Эволюция торговых центров
На фоне этого задача управляющих торговыми центрами изменилась – теперь это борьба не за кошельки, а за головы покупателей. Чтобы быть в тренде в ближайшие десятилетия девелоперам надо играть по новым правилам.
Строительство одного погонного метра торгового центра с галереей стоит 30–35 тыс. долларов, поэтому важно сразу правильно определить концепцию и логистику объекта.
Если присмотреться, то станет очевидно, что все здания самых успешных торговых центров мира похожи. Существуют несколько прибыльных моделей: гипермаркет с прикассовой зоной, торговый центр с двумя «якорями» и несколькими мелкими арендаторами между ними, торговый центр с тремя «якорями» и развлекательной составляющей (ТРЦ – более 40 тыс. кв. м), Outlet Village и Lifestile-центры, моллы.
Американский базар
В США первыми на неосвоенных территориях появляются даже не торговые центры, а их предшественники – рынки, где торговля ведется прямо с грузовых контейнеров. К слову сказать, такие примеры есть и в Москве. Это делается для того, чтобы «намолить» место, чтобы люди привыкли ходить именно сюда, и торговому центру, созданному на таком месте, гарантирован успех. После постройки коммерческих площадей район начинают застраивать жильем. Вся жилая застройка исторически образуется вокруг торговой улицы в северных городах или вокруг базара – в южных.
Эпоха умных покупателей
Причину этого явления объясняет Саша Лукич, архитектор, управляющий партнер проектного бюро Portner Architects: «Покупатели используют торговые центры в качестве шоу-румов. Оценив качество товара, они заказывают такой же в сети. Так, с 2009 года в США закрылось около 900 моллов. Шопинг перестал быть развлечением, пришло время умных покупателей».
Согласно концепции американского социолога Рэя Ольденбурга, у человека, помимо работы и дома, существует «третье место» – для социальной жизни и творчества. Таким «третьим местом», по мнению экспертов, могут стать торговые центры нового поколения. Торговля станет сопутствующим явлением, отойдет на второй план.
«Community-центры стали площадкой, где люди проводят свой досуг, решают бытовые проблемы, приводят детей на занятия и занимаются фитнесом. Почему торговые центры умирают? Они просто становятся скучными. Поэтому лидеры рынка торговых площадей каждые 7–10 лет задумываются над реконцепцией. А это всегда замена арендаторов», – полагает архитектор.
Падение ретейла
Хотя есть и случаи прихода успешных fashion-ретейлеров. Например, флагманский магазин Uniqlo. По мнению эксперта, в ближайшее время будет активно развиваться сегмент микрорайонных и районных ТК, так как строится много жилых районов без инфраструктуры.
Не ради зрелищ
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев считает, что не стоит говорить о настолько резких переменах коммерческой недвижимости. Торговая составляющая всегда будет основой рынка, а развлекательные дополнения лишь помогают увеличить ее привлекательность. «Новые развлекательные и досуговые функции, безусловно, значимый тренд развития торговых центров. В условиях высокой насыщенности рынка вопрос привлечения посетителей встает особенно остро. Снижение оборотов операторов торговой галереи или уход некоторых из них с рынка дают свободные помещения, на основе которых могут развиваться новые форматы. В то же время тренд превращения торговых центров в общественно-досуговые в значительной степени тупиковый. Основной доход ТЦ приносит торговая галерея», – говорит эксперт.