АНАЛИТИКА

«Комфорт» диктует условия

   29 февраля 2016, 11:32

ЖК комфорт-класс.jpgПо оценкам игроков строительного рынка, жилые комплексы комфорт-класса в кризис демонстрируют наибольшую стабильность. При стоимости квадрата на 15–40 тыс. выше, чем в сегменте «экономкласс», спрос здесь провалился не столь заметно. Сегодня доля объектов «комфорт» на рынке достигает 30 % и, по мнению экспертов, их количество продолжит расти.

Застройщики уверены, в сложной экономической ситуации жилые комплексы комфорт-класса окажутся наиболее устойчивы и обеспечены спросом. А вот мнения аналитиков на этот счет разнятся.


Спорный сегмент

Так, эксперты Colliers International отмечают, что снижение показателей эффективности наблюдается сегодня во всех классах жилья. Однако покупатели квартир экономсегмента достаточно стеснены в средствах и зависимы от условий ипотечного кредитования, поэтому нестабильная экономическая ситуация здесь приводит к снижению спроса. На этом фоне сегмент «комфорт» относительно стабилен, так как, как правило, обладает весомыми преимуществами местоположения и более доступен (особенно в условиях дорогой ипотеки) для покупателей, чем более высокие сегменты. Сегмент «бизнес-класс» в кризисный период обладает наибольшей уязвимостью. По ценовым характеристикам он близок к элитному сегменту, в то время как ряд объектов класса «высокий комфорт» не уступает ему по качественным характеристикам.

В свою очередь Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, делает ставку на жилье бизнес-класса. По его словам, спрос на такие объекты гораздо выше, чем на жилье массового сегмента. Эксперт связывает это как с более высокой платежеспособностью покупателей жилья бизнес-класса, так и с меньшим объемом такого предложения на рынке.

По данным АН «Итака», почти 90 % покупателей выбирают в кризис жилье экономкласса, остальные 10 % приобретают квартиры комфорт- и бизнес-класса или элитное жилье. Как поясняют специалисты агентства, сегодня жилье в Петербурге покупают клиенты, которым необходимо срочно решить квартирный вопрос, в то время как остальные не торопятся с выбором и изучают рынок. Также резкое снижение интереса потребителей к квартирам комфорт- и бизнес-класса связано со снижением доли инвесторов на рынке. В прошлом году число инвестиционных покупок жилья сократилось с 30 % до 10 %.

По мнению Петра Буслова, руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб», наиболее дорогие объекты комфорт-класса стоимостью более 100 тыс. руб. за кв. м ощущают спад спроса почти в той же мере, что и сегмент «бизнес-класс». Комплексы с несоответствующей заявленному классу локацией, квартирографией, качеством строительства также почувствуют отток. Зато проекты в удачной локации, с хорошей транспортной доступностью, стоимостью от 80 до 100 тыс. за кв. м будут востребованы.


Тонкая грань

Стоит отметить, что единой общепринятой классификации жилых комплексов на сегодняшний день по-прежнему не существует. Однако консалтинговыми, исследовательскими и аналитическими компаниями используются схожие классификации, выделяющие три основных класса жилья – «элита», «бизнес» и «масс-маркет». При этом класс «масс-маркет» делится на сегменты «эконом» и «комфорт».

«Для жилья комфорт-класса характерно расположение в районах сложившейся жилой застройки с хорошо развитой сопутствующей инфраструктурой, с отличной транспортной доступностью, – констатирует Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. – По сравнению с экономклассом увеличивается доля 2–3‑комнатных квартир, тем не менее преобладающим типом остаются помещения небольших метражей. Средняя площадь квартир составляет 40–50 метров. В сегменте «комфорт» в последние годы начал формироваться сегмент «комфорт плюс» – это проекты в привлекательных локациях, с увеличенными площадями квартир».

Г‑жа Пряникова отмечает, что застройщики в рекламных целях часто позиционируют свои проекты в более высоком классе или в категориях, не существующих в рамках общепризнанных классификаций, таких как, например, «премиум-класс».

Эксперты NAI Becar заявляют, что принадлежность объекта к определенному классу – это зачастую лишь маркетинговый ход, и особенно это касается объектов комфорт-класса. Ключевым отличием объектов высокого ценового сегмента от жилых комплексов эконом- и комфорт-класса является премиальная локация, видовые характеристики, наличие концепции и высокое качество строительства. В тех объектах комфорт-класса, где застройщик предлагает квартиры с отделкой, качество строительных материалов, как правило, немного лучше, чем в квартирах экономкласса.


Удобство, качество, простор

Понятно, что сами застройщики к «классности» своих проектов относятся более щепетильно.

«Класс «комфорт» – это не просто жилье, это целая жилая среда, – комментирует Михаил Духовный, директор Департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон». – Застройщики, работающие в сегменте «комфорт», должны создать такие удобства в комплексе, чтобы жильцам было комфортно в нем жить: гулять с детьми на площадке, отводить их в сад, оставлять машину, покупать продукты и пользоваться сервисами, не покидая территорию комплекса, быть уверенными в своей безопасности. Все эти мелочи являются составляющими комфортной жизни. Опыт нашей компании показал, что жилье класса «комфорт» пользуется спросом и в кризисные времена».

По мнению Марии Ширяевой, руководителя PR-службы Группы компаний Normann, отличия между классами «комфорт» и «эконом» стоит искать в деталях. Для наглядного примера г‑жа Ширяева сравнивает два объекта ГК Normann, расположенные в одной локации, возле метро «Парнас»: жилой комплекс экономкласса «На Заречной» (стоимость квартир – от 1, 6 млн рублей) и жилой комплекс комфорт-класса «Три апельсина» (стоимость квартир – от 2,6 млн рублей).

«Три апельсина» – это высотные точечные дома с меньшим количеством квартир на этаже. «На Заречной» – корпуса, состоящие из нескольких секций. За счет меньшего числа квартир в ЖК «Три апельсина» будет чуть ниже плотность населения, а значит, более комфортабельное и уютное проживание. В комплексе класса «комфорт» предусмотрена более интересная отделка мест общего пользования, а также видеонаблюдение. Из инженерных опций стоит отметить вентиляционную систему с механическим побуждением в каждой квартире.

Планировки домов отличаются как метражом – в «комфорте» он больше, так и своими потребительскими свойствами. Так, в «Трех апельсинах» предусмотрены большие студии с двумя окнами и лоджией. В одно- двух- и трехкомнатных квартирах встречаются комнаты с двумя и даже тремя окнами. Есть нюансы в квартирографии: в ЖК «Три апельсина» запроектированы просторные трехкомнатные квартиры площадью до 97 кв. м, а в ЖК «На Заречной» – больше студий. Инфраструктура у комплексов фактически общая.

«Стоит учитывать, что сегодня экономкласс – это совсем не то, что было лет 10 назад, – говорит Мария Ширяева. – Многие технологические опции, предусмотренные в наших объектах, еще не так давно относились к «комфорту» и даже «бизнесу». Например, горизонтальная разводка системы отопления, радиаторы c индивидуальной регулировкой температуры, вентилируемый фасад, подземные паркинги, скоростные бесшумные лифты – аналоги Otis, металлические входные двери в квартиры, современные системы безопасности – эти и подобные опции часто используются в жилых комплексах, как эконом-, так и комфорт-класса».


Безымянный-3.pngОт центра до окраин

Жилье класса «комфорт» сегодня строится в основном в спальных районах города – Приморском, южной части Московского, Красносельском и Красногвардейском районах. Однако в последние годы наблюдается активное развитие данного сегмента и в центральной части, например, в Василеостровском и Адмиралтейском районах. Особенно активно престижные районы города осваивает компания «ЛенСпецСМУ». Жилые комплексы «Царская столица», «Самоцветы», «Московские ворота» расположены в Центральном, Василеостровском, Московском районах в пешей доступности от метро.

«Комфорт-класс постепенно расширяет границы, – говорит Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге. – Так, например, и в Мурино можно встретить качественные объекты с продуманной концепцией, такие как «YOU Питер» от «Арсенал-Недвижимости» и наш проект «UP-квартал «Светлановский». Стоимость квадратного метра в одной и той же локации в зависимости от класса проекта может существенно отличаться, в том же Мурино стоимость квадрата в проекте «эконом» ниже в среднем на 20 % по сравнению с проектами комфорт-класса».

По информации Любавы Пряниковой, в среднем цена квадратного метра в классе «комфорт» выше, чем в экономклассе, на 20–25 %. В наиболее успешных проектах комфорт-класса цена за квадрат может отличаться на 30–40 %. Речь о такой разнице в стоимости идет только в том случае, если объект фактически соответствует заявленному классу.

«Надежные застройщики с высокой репутацией устанавливают цены выше рыночных на 25–30 %, в случае если объект расположен в популярных или центральных районах. И на 10–20 % выше, если объект расположен в зоне со средним уровнем спроса. Застройщики также могут брать наценку за уникальное предложение, впервые появившееся на рынке», – отмечают специалисты Colliers International.

По мнению коммерческого директора Glorax Development Руслана Сырцова, выигрывают продуманные проекты с грамотной концепцией и хорошей локацией. По количеству сделок лидирует «эконом» и нижняя граница комфорт-класса. Так, в жилом комплексе от Glorax Development «Английская Миля» наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью до 39,2 кв. м стоимостью от 2 млн рублей. Пользуются популярностью также студии до 28,9 кв. м стоимостью от 1,8 млн рублей и малогабаритные 2‑комнатные квартиры до 62,5 кв. м стоимостью от 3,1 млн рублей.

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Катерина Сухих
 
Поделиться:  
Теги:
Также по теме
ПРОЕКТЫ
Компания RBI готовит два проекта бизнес-класса
Как рассказал собственник инвестиционно-строительного холдинга RBI Эдуард Тиктинский, планируется построить дом площадью 7409 кв. м на Полтавской улице, 7 и здание площадью 3802 квадратов на 2-ой Советской, 4.  Сейчас участки, купленные на торгах еще летом 2013 года, находятся в ...
   25.04.2016 14:35
 
ПРОЕКТЫ
NAI Becar превратит бизнес-центр в хостел
Объем инвестиций в проект составит 1,9 млн рублей. Срок окупаемости – 9 месяцев, а планируемая доходность – 1 млн рублей в месяц. Завершить проект УК планирует весной 2016 года. Решение о перепрофилировании части бизнес-центра было обусловлено отсутствием в Выборге достаточно...
   10.03.2016 12:05
 
АНАЛИТИКА
Инвесторы ушли с рынка строящегося жилья
По оценкам экспертов, доля инвестиционных покупок сократилась с 10-15% в предыдущие годы до 2% к концу декабря 2015 года, пишет РБК. Уход инвесторов внес свой вклад в падение спроса на строящееся жилье. По мнению аналитиков, объем продаж по сравнению с 2014 годом сократился в целом по рын...
   26.02.2016 11:00
 
АНАЛИТИКА
Ценовая стагнация
От 27 % до 44 % составило снижение спроса на новостройки у ведущих девелоперов Петербурга по итогам прошлого года. В текущем году компании ждут дальнейшего снижения числа сделок в среднем еще на 15 %. Повышать стоимость квадратного метра в таких условиях застройщики, работающие в сегменте эконом...
   15.02.2016 11:35
 
АНАЛИТИКА
Ввод жилья экономкласса вырос на 18%
Окончательные цифры Минстрой России совместно с Росстатом по итогам 2015 года подведет в марте текущего года.  По словам главы отрасли, в 2015 году на 18% увеличился объем ввода жилья экономического класса.  За год было продано больше квартир, чем в предыдущем - на 8,2%. ...
   11.02.2016 13:26
 
АНАЛИТИКА
В Петербурге зарождается серединный сегмент рынка апартаментов
Такой прогноз сделал Николай Пашков, глава Knight Frank в Петербурге, в ходе BestBreakfast. Речь идет о помещениях комфорт-класса. Ожидается, что в числе покупателей окажутся не инвесторы, а люди, которые приобретают апартаменты для собственного проживания.
   27.01.2016 13:53
Все новости