ФИНАНСЫ

Земля уходит из-под рук

   15 августа 2016, 09:28
Пользуясь кризисным падением цен на землю (только за 2016 год она подешевела в среднем на 15 %), девелоперы принялись активно скупать участки. На вторичном земельном рынке, где объем сделок уже вырос на 43 % против прошлогоднего уровня, процветают бартерные схемы расчетов и гибкие рассрочки.

Рынок покупателя и продавца

По подсчетам компании Peterland, среднегодовой объем рынка земельных участков Петербурга и ближайших пригородов, предназначенных для жилищного строительства, насчитывает 130–150 пятен, на которых можно возвести около 15 млн кв. м улучшений. Эти наделы более или менее гармонично распределены между городом и закадьем: соотношение примерно 45 % и 55 % соответственно. Около 23 % участков приходится на спальные районы Петербурга и 21 % – на центральные. При этом львиная доля жилья (более 80 %) строится за пределами кольцевой дороги.

Спрос на землю под жилую застройку значительно превышает предложение, из-за чего цены на участки завышены. Сильный разброс цен – от 2,5 тыс. до 25 тыс. рублей за квадрат – говорит о том, что качество жилых наделов, представленных на рынке, очень существенно разнится.

Что касается промышленной и коммерческой земли, то тут ситуация прямо противоположная. Предложение таких участков превышает спрос, так как из-за кризиса нежилой девелопмент существенно просел, следовательно, и спрос на такую землю сократился.

Так, по подсчетам экспертов, в Петербурге и пригородах экспонируется свыше 1200 участков, пригодных для промышленного освоения, а также 400–500 наделов для коммерческой застройки (торговой, офисной, складской). Условия здесь диктует покупатель, поэтому землевладельцы готовы идти на серьезные уступки по цене: за 2015 год стоимость земли в этих сегментах упала на 40–45 %, в 2016 году падение продолжилось и уже составило около 15 %. Средняя цена покупки земли для промышленно-складского использования – 1–1,5 тыс. рублей за квадрат, под торговлю – 8–12 тыс.

Неинтересная земля

Несмотря на, казалось бы, богатый земельный выбор, и коммерческий, и промышленный сегменты испытывают одну и ту же проблему – дефицит качественного предложения. По мнению руководителя отдела индустриальной недвижимости компании Maris Бориса Мошенского, только 5 % из предлагаемых на рынке промышленных земель можно рассматривать как привлекательный товар.

Самую значительную долю среди всех имеющихся на рынке участков этой категории составляет земля под бывшими советскими предприятиями. Правда, эксперты не берутся оценить, какую площадь они занимают. Это наиболее проблемная земля, так как обременена запутанными имущественными отношениями. К тому же многие территории попадают в зоны охраняемой застройки, что делает фактически невозможной перестройку существующих на них зданий. А инженерная обеспеченность старых заводов из-за высокой степени износа может оказаться хуже, чем рассчитывает покупатель.

Участки в индустриальных парках (таких парков в Петербурге девять, они занимают 1,1 тыс. га), наоборот, полностью готовы к застройке и не испытывают проблем с инфраструктурой, но это отражается на их стоимости – она в два-три раза выше, чем средняя по рынку.

Примерно такая же ситуация и с другими землями под коммерческое использование. Правда, тут спрос повыше, но не во всех сегментах. «Явно потерян интерес к новым проектам в офисном сегменте. Гостиничный рынок «умер» еще раньше. Спросом пользуются объекты под развитие торговых форматов – гипермаркетов, средних и малых торговых центров. Однако объектов с неудачной локацией очень много, и они неликвидны», – отмечают в Peterland.

Город сдает рынок

Город становится все менее заметным игроком на земельном рынке: число участков, продаваемых Фондом имущества Петербурга, стремительно сокращается. Если в 2010 году он продал на торгах более 450 га земли, в том числе несколько крупных лотов под комплексное освоение, то в 2015‑м на городских аукционах было разыграно право аренды лишь для восьми участков совокупной площадью 11 га, предназначенных под жилую застройку (из 29 наделов, предлагавшихся клиентам, остальные не заинтересовали потенциальных участников торгов). В 2016 году запланировано выставить на аукционы лишь 13 пятен под жилье площадью около 20 га. А также восемь наделов для строительства паркингов, объектов торговли и промышленности – все вместе 2,68 га.

Предлагаемые городом наделы не привлекают покупателей, поэтому из года в год Фонд имущества безуспешно продает одни и те же лоты. Например, 11 из 13 участков под жилье, намеченных к продаже в 2016 году, перекочевали в аукционный перечень из 2015‑го, а еще раньше они значились в 2014‑м. Городские участки находятся на окраинах, не оснащены инфраструктурой, удалены от обжитых территорий, поэтому спрос на них стремится к нулю, поясняет директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.

Что касается нежилых пятен, то и они вряд ли вызовут ажиотаж на торговой площадке. Четыре из восьми намеченных к продаже наделов отведены под возведение паркингов в Приморском районе. А такие объекты сейчас не очень интересны рынку, считает генеральный директор Knight Frank 

St. Petersburg Николай Пашков. Люди не готовы покупать машиноместа по цене, превышающей стоимость их автомобилей, поясняет он.

Раньше такие участки уходили с молотка, после чего девелоперы меняли их функциональное назначение и строили магазины. Но в прошлом году Смольный ужесточил контроль за функциональным использованием земли, и спрос на «парковочные» лоты упал.

Выбор предназначенных к торгам пятен под торговлю тоже не очень удачен. Например, 0,12 га на Южном шоссе, которые планируется продать с аукциона в этом году, находятся рядом с ТК «Южный полюс». Так что если покупатель решит построить здесь еще один магазин, то он может не выдержать конкуренции с этим популярным торговым комплексом.

Вторичка обгоняет

В условиях сокращения первичного рынка земли закономерно растет вторичный. В 2015 году девелоперы, по данным Peterland, приобрели у лендлордов около 270 га земли на сумму свыше 30 млрд рублей. Площадь возможных улучшений – 2,5 млн кв. м.

Как подсчитали в NAI Becar, в первом полугодии 2016 года застройщики инвестировали в землю свыше 9 млрд рублей – на 43 % больше, чем за тот же период 2015‑го. Причем затраты на коммерческие участки сократились на 35 %, а на жилые – выросли на 19 %. Наделы под жилье составляют 65 % от всех купленных инвесторами пятен на вторичном рынке в январе–июне 2016 года.

Рост спроса на вторичные наделы объясняется не только слабой активностью города и его неинтересным предложением, но и тем, что лендлорды более гибкие контрагенты, чем государство. Они быстро улавливают тенденции рынка и подстраиваются под него. Так, в условиях кризисного дефицита «живых» денег для расчетов за покупку вторичные продавцы готовы работать по бартеру и устанавливать покупателям удобные рассрочки, говорит председатель совета директоров «Лидер Групп» Александр Рассудов. По его словам, обычная сегодня схема – смешанная оплата: часть взаимозачетом, часть деньгами. При этом в самом начале переговоров по сделке продавцы всегда настаивают на «живых» деньгах, но, в конце концов, соглашаются на бартер. За год доля бартерных сделок на рынке выросла с 50 % до 80 %.

Пользуясь падением цен на землю (даже «упакованные» инфраструктурой и всевозможной документацией участки под жилье за прошлый год подешевели на 5–10 %), девелоперы активно скупают площадки. Так, за последнее время пополнили земельные банки компании «ЦДС» (8 га), «Лидер Групп» (8,5 га). ГК «Эталон» только за 2016 год приобрела два надела в Калининском и Московском районах Петербурга совокупной площадью 3 га.

Учитывая рост спроса, в 2016 году не стоит ожидать падения цен на участки под жилищное строительство, прогнозируют эксперты.


Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Лилия Третьякова
 
Поделиться:  
Теги:
Также по теме
ФИНАНСЫ
Инвестиции в землю выросли на 43%
Земля перетягивает интерес инвесторов – инвестиции в коммерческую недвижимость сократились на 35%. С начала года в землю инвестировали более 9 млрд рублей. Это 65% от общего объема инвестиций, что на 19% превышает результаты 2015 года. По словам директора по консалтингу NAI Becar Ирины Реут, се...
   09.08.2016 10:59
 
АНАЛИТИКА
Инвестиции в землю сократились
Падение за последние полтора года составило более 72%. Такие цифры приводят аналитики холдинга «АйБи ГРУПП». Тем не менее количественно сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, однако средняя цена сделки и размер приобретаемых участков снизились...
   04.04.2016 12:53
Все новости