ТЕНДЕНЦИИ

Михаил Возиянов: «Зачем понижать конкуренцию и укрупнять рынок?»

   11 марта 2016, 16:06

Возиянов.jpgДевелоперам Петербурга и Ленобласти приходится в кризис сложнее, чем другим бизнесменам. С одной стороны – новые федеральные законы, с другой – жесткие региональные нормы, с третьей – нестабильный курс валют. Особенно тяжело иностранным компаниям, но уходить с рынка они не планируют. Мало того, они готовы строить, развиваться и привносить свой опыт. Почему это происходит, нам рассказал генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

 

– Я бы хотела начать беседу с вашей новой должности. Вы в этом году возглавили Гильдию управляющих и девелоперов. Какие планы на этом посту?

– Основные планы гильдии – развитие сети представительств в целом по стране и укрепление роли Гильдии в Москве и Московской области. В этом году мы планируем открыть представительства еще в четырех городах России, но пока не готов называть их. Требуется также внутренняя работа по разнообразным комитетам гильдии: создание разных обучающих программ, участие в профильных мероприятиях, выставках, подготовка деловых программ и так далее.


– Вам самому ближе работа в каком направлении?

– Пожалуй, мне ближе работа, которой я раньше занимался в Петербурге и Ленинградской области: взаимодействие с властями, участие в разработке законодательных инициатив, регулирующих деятельность застройщиков.


– В сентябре вы, комментируя информацию о назначении вас на эту должность, говорили о том, что это почетная общественная нагрузка. Сегодня вы уже ощутили, что это именно нагрузка? Вам стало сложнее координировать планы, устраивать жизнь?

– Ощутил. Мне приходится больше ездить, участвовать в мероприятиях гильдии, проводить президиумы и так далее. Но это нормально. Ведь каждый человек, я считаю, должен нести дополнительную нагрузку для общества, чтобы сделать жизнь лучше. Конечно, в Гильдии основной объем работы несет исполнительная дирекция, на нее ложатся все организационные моменты, и это упрощает существенно жизнь.


– Можете вспомнить яркие, позитивные моменты от работы в ГУД?

– Мне очень понравилась поездка в Тюмень на Рождественский саммит. Должен сказать, что даже атмосфера в отрасли там отличается от петербургской, хотя мы, в принципе, находимся в одинаковых условиях, и жилищная отрасль сейчас унифицирована. Их девелоперы активно ездят, изучают и применяют все новинки. Сегодня проблемы у всех одни и те же, но в Тюмени я почувствовал больше позитива, бодрости и какой-то настроенности на будущее. У нас, в Петербурге, есть ощущение, что мы привыкли жаловаться. Если настрой сибирский перенести на нашу почву, то это здорово помогло бы оздоровить отрасль.


– Прошлый год прошел под знаком ухода иностранных компаний с рынка. ЮИТ это не коснулось?

– Я думаю, что иностранных компаний ушло с рынка гораздо меньше, чем российских. Даже если какая-то компания принимает решение о сворачивании бизнеса, то это зачастую лишь вид деятельности, а не уход из страны в целом. Кроме того, речь может идти о завершении конкретного проекта или о его продаже. К сожалению, сегодня в средствах массовой информации любят подавать любое событие как катастрофу. Отсюда и сводки о стремительном падении рубля при понижении котировок на десятые доли процента. Я думаю, что зарубежные компании, которые вложили сюда много денег, времени, усилий, будут продолжать работать. ЮИТ работал еще во времена Советского союза, а тогда было гораздо сложнее.


– Сколько проектов сейчас реализует ЮИТ в Санкт-Петербурге?

– Пять проектов в сфере жилищного строительства. Также продолжаем реализовывать индустриальный парк Greenstate в Горелово, привлекая в него резидентов – компании, инвестирующие средства в создание на этой территории собственных предприятий.


– Насколько мне известно, компания «ЮИТ Санкт–Петербург» за прошлый год не купила в городе ни одного нового пятна под застройку. В ближайшие год-два что-то может измениться?

– Сложно сказать, но, в принципе, мы планируем запускать новые объекты. Нынешняя ситуация на рынке с покупкой земли девелоперами обусловлена тем, что мы ожидаем принятия в Петербурге правил землепользования и застройки, а также региональных нормативов, которые все-таки скажут, сколько можно строить и какой высотности. На торгах, проводимых Фондом имущества, мы давно ничего не покупали (уже лет 8–9). Впрочем, имеющегося сейчас у компании земельного банка хватит еще на 5–7 лет даже при хорошем рынке.


– Какие проекты в приоритете?

– Одинаковое внимание ко всем проектам. Иногда мы говорим, что для нас важен проект «Смольный проспект» в силу того, что он находится в центре города, его место более статусное. Или комплекс комфорт-класса «Новоорловский», потому что это наш первый проект комплексного освоения. Но на уровне ежедневной работы, требований, подходов внутри компании – восприятие одинаковое. В нынешнем году мы планируем запустить еще одну очередь «Новоорловского». Может, будут и другие старты, но это зависит от ситуации на рынке. А она сегодня нестабильна: льготную ипотеку то продляют, то отменяют, и так со всем.


– Минфин определил, что льготную ипотеку решили продлить, но только до конца 2016 года. Этот факт поможет строителям?

– В прошлом году на субсидирование ипотеки государство выделило 20 миллиардов рублей. И большая часть кредитов в стране была взята с участием государства. В моем понимании, этот опыт нужно повторить и приумножить, ведь за стройкой будет вытягиваться куча отраслей: подрядчики, производство стройматериалов, проектные бюро, банки, агентства недвижимости, поставщики мебели… Я считаю, что это должна быть постоянно действующая программа, которая реально работает. Кроме того, социальную ипотеку надо расширять на вторичный рынок, который является одним из основных источников финансирования при покупке на первичном рынке. Это связанная система, как сообщающиеся сосуды. Нельзя один сосуд стимулировать, а второй оставлять как есть.


– Какие еще законодательные инновации могли бы помочь выправить ситуацию в строительной отрасли?

– Всех беспокоит 214?й закон. Особенно пункт относительно минимальных требований к капиталу строительных компаний. На мой взгляд, эта мера излишняя. С рынка начнут вымываться мелкие и средние компании. А зачем это делать? Понижать конкуренцию и укрупнять рынок. Не думаю, что это гарантирует надежность покупателю. Ведь крупные компании банкротятся так же, как и мелкие. Рисков, возможно, у них меньше, но, в случае их возникновения, последствия гораздо более серьезные. В целом этот закон выглядит недоработанным. Работа застройщиков продолжает усложняться, но я не вижу, что это даст, деньги просто перекладываются из кармана в карман. Роль банков повышается, а риски не снижаются.


– В меняющейся экономической ситуации ЮИТ планирует корректировать принципы, подходы к работе? Может быть, это будут малогабаритные квартиры, или работа по госконтракту, или еще какие-то новации?

– С госконтрактами и тендерами мы в России не работаем, и это – неизменная позиция концерна «ЮИТ». Что касается изменений в продукте, то отмечая определенный рост спроса по малогабаритным квартирам, по студиям, можно планировать соответствующую реакцию. С другой стороны, надо понимать, что цикл перепроектирования длинный. Если, допустим, сегодня поставить задачу скорректировать проект, то он появится к началу следующего года. А каким рынок будет к тому моменту? Мы должны видеть более широкую перспективу, заглядывать на несколько лет вперед. Сегодня мы не отмечаем серьезного перекоса в сторону того или иного сегмента – продаются более или менее ровно все квартиры.


– Что касается других планов по оптимизации бизнеса, что намечено?

– Например, мы уже давно внедрили BIM-технологии, а сейчас активно используем новую программу немецкого производства во всем концерне. У нас ее называют «Квинтет» – это программа на основе 5D модели. Это означает, что помимо 3D, есть еще такие параметры реализуемых проектов, как смета и учет времени. Мы уже сейчас при проведении новых тендеров требуем от проектировщиков работу в 3D модели, чтобы сразу запускать в нашу систему в таком виде получаемую проектную документацию.


– В ЮИТ принято контролировать все этапы работы?

– Да, например, генподряд мы везде ведем сами. У нас есть свои достаточно жесткие требования по охране труда, которые мы применяем ко всем подрядчикам. Это не только жизнь, безопасность, здоровье людей, но и чистота и внешний вид площадки, которая влияет на восприятие объекта клиентами и властями. Это и качество работы. Если люди работают, ведут процесс безопасно, качественно, в соответствии с требованиями, убирают за собой, значит, они и все остальное будут делать так же хорошо. Мы не планируем отказываться от своего генподряда и считаем это перспективным направлением.


– А как обстоит дело с управлением уже готовыми жилыми домами?

– Управление готовыми жилыми домами осуществляет наша компания «ЮИТ Сервис». В Петербурге у нас в обслуживании 27 объектов, около 600 тысяч квадратных метров. В момент покупки квартиры человека волнует больше всего вопрос – построят ли дом, а затем наступает долгий период эксплуатации – это и есть сама жизнь. Впечатление формируется не только и ни сколько в момент покупки или строительства, а после того, как человек въехал в новую квартиру. Это впечатление о доме как о продукте, о нас – как застройщиках. Он может быть в конечном итоге доволен или не доволен тем, как ему живется. Поэтому мы большие силы тратим на то, чтобы в наших домах жилось комфортно и хорошо. Считаем это важным, в том числе и для того, чтобы клиенты к нам возвращались и рекомендовали нас другим. Это гораздо лучше любой рекламы в СМИ или в Интернете.


– В индустриальном парке в Горелово эксплуатацией занимаетесь тоже вы?

– Да. Там, конечно, не жилой объект, но так же нужно чистить дороги, вывозить мусор и так далее. В этом смысле мало что отличается. Там достаточно большой объем сетей, которые тоже требуют эксплуатации.


– Не могу не спросить еще об импортозамещении. Как это касается вашей компании?

– Наша отрасль имеет высокий уровень локализации. Никто цемент и арматуру из-за границы не возит уже давно. У нас и до 2015 года было 85–90?% материалов местного производства. Естественно, кое-что ввозилось: в основном, это касалось отделки и инженерии. Сейчас мы запустили пакет финишной отделки «под ключ», который полностью произведен в России. Нам потребовалось время, чтобы найти поставщиков и собрать их. Но если при прежнем курсе евро какие-то элементы было технологичнее закупать за границей, то сегодня это уже нецелесообразно. По инженерным системам работаем в том же направлении, но это сложнее, так как некоторого оборудования соответствующего качества у нас пока нет. Но мы работаем в этом направлении, понимая, что в ближайшие год-два будет продолжаться волатильность рубля, и наша задача – минимизировать влияние этого фактора на себестоимость нашего жилья. В принципе, заменить аналогами можно все. Не всегда, правда, замена будет равнозначной. Например, вентилятор на кровле мы ставим импортный. Есть российские – они дешевле, но у них имеются проблемы с шумом. Шума не будет, если вентиляторы поместить в отдельные помещения, но это требует дополнительной себестоимости. В итоге более дорогое оборудование с запада получается более выгодным, чем отечественное.


– А что касается социальных объектов?

– Мы в жилом комплексе «Смольный проспект» строим по соглашению с городом детский сад на 66 мест, который будем передавать городу. Также есть соглашение по строительству в комплексе «Новоорловский» школы – она сейчас проектируется, и двух детских садов – первый из них уже строится.

Вообще, у этого вопроса два аспекта. Во?первых, продолжается ужесточение региональных нормативов градостроительного проектирования Петербурга. Вызывают сомнения цифры, которые в документ заложены, о чем мы уже неоднократно говорили. Предполагается, что Петербург и его детское население будут расти неимоверными темпами в ближайшие годы. Я, мягко говоря, в этом сомневаюсь.

Второй вопрос, который не решается – это налоги. Даже в проект изменений в 214?ФЗ пункт, позволяющий относить на себестоимость строительство социальных объектов, закладывается только на 2017 год. Почему от нас требуют передавать объекты и при этом платить налоги? И никак не могут решить этот вопрос. Застройщики оплачивают объекты соцкультбыта только в Москве и Петербурге. В Екатеринбурге, например, город находит деньги на это. Может, стоит изучить опыт других регионов. Мне до сих пор не понятна эта позиция. Мы ее принимаем безусловно, работаем по ней, но мне кажется, что пока она очень непрозрачная. Было бы проще установление какого-то налога на соцкультбыт, например, регионального – для Петербурга и Москвы. Но системного решения этой проблемы до сих пор нет. 

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Наталья Бурковская
 
Поделиться:  
Теги:
Также по теме
ПРОЕКТЫ
«ЮИТ» ввел в эксплуатацию жилой комплекс на Петроградке
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» получила разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса бизнес-класса «Чапаева, 16», построенного на Петроградской стороне. Архитектурная концепция комплекса выполнена в стилистике северного модерна, которая характерна для исторической застройки Петро...
   11.12.2015 13:51
 
Михаил Возиянов стал президентом Российской гильдии управляющих и девелоперов
На Съезде НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» в должность президента профессионального объединения вступил генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов. Избранный в сентябре 2014 года президент-электом РГУД, он в течение года являлся официальным прее...
   11.09.2015 15:41
Все новости