Сегмент жилой недвижимости для пожилых людей в России практически не развит, хотя спрос на него уже появился.

В Петербурге девелоперы пока с недоверием относятся к новому для российского рынка сегменту, но уже в ближайшее время рынок неминуемо обратится к жилью для пожилых.

Города для тех, кому за…

Санкт-Петербург относится к мегаполисам с высокой долей жителей в возрасте 60+. Их в Северной столице насчитывается примерно 1,2 млн человек, или 25% горожан. Для сравнения, в среднем по стране доля пенсионеров от 60 лет составляет 20%. Если исходить из нормативов, принятых в развитых странах, то количество мест постоянного проживания и ухода должна составлять от 3% до 5% от общего количества пожилых людей. Речь идет о стационарах разного формата, где пенсионеры с ограниченными возможностями могли бы находиться под постоянным медицинским наблюдением и пользоваться квалифицированным уходом.

Однако для обустройства домовладений, где пожилые, но еще достаточно энергичные люди могли бы вести хозяйство самостоятельно, тоже нужны другие условия. Зарубежный опыт свидетельствует, что предназначенные для этого малоэтажные поселки обычно располагаются в пригородах с хорошей транспортной доступностью и с развитой рекреационной и медицинской инфраструктурой.

В подобных поселках отсутствуют такие объекты, как детские сады и школы, зато есть аптеки, магазины, кафе с возможностью доставки на дом, спортивные объекты, помещения для собраний. В них нет проблем с эксплуатационно-техническими службами, уборкой территорий, системами безопасности, возможностью воспользоваться социальными службами. Комфорт проживания обеспечивают определенные архитектурно-планировочные решения: специальные напольные покрытия, пандусы, грузовые и пассажирские лифты, отсутствие порогов, широкие дверные проемы. Пока первый опыт создания такого социального городка в Северо-Западном регионе уже четвертый год реализуется в Псковской области на субсидии ПФР.

«В итоге должен получиться целый квартал, приспособленный для жизни пожилых людей, но при этом взаимодействующий с городской средой и с молодежью, так как рядом строится многосемейный жилой комплекс, – рассказывает Мария Аргутина, начальник архитектурно-планировочного отдела ООО «Институт «Ленгипрогор». – Пока из-за бюджетного финансирования он строится медленно, с перерывами. У института были различные проекты, связанные со строительством пансионатов для пожилых и реконструкцией зданий под эти нужды. Но изменить учреждения с их устаревшими объемно-пространственными решениями и привязать их к существующим нормам не всегда удается, потому что в этом случае достичь требуемого современного уровня комфорта очень сложно. Нужно проектировать и строить новые здания».

Неожиданные перспективы

«Специальным жильем для пожилых могут стать либо блоки и отдельные здания, встроенные в обычные многоквартирные комплексы, либо так называемые комьюнити, которые объединяют несколько форматов, – это стационары с полным уходом, квартиры, где обеспечен комфорт проживания для пожилых людей, наконец, жилье, оборудованное для надомного ухода, – поясняет Вадим Бараусов, руководитель Проекта 60+ холдинга «КИТ Финанс». – Другое дело, что у нас пока нет вообще никакой недвижимости, предназначенной для жизни пожилых людей».

По его словам, девелоперы время от времени проявляют интерес к подобному сегменту недвижимости и готовы поэкспериментировать с архитектурно-планировочными решениями, но при условии, что инвестор выделит для этого хотя бы один подъезд в многоквартирном доме.

Несколько лет назад подобный проект в Санкт-Петербурге пытался реализовать концерн «Лемминкяйнен» в сотрудничестве с финским оператором в сфере ухода за людьми старшего возраста. Однако полученная в итоге высокая стоимость проекта заставила компанию отказаться от замысла.

В целом девелоперы пока с недоверием относятся к новому для российского рынка сегменту, не имея ни маркетинговых исследований, ни опыта реализации подобных проектов. С другой стороны, полагает эксперт, российский рынок уже в ближайшее время неминуемо обратится к жилью для пожилых. Одна из причин состоит в том, что спрос на подобную недвижимость начнут создавать пенсионеры, которые отвыкают рассчитывать на государство, имеют сбережения и учатся самостоятельно распоряжаться своей жилой собственностью. Вместо того чтобы передавать жилье государству или завещать наследникам, они могли бы продавать его и на вырученные деньги приобретать недвижимость, рассчитанную на комфортное проживание для пожилых. Кроме того, российские инвесторы изучают американский и европейский рынки недвижимости, где пенсионные фонды успешно вкладывают средства в дома для пожилых – население стареет, продолжительность жизни растет, а с ним растет спрос на специализированное жилье.

«Доходность таких инвестиций выше, чем у вложений в коммерческую недвижимость, и не зависит от нестабильности в экономике, – уверяет Вадим Бараусов. – 

Дело не только в постоянном спросе – с каждым годом растет стоимость ухода за пожилыми и больными людьми, и операторы могут платить более высокие арендные ставки».

Пансионаты частные и государственные

В отличие от жилья, ситуация с созданием стационаров и пансионатов для пожилых людей уже сдвинулась в пользу частного предпринимательства. Всего в Петербурге и Ленобласти работают несколько десятков частных пансионатов разного формата для пожилых людей с разными заболеваниями, нуждающихся в постоянном медицинском уходе. Причина появления этих заведений обусловлена постоянным спросом на такого рода услуги со стороны родственников пациентов. В государственных стационарах проходят реабилитацию около 8000 человек, еще примерно 4000 – в Ленобласти. Дополнительная потребность в обоих субъектах по самым скромным подсчетам оценивается в 4000 мест.

Наиболее активными игроками на частном рынке выступают операторы, которые арендуют и оборудуют объекты недвижимости (обычно коттеджи или квартиры) и предлагают различные услуги по уходу за пожилыми пациентами. Стоимость услуг начинается с 30 тыс. в месяц, и спрос на них достаточно устойчив.

«Этот рынок мало изучен, находится в начальной стадии формирования, в какой степени он конкурентен, инвестору пока непонятно, – полагает тем не менее Наталья Курачева, председатель Cовета НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению». – Мы уже три года работаем с проектом 60+ и заинтересованы в привлечении инвестиций для создания частных специально построенных пансионатов. Но первое, с чем сталкиваются потенциальные инвесторы, – это несовершенство законодательства. По этому поводу мы подготовили предложения и рекомендации для Минтруда, Минздрава, Минэкономразвития, для различных ведомств на уровне Правительства и регионов. Во‑вторых, инвестору нужен проект, который, в свою очередь, должен разрабатываться под оператора с его философией и стратегией. Он важен и для девелопера, которому предстоит подобрать участок, привлечь инвестиции и заниматься строительством».

Частные стационары, действительно, создаются с нуля путем проб и ошибок. По словам директора частного пансионата «Спутник» Сергея Киновича, проектирование и строительство нового современного гериатрического реабилитационного центра заняло более четырех лет, а в итоге обошлось инвестору в 17 млн долларов.

«Было бы правильным разработать стандартные проекты для стационаров разного формата с фиксированными сметами, как это было с многопрофильными клинками в 1970‑х годах. С такими документами уже можно идти к инвестору и просчитывать окупаемость проекта, – считает г‑н Кинович. – Сократятся не только затраты на разработку документации, но и сроки согласования, особенно если речь идет о проектном финансировании социального объекта. Думаю, что в этом должна быть заинтересованность и со стороны государства – ведь строить современных пансионатов нужно будет больше, в том числе посредством государственно-частного партнерства».

«Разработать типовой проект – очень интересное предложение, потому что не все регионы имеют возможность тратить огромные суммы на изыскания и анализ нормативной базы, чтобы построить небольшое учреждение, а потребность в них по всей стране очень большая, – говорит Мария Аргутина. – Когда мы проводили исследования по оптимальному объему таких заведений для регионов, количество пациентов в них колебалось от 30 до 100 человек. На большее количество пациентов регионам очень сложно выделить территорию и найти необходимое количество персонала».

По материалам круглого стола «Операторы и девелоперы на рынке ухода за пожилыми».