Инициативы федеральных властей по поддержке арендного жилья вызвали увеличение спроса на апарт-отели и подвигли девелоперов на реконцепцию офисов и классического жилья под апартаменты.

Назад в СССР

В последние два года Министерство строительства РФ энергично занялось продвижением арендного жилья. Это понятно: покупательская способность россиян в кризис резко упала, собственные квартиры, до сих пор считавшиеся лучшим вложением денег, стали людям не по карману.

Поэтому чиновники вспомнили, что в Советском Союзе более 95 % городского населения жили в государственных домах на праве социального найма. Подобрали жилищную статистику других стран: в Германии доля арендного жилья составляет 55 %, в Австрии – 48 %, во Франции – 39 %, в Великобритании – 36 %, в США – 35 %. А в России – всего 15 %. Это притом что, по оценке Правительства РФ, в съемных квартирах готовы жить вдвое больше россиян.

Нужно наращивать объемы арендного жилья, выводить его из тени, уверены власти. Это не только позволит цивилизованно решить квартирный вопрос, но и сделает население мобильнее. Это важно в условиях растущей безработицы: если человек будет уверен, что легко найдет подходящую жилплощадь, то, не трудоустроившись в родном городе, можно попытать счастья в другом регионе.

Сейчас в России построено около 1 млн кв. м специального арендного жилья – примерно 30 тыс. квартир. В 2016 году в проекты строительства арендной жилой недвижимости по всей России будет вложено 30 млрд рублей. Госпрограмма развития арендного жилья предусматривает, что к 2020 году в стране ежегодно будет вводиться по 4,7 млн кв. м такой недвижимости.

Прописаться в гостинице

Один из вариантов съемного жилья – апартаменты. Это нечто среднее между гостиницей и обычным жилым домом. От классических отелей они отличаются более длительным сроком проживания постояльцев. От жилых домов – невозможностью прописаться в них и наличием гостиничных услуг. Например, в жилом комплексе Salut! от ООО «Союз Инвест Девелопмент», где будет около 2,7 тыс. апартаментов комфорт-класса, жильцы могут заказать услуги прачечной, химчистки, уборку в апартаментах. Сами апартаменты сдаются с полной отделкой и меблировкой.

Одни девелоперы продают апартаменты частным инвесторам (физическим лицам), как, например, в ЖК «Лотос Тауэр» от ООО «Московский двор». Другие привлекают инвестора для всего комплекса в целом. Так, инвестором проекта Staybridge Suites британской InterContinental Hotels Group выступил торговый дом «Менахем».

Апарт-отелем управляет специализированная УК

Чтобы повысить привлекательность таких объектов, Минстрой последовательно меняет нормативные документы в их пользу. Так, с 1 июля 2015 года были изменены СНиПы, и апарт-отелями стали называться «здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». То есть, если до этого к таким отелям применялись нормативы нежилых помещений, то теперь с технической точки зрения к ним относятся, как к жилью. Значит, требования по освещенности, звукоизоляции и прочему к юнитам (так принято именовать отдельную квартиру в апартамент-отеле) не такие, как к коммерческой недвижимости (законодательство по-прежнему относит такие объекты к гостиницам), а более строгие, как к жилым домам.

Еще одна инициатива Минстроя, которую обещают утвердить до конца 2016 года, – узаконивание постоянной регистрации в апарт-отелях. Сейчас такая операция возможна только в жилых домах. По замыслу чиновников, это позволит арендаторам, желающим поселиться в апарте на длительный срок, не искать знакомых и родственников, у которых можно прописаться, чтобы получить положенные социальные услуги: лечиться в районной поликлинике, водить детей в ближайшую школу или детский сад и т. д.

АИЖК тоже в тренде

Этим летом Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало в Москве закрытый паевой инвестиционный фонд, который обещает пайщикам доход от сдачи в аренду апартаментов. Взнос в ЗПИФ составляет 300 тыс. рублей, ожидаемая доходность – 5–6 % годовых. Такую практику предполагается распространить и на регионы.

АИЖК также заявило о намерении с 2017 года выкупать секции и целые корпуса в российских новостройках под сдачу в аренду.

Кроме того, агентство обещает продвинуть свою законодательную инициативу об освобождении владельцев доходных домов от налога на имущество и предоставлении налоговых вычетов тем гражданам, которые арендуют жилье на условиях коммерческого найма.

Банки стали энергичнее кредитовать новый формат жилья. Ипотеку для покупки апартов выдают около десяти банков: «ДельтаКредит», «ВТБ24», «Открытие», «Абсолют Банк», «Бинбанк», «Образование», «Российский Капитал» «СМП-Банк», «Связь-Банк» и «Россельхозбанк». Ставки – 12,5–16 %.

Правда, пока даже в Москве, где сегмент апартаментов развит больше, чем в других городах РФ, доля таких кредитов невелика – всего 3 % от общего объема ипотеки. При этом более 20 % предложения на первичном рынке столицы – это апартаменты. По подсчетам руководителя проекта Salut! Сергея Ногая, в кредит приобретается 10–12 % апартаментов. Эксперт уверен, что популярность юнитов будет стремительно расти, а значит, и ипотека станет развиваться энергичнее.

Реконцепцию – на поток

О росте интереса к продвигаемому государством сегменту говорит то, что многие застройщики принялись перепроектировать свои жилые и коммерческие комплексы под апартамент-отели. В Москве таких уже несколько десятков. По данным NAI Becar, за последние два года 15–20 % площадей столичных офисных центров были изменены на апарт-проекты. Еще в 20 комплексах переделали в юниты уже построенные офисы.

В Петербурге девелоперы тоже уже принялись переформатировать проекты. Так, компания Л1 отвела под студии-апартаменты часть помещений в своем долгострое «Граф Орлов» на Московском проспекте. Этот многострадальный комплекс строится уже почти десять лет, и в 2015 году, наконец, было сдано несколько корпусов.

«СтройАльянс» недавно получил разрешение на строительство апарт-отеля «Пилот-апарт» – он купил недостроенное здание с участком 0,31 га год назад у ООО «Инвестстройсервис». Прежний владелец планировал реконструировать его под торгово‑бытовой центр. Но «СтройАльянс» счел апарты более перспективным вариантом.

Процесс обещает быть массовым. Эксперты прогнозируют, что на рынке в ближайшее время появится услуга по перепрофилированию объектов коммерческой недвижимости в апартаменты.

Новации привлекут инвесторов

По оценке Натальи Скаландис, управляющего директора Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, сейчас в городе 10 проектов апарт-отелей, номера в которых предназначены для сдачи в аренду, и 12 комплексов апартаментов для собственного проживания. Причем только за последние два года рынок пополнился 11 новыми объектами. В 2016 году было введено два апарт-отеля в общей сложности на 309 юнитов. Еще 10 комплексов будет сдано до 2018 года. В течение трех–пяти лет эксперты ожидают формирование прозрачного рынка апартаментов.

Спрос на апартаменты высокий, и очередные новации Минстроя, касающиеся постоянной регистрации в таких объектах, его увеличат, считает управляющий московским апарт-отелем YE’S (проект ГК «Пионер») Андрей Жамкин. «Возможность постоянной регистрации, само собой, повысит интерес потенциальных покупателей к апартаментам. Причем, как со стороны тех, кто рассматривает апартаменты в качестве места постоянного проживания, так и со стороны инвесторов», – резюмирует он.

Сергей Ногай считает, что меры, предпринятые АИЖК, также активизируют спрос на апарты. Повышение доступности кредитов приведет в этот сегмент мелких частных инвесторов.