ТЕНДЕНЦИИ

Офисы класса В снова в приоритете

   01 февраля 2016, 13:51
В 2015 году введено и реконструировано два бизнес-центра класса А (77 тыс. кв. м) и 20 БЦ класса В (111 тыс. кв. м). По данным компании Maris, это на 18 % ниже показателей 2014 года. Ожидается, что в 2016 году в Петербурге значительно сократится объем ввода коммерческих площадей.

3-322-6.jpg

Основной объем нового офисного строительства приходится на сегмент класса В.

Московский район города превзошел по объему нового строительства офисных площадей Центральный район, занимавший лидирующие позиции последние 20 лет.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам года резко снизился. Инвесторы вложили около 10 млрд рублей, что вполовину меньше показателей прошлого года, считают эксперты холдинга «АйБи ГРУПП».

Классовая перестановка

3-322-8.jpg

Из-за кризиса петербургские инвесторы заморозили около десятка проектов бизнес-центров площадью 100 тыс. кв. м. Это примерно половина от общего объема офисов, которые планировалось сдать в 2015 году. Интерес инвесторов смещается в сторону объектов класса В и В+, в то время как на протяжении последних десяти лет самым активно развивающимся сегментом был класс А. Однако сегодня из-за снижения спроса и падения арендных ставок вкладывать в этот сегмент становится невыгодно.

Тенденция к сокращению объема свободных площадей на офисном рынке Петербурга в классе А и его росту в классе В, которая наблюдалась в течение всего 2015 года, привела к тому, что к концу IV квартала доля вакантных помещений в классе В оказалась выше, чем в классе А, свидетельствуют данные JLL. Аналогичная ситуация наблюдалась лишь в I квартале 2007 года, когда объем рынка был в три раза меньше.

По данным «АйБи ГРУПП», среднегодовая величина заполняемости для бизнес-центров класса А составляет 82 %, для класса В – 85 %.

Объем чистого поглощения за последний квартал составил 52,5 тыс. кв. м, что соответствует среднему показателю последних кварталов шести предыдущих лет. В целом за год объем чистого поглощения достиг 137,4 тыс. кв. м, что на 27 % ниже результата 2014 года.

«Заметное увеличение вакантных площадей в классе В связано не только с ограниченным спросом, но и с выходом на рынок нового предложения, а также с возобновлением арендной кампании во введенном в III квартале бизнес-центре «Мезон Плаза». Под влиянием большого количества свободных площадей в этом объекте вакантность в Выборгском районе существенно увеличилась и стала самой высокой в городе – 22,8 %. В то же время в Московском и Центральном районах показатель впервые с 2013 года опустился ниже 15 %», – отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

В IV квартале 2015 года произошло несколько крупных сделок по продаже и аренде офисных объектов. Например, аренда 1,1 тыс. кв. м в БЦ «Сенатор» на ул. Профессора Попова, 37; аренда 1,25 тыс. кв. м в здании квартала «Невская Ратуша»; аренда 1 тыс. кв. м в БЦ «Арсенал» на Лифляндской ул., 6.

Спрос уступает предложению

3-322-9.jpg

Основной спрос на офисную недвижимость Петербурга формируют российские компании (90 %). Около 40 % всех офисных площадей, сданных в аренду в 2015 году, пришлось на компании нефтегазового сектора. Благодаря активности подразделений Газпрома по аренде офисов в Санкт-Петербурге объем вакантных площадей балансирует на одном уровне.

Активность спроса в 2015 году находилась на низком уровне без существенных всплесков. Спад зафиксирован в период майских праздников.

Спрос продолжают формировать крупные арендаторы, однако осенью стали более активными и небольшие арендаторы, о чем свидетельствует возросший спрос на помещения до 100 кв. м. преимущественно в бизнес-центрах класса B.

Основным драйвером нового спроса на офисы в Петербурге в 2015 году являлись компании нефтегазового сектора, доля которого в структуре сделок по итогам года составила 35 %, что на 7 п. п. ниже, чем в 2014 году. Снижение доли нефтегазового сектора в структуре сделок наблюдается впервые с начала экспансии Газпрома на рынок Петербурга. Тем не менее трансфер Газпрома остается главным фактором превалирования сектора разработки недр в структуре спроса на офисы. Во второй половине года состоялось несколько заметных сделок с компаниями сектора информационных технологий, которые оказались в выгодном положении в связи с ориентированностью бизнеса на экспорт и обесцениванием рубля.

Ставки снизились, господа

В более чем 95 % офисных зданий Санкт-Петербурга арендные ставки исчисляются в рублях. С января по декабрь 2015 года арендные ставки снизились на 4 % в зданиях класса А и на 6 % – в зданиях класса В. В долларах падение оказалось более существенным – до 20 %. Средний уровень достижимых арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 300 рублей за кв. м. в месяц, для класса В – 1000 рублей.

Как отмечают эксперты, начинает снижаться разрыв между запрашиваемыми арендными ставками и стоимостью аренды по конечной сделке (так называемая скидка на торги). В настоящее время он составляет до 10 %.

По данным «АйБи ГРУПП», средний уровень цен на рынке встроенных офисных помещений составляет 110 000–120 000 рублей за кв. м (падение за последние три месяца – около 14,0 %), арендных ставок – 860–960 рублей за кв. м в месяц (рост за последние три месяца – около 9 %).

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Любовь Андреева
 
Поделиться:  
Теги:
Также по теме
ВЛАСТЬ
Смольный может отказаться от переезда комитетов в «Невскую ратушу»
Об этом рассказала председатель городского Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елена Ульянова. Город в рамках выкупа помещений в «Невской ратуше» должен был заплатить 14 млрд рублей за 10 лет. Однако, по словам главы комитета, Смольный экономит каждую ко...
   02.03.2016 14:00
 
АНАЛИТИКА
Объемы ввода новых офисов будут сокращаться с 2017 года
Это на 18% меньше, чем в 2014 году и на 20% меньше, чем планировалось в 2015 году. Некоторые офисные центры перенесли сроки открытия на следующий год, ряд зданий заморожено на неопределенный срок. По сравнению с кризисом 2008 года, основная причина заморозки проектов — низкий уровень спроса...
   02.02.2016 15:40
 
Офисный рынок Москвы нащупал дно
   13.10.2015 17:16
 
Средняя арендная ставка на офисы класса В упала ниже 1000 рублей за кв. м
По данным Николая Антонова, генерального директора УК Profman, реально арендаторы готовы снимать офис по ставке 900-950 руб. за кв. м. «Класс С также нащупал дно, мы придумали на Пискаревском, 150 сдавать заасфальтированные площадки с подведенными коммуникациями по ставке 85-90 рублей ...
   07.10.2015 14:39
 
Арендаторы переезжают в новые офисы внутри одного района
Эксперты NAI Becar отмечают рост числа арендаторов, которые ищут офисное помещение в рамках прежнего района расположения компании. Таких заявок сегодня более половины, в прошлом году их число не превышало 30%.  Внутри одного района чаще всего переезжают небольшие и средние компании...
   22.07.2015 11:51
 
Офисный рынок топчется на месте
   20.05.2015 17:22
 
Землю – крестьянам, офисы – рабочим
Евгения Амелина. Текущий год останется в памяти участников рынка как бьющий все рекорды в различных сегментах недвижимости. С начала года в Петербурге введены в эксплуатацию 17 новых бизнес-центров, второе полугодие обещает стать еще более «жарким». Общая площадь кач...
   11.09.2014 12:47
 
Спрос на офисы сосредоточен в Центральном, Петроградском и Московском районах
В офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости в 2014 году продолжается тенденция прошлого года, отмечают брокерские посреднические компании. По мнению Людмилы Ревы, директора ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, спрос по-прежнему сосредоточен на помещениях площадью 300-600 кв. метров в...
   15.01.2014 15:20
 
Санкт-Петербург находится на 13-м месте среди мировых столиц по спросу на офисы и ставкам аренды
По данным глобального исследования Knight Frank (Global Office League), российская северная столица заняла шестое место в Европе по объемам поглощения качественных офисных площадей. Лидерство в последние два года удерживала столица Франции. Москва по итогам 2012 года заняла второе мес...
   19.06.2013 11:50
 
Офисный рынок растет
До конца года в Петербурге на рынок выйдет около 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60% из которых составит класс B. Более половины объектов, выход на рынок которых планируется до конца года, расположены в Московском районе.  По данным Knight Frank St. Petersburg, в III ...
   18.10.2011 18:27
Все новости