-экономического развития территорий (в коридорах власти документ называют мастер-план). С января 2017 года они вступят в силу, и будут определять градостроительную политику на срок более 10 лет, как того требует закон «О стратегическом планировании».

Работа идет параллельно, но оба субъекта закладывают в основу создание комфортной среды. Другими словами, каждая территория должна иметь набор функций: в ее границах должно быть построено жилье, социальные объекты, дороги, организованы места для отдыха и образования, созданы рабочие места. Недостающее будет добавляться в рамках Стратегии.

Большой Петербург

«Люди будут прибывать в города, и мы должны обеспечить их работой. И это мы должны предусмотреть в документах стратегического развития и градостроительной политики», – указывает Михаил Осеевский, заместитель президента – председателя правления ПАО «Банк ВТБ», добавляя, что разработчики мастер-плана должны буквально предугадать развитие событий на 30 лет вперед. «Ранее в Петербурге было свернуто большое количество крупных инфраструктурных проектов, поэтому сегодня перед городом стоит вызов: какие точечные действия необходимо совершать, чтобы они вызывали масштабные эффекты, – считает Денис Леонтьев, генеральный директор КБ «Стрелка». – Это переход от экстенсивного к интенсивному, но можно ли это назвать развитием – большой вопрос».

Собственно, в Северной столице документ может быть создан на базе концепции «Большой Петербург». «Она была разработана полгода назад и презентована губернатору Полтавченко и вице-губернатору Албину, а часть авторов включена в рабочие группы и взаимодействует с правительством. Далее КГА будет создавать схему пространственного развития», – поясняет Евгения Колесова, руководитель департамента экономического анализа и исследований Института территориального планирования «Урбаника». Согласно документу, в спальных районах необходимо создать рабочие места, чтобы снизить маятниковую миграцию и решить проблему транспортной доступности. Для «серого» пояса, наоборот, предлагается добавить рекреационную функцию. Также урабанисты считают, что инвесторы захотят вкладывать средства в создание новых возможностей для парковых зон.

Областные узлы

Стратегия для Ленобласти будет разноплановая. Документ должен учесть одновременно высокий рост населения на границе с Петербургом, в зонах активной застройки Мурино и Девяткино, а также «сжатие» удаленных населенных пунктов. «В основу Стратегии, которую мы скоро представим на обсуждение, заложили приоритет по созданию качественной городской среды и разбили его на два основных направления: на развитие агломерационного пояса и на развитие отдаленных муниципальных образований», – пояснил Дмитрий Ялов, вице-губернатор Ленинградской области. «В процессе работы над обликом нового микрорайона мы должны предусматривать создание новых рабочих мест в торговле, сфере обслуживания, образовании. А также закладывать соответствующее софинансирование со стороны девелопера», – дополняет Александр Холоднов, заместитель генерального директора Института территориального планирования «Урбаника».

Разработчики предлагают использовать четыре проектных направления при разработке стратегии развития Ленобласти. Среди них «новый облик микрорайона», «новый облик транспортно-пересадочного узла», на базе которых появятся торговые центры, «новый облик культурных центров», который предполагает реконструкцию и расширение функций библиотек и домов культуры, и «новый облик городов» с акцентом на развитие туризма. Последний пункт планируется увязать с мастер-планом Петербурга и прописать новые туристические маршруты, которые выйдут за центр Северной столицы и охватят Ленинградскую область. «Потенциал для расширения существует», – уверена Евгения Колесова.

Сложности агломерации

«Если говорить о проблемных аспектах комфортной среды, то, в первую очередь, это транспортные проблемы. На втором месте – объекты образования, на третьем – здравоохранения, детская, развлекательная, культурная инфраструктура. Все это препятствует созданию комфорта. И в каждой точке чего-то не хватает, – говорит Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест». – Нужна синхронизация подходов к застройке девелопера и власти. Если вопросы будут детально прорабатываться заранее в стратегическом плане, то это пойдет на пользу. И в итоге добавит капитализацию квадратным метрам».

Территорию возле КАДа регионы планируют развивать вместе. «Мы должны выходить за границы отдельных субъектов и думать о развитии более широких агломераций, – поддерживает решение Михаил Осеевский. – И я очень рад, что такой подход используется в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Но есть проблема гармонизации работы».

«Петербург начал останавливать жилое строительство, чтобы минимизировать затраты бюджета. И это привело к тому, что оно выплеснулось за пределы КАДа, и жители новых огромных районов из области поехали в город на работу. И сейчас взаимодействие между городом и областью заключается в том, чтобы деревня не давала разрешение строить эти гигантские микрорайоны», – указывает Игорь Водопьянов, руководитель УК «Теорема».

Власти Ленобласти также не рады подобному освоению приграничных территорий. «Кто сказал, что Ленинградская область заинтересована в бесконтрольном разрастании массовой жилой застройки вокруг кольцевой дороги? – недоумевает г‑н Ялов. – Это глобальная проблема для области. Мы понимаем, что никогда не сможем обеспечить эти районы рабочими местами в нужном количестве. В то же время обеспечить транспортной доступностью район, где никто не работает, невозможно. У бюджета таких денег нет».

В России пока нет проектов, реализуемых на стыке регионов. Одним из первых может стать строительство транспортно-пересадочного узла «Девяткино» стоимостью около 33 млрд рублей. Напомним, объект будет возводиться за счет средств бюджетов двух регионов и частного инвестора.

Девелоперы не спешат делать прогнозы о том, как и насколько изменится ситуация на рынке после введения мастер-плана. По словам Игоря Водопьянова, сегодня долгосрочной стратегии нет, а все решения зависят от сиюминутной политической воли. «Стратегия развития сейчас заключается в том, чтобы подтянуть чемпионат мира по футболу, достроить стадион и максимально сократить все затраты бюджета, – говорит г‑н Водопьянов. – По грубым подсчетам стадион обошелся в 40 миллиардов рублей, на эти деньги можно было создать 160 детских садов. Поэтому на данном этапе развития общества приоритетом для нас является футбол».