Земля уходит из-под рук
Рынок покупателя и продавца
По подсчетам компании Peterland, среднегодовой объем рынка земельных участков Петербурга и ближайших пригородов, предназначенных для жилищного строительства, насчитывает 130–150 пятен, на которых можно возвести около 15 млн кв. м улучшений. Эти наделы более или менее гармонично распределены между городом и закадьем: соотношение примерно 45 % и 55 % соответственно. Около 23 % участков приходится на спальные районы Петербурга и 21 % – на центральные. При этом львиная доля жилья (более 80 %) строится за пределами кольцевой дороги.
Что касается промышленной и коммерческой земли, то тут ситуация прямо противоположная. Предложение таких участков превышает спрос, так как из-за кризиса нежилой девелопмент существенно просел, следовательно, и спрос на такую землю сократился.
Неинтересная земля
Несмотря на, казалось бы, богатый земельный выбор, и коммерческий, и промышленный сегменты испытывают одну и ту же проблему – дефицит качественного предложения.
Самую значительную долю среди всех имеющихся на рынке участков этой категории составляет земля под бывшими советскими предприятиями. Правда, эксперты не берутся оценить, какую площадь они занимают. Это наиболее проблемная земля, так как обременена запутанными имущественными отношениями. К тому же многие территории попадают в зоны охраняемой застройки, что делает фактически невозможной перестройку существующих на них зданий. А инженерная обеспеченность старых заводов из-за высокой степени износа может оказаться хуже, чем рассчитывает покупатель.
Участки в индустриальных парках (таких парков в Петербурге девять, они занимают 1,1 тыс. га), наоборот, полностью готовы к застройке и не испытывают проблем с инфраструктурой, но это отражается на их стоимости – она в два-три раза выше, чем средняя по рынку.
Примерно такая же ситуация и с другими землями под коммерческое использование. Правда, тут спрос повыше, но не во всех сегментах.
Город сдает рынок
Город становится все менее заметным игроком на земельном рынке: число участков, продаваемых Фондом имущества Петербурга, стремительно сокращается. Если в 2010 году он продал на торгах более 450 га земли, в том числе несколько крупных лотов под комплексное освоение, то в 2015‑м на городских аукционах было разыграно право аренды лишь для восьми участков совокупной площадью 11 га, предназначенных под жилую застройку (из 29 наделов, предлагавшихся клиентам, остальные не заинтересовали потенциальных участников торгов). В 2016 году запланировано выставить на аукционы лишь 13 пятен под жилье площадью около 20 га. А также восемь наделов для строительства паркингов, объектов торговли и промышленности – все вместе 2,68 га.
Предлагаемые городом наделы не привлекают покупателей, поэтому из года в год Фонд имущества безуспешно продает одни и те же лоты. Например, 11 из 13 участков под жилье, намеченных к продаже в 2016 году, перекочевали в аукционный перечень из 2015‑го, а еще раньше они значились в 2014‑м. Городские участки находятся на окраинах, не оснащены инфраструктурой, удалены от обжитых территорий, поэтому спрос на них стремится к нулю, поясняет директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.
Что касается нежилых пятен, то и они вряд ли вызовут ажиотаж на торговой площадке. Четыре из восьми намеченных к продаже наделов отведены под возведение паркингов в Приморском районе. А такие объекты сейчас не очень интересны рынку, считает генеральный директор Knight Frank
St. Petersburg Николай Пашков. Люди не готовы покупать машиноместа по цене, превышающей стоимость их автомобилей, поясняет он.
Раньше такие участки уходили с молотка, после чего девелоперы меняли их функциональное назначение и строили магазины. Но в прошлом году Смольный ужесточил контроль за функциональным использованием земли, и спрос на «парковочные» лоты упал.
Выбор предназначенных к торгам пятен под торговлю тоже не очень удачен. Например, 0,12 га на Южном шоссе, которые планируется продать с аукциона в этом году, находятся рядом с ТК «Южный полюс». Так что если покупатель решит построить здесь еще один магазин, то он может не выдержать конкуренции с этим популярным торговым комплексом.
Вторичка обгоняет
В условиях сокращения первичного рынка земли закономерно растет вторичный. В 2015 году девелоперы, по данным Peterland, приобрели у лендлордов около 270 га земли на сумму свыше 30 млрд рублей. Площадь возможных улучшений – 2,5 млн кв. м.
Рост спроса на вторичные наделы объясняется не только слабой активностью города и его неинтересным предложением, но и тем, что лендлорды более гибкие контрагенты, чем государство. Они быстро улавливают тенденции рынка и подстраиваются под него.
Пользуясь падением цен на землю (даже «упакованные» инфраструктурой и всевозможной документацией участки под жилье за прошлый год подешевели на 5–10 %), девелоперы активно скупают площадки. Так, за последнее время пополнили земельные банки компании «ЦДС» (8 га), «Лидер Групп» (8,5 га). ГК «Эталон» только за 2016 год приобрела два надела в Калининском и Московском районах Петербурга совокупной площадью 3 га.
Учитывая рост спроса, в 2016 году не стоит ожидать падения цен на участки под жилищное строительство, прогнозируют эксперты.