ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Инструмент спасения обманутых дольщиков

   05 октября 2016, 11:09
Российские власти в очередной раз пытаются изобрести механизм, позволяющий если не препятствовать появлению обманутых дольщиков, то хотя бы эффективно завершать проблемные объекты.

В 2017 году вступят в силу поправки в федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, которые значительно изменят реалии рынка недвижимости.

1 января 2017 года вступит в силу первый пакет поправок к 214-ФЗ. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ получает статус контролирующего органа, который должен следить за соблюдением требований 214-ФЗ, включая контроль за проектными декларациями, финансами, сотрудниками и многое другое. В Петербурге функции этого органа будет исполнять Комитет по строительству, в Ленинградской области – Служба государственного строительного надзора и экспертизы.

Контроль и реестр

На контрольные органы ложится огромная работа по проверке застройщиков, конкурсных документаций, но главное – именно они будут решать, выдать застройщику заключение о соответствии или отказать. У многих это вызывает вопросы. Пока никто не говорил об увеличении штатов комитетов, которые вскоре станут контролирующими органами. В итоге в Петербурге за это будут отвечать два человека, а в Ленобласти – девять, чего явно недостаточно для рынка недвижимости двух регионов.

«Для того чтобы такая система вообще заработала, штаты контролирующих органов должны увеличиться по крайней мере в три раза. Потому что на данный момент имеющееся число людей просто не в состоянии справиться с таким огромным пластом работы», – считает исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов.

Кроме того, власти начали составлять единый реестр застройщиков, который должен быть сформирован уже к ноябрю. Однако, по каким критериям он будет составляться, пока не известно. Ожидается, что компании, вошедшие в реестр, должны будут перечислять до 1 % стоимости своих объектов в компенсационный фонд, предназначенный для завершения проблемных проектов. Как сообщил генеральный директор Ассоциации СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, взамен компании смогут отказаться от страхования договоров долевого участия, что сэкономит им средства. Но далеко не все застройщики в это верят, поэтому не спешат подавать документы.

Генеральный директор Rocket Group Борис Латкин полагает, что если такой фонд действительно будет создан, то это повлечет повышение стоимости жилья. «Фонд, несомненно, увеличит нагрузку на девелоперский проект, а значит, это приведет к увеличению конечной стоимости квадратного метра жилья, то есть за все опять платить будут жильцы. Вряд ли фонд кардинально решит проблему обманутых дольщиков, но смягчить ситуацию сможет. Ведь ни одна компания не застрахована от банкротства», – считает он.

Уголовное наказание

Также с 1 января против недобросовестных застройщиков будет действовать новая уголовная статья – 200.3 в 139‑ФЗ. В итоге, если компания будет привлекать деньги граждан на строительство, нарушая 214‑ФЗ, то ее руководству грозит 360 часов обязательных работ, или год исполнительных работ, или принудительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы опять же на срок до двух лет. Если закон нарушит группа лиц, то наказание будет более суровым. «С уголовной статьей 214‑ФЗ станет жестче. Но вряд ли такое ужесточение гарантирует отстуствие нарушения прав дольщиков», – считает управляющий компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.

Штрафные санкции выросли

Помимо этого, поправки значительно ужесточают систему штрафов за нарушения застройщиков. В РФ все штрафы привязываются к минимальному размеру оплаты труда (МРОТ). На данный момент МРОТ в Петербурге составляет 11 700 рублей, в Ленобласти – 7800. Однако пока не известно, штраф будет высчитываться по 100 %-ному МРОТ или по его половине. Эксперты представили худший сценарий развития ситуации и рассчитали штрафы по 100 % МРОТ. Итоги получились впечатляющими. Например, за привлечение денежных средств граждан для строительства субъектом, не имеющим на это права, должностное лицо будет оштрафовано на 150–200 МРОТ, т. е. на 1,125–1,5 млн рублей. Юридическое лицо за это же деяние заплатит 4000–5000 МРОТ, т. е. 30–37,5 млн рублей.

Публикация в СМИ проектной декларации с неполными или недостоверными сведениями приведет должностное лицо к штрафу от 750 тыс. до 1,125 млн рублей. Юридическому лицу за это же придется заплатить от 22,5 до 30 млн рублей. За непредставление в установленный срок в орган контроля отчетности или предоставление недостоверных данных должностным лицам придется заплатить от 750 тыс. до 1,125 млн рублей, а юридическим – от 7,5 до 15 млн. Такие же штрафы предусмотрены за невыполнение в срок предписаний, выданных контролерами.

Также в новом законе уточнены поправки в условия договора долевого участия. Например, в статью № 4 добавляется часть 4.1., согласно которой условия договора долевого участия (ДДУ) должны соответствовать информации, включенной в проектную документацию на момент заключения договора. В противном случае ДДУ может быть признан судом недействительным. В статью № 6 добавляется часть 2, которая гласит, что в случае нарушения срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, от цены ДДУ за каждый день просрочки. В статью № 9 часть 1.1. добавляется пункт 2, который дает возможность одному из участников долевого строительства расторгнуть договор в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации.

Ряд поправок вступит в силу 1 июля следующего года. Среди этих поправок наиболее проблемной для застройщиков станут требования к размеру уставного капитала. Компании, строящие 1,5 тыс. кв. м в год, должны обладать уставным капиталом минимум в 2,5 млн рублей, если 500 тыс. кв. м, то 1,5 млрд.

Строители не верят

Несмотря на весьма радикальные шаги, эксперты в полную победу над долгостроями не верят. «Основных причин появления обманутых дольщиков две. Прежде всего, когда застройщик мошенничает, выводя собранные у покупателей жилья деньги из компании. Бывают также случаи неправильного управления бизнесом. Зачастую это часто связано с неверными предварительными расчетами. Тогда затратная часть проекта оказывается выше, чем доходная. Компания в этом случае банкротится. Это наиболее характерно для маленьких компаний. Крупный застройщик недостаток денег может компенсировать из собственных средств. Однако от банкротства сегодня страхуется каждый договор долевого участия. Да и случаев банкротства очень мало. А от мошенничества, когда средства дольщиков разворовываются намеренно, застраховаться нельзя», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.

Исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела» Николай Урусов считает, что новый закон только осложнит жизнь добросовестных застройщиков. «Я не уверен, что предлагаемые нововведения действительно защитят дольщиков и позволят уменьшить количество долгостроев. Более ожидаемые последствия состоят в том, что новые поправки усложнят жизнь добросовестным застройщикам и никак не отразятся на деятельности «фирм-однодневок» либо компаний, которые неверно рассчитали свои риски, – сказал он. – Кроме того, сейчас мы наблюдаем естественную чистку рынка – слабые компании уходят из девелопмента в подрядные работы. В связи с этим риски дольщиков и так снижаются. Но я могу понять, чем вызваны подобные инициативы правительства. Власти стремятся защитить свои интересы перед бизнесом и интересы покупателей перед застройщиками, ведь если строительная компания объявляет себя банкротом, то решать проблемы обманутых дольщиков государству очень сложно и очень дорого».

Однако строители нашли и положительные стороны в обновлении закона. Дмитрий Ходкевич отметил, что социальные объекты (школы, детские сады, поликлиники) и инженерные сети в границах участка можно будет отнести к себестоимости строительства. «Это, безусловно, хорошо. А сети, расположенные вне границ участка, на котором ведется строительство, к себестоимости отнести нельзя. Получается, что прокладывать их застройщик должен из собственной прибыли. Почему? Работу застройщика это точно не упростит. Однако сегодня однозначно сказать, как поправки отразятся на деятельности застройщиков, еще нельзя, поскольку они еще только обсуждаются. И в каком виде будут приняты, пока не ясно», – считает он.


Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Мария Мельникова
 
Поделиться:  
Теги:
Также по теме
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Компенсационный фонд вместо суда
Весьма революционно выглядит перераспределение судебных полномочий и реформа контролирующих органов. Эксперты по-разному оценивают влияние этих новелл на процесс строительства. Минус процедура наблюдения, плюс цены В документе Правительства, как и ранее в предложениях Минстр...
   30.11.2016 08:24
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Банкротство значимых застройщиков будут проводить по особым правилам
Об этом сообщает газета «Коммерсантъ». Застройщик может быть признан судом системно значимым,  если он привлекал средства не менее чем в двух регионах, а число обманутых дольщиков составляет не менее 5 тысяч. Особенность банкротства таких девелоперов заключается в недопустимости удовл...
   17.11.2016 09:06
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Страхи страховщиков
Однако далеко не все эксперты уверены, что новый орган действительно решит проблему долгостроев. Напомним, 11 июня 2016 года президент РФ Владимир Путин подписал постановление о создании так называемого компенсационного фонда для завершения долгостроев. В документе подчеркивается, ...
   09.11.2016 13:43
 
ТЕНДЕНЦИИ
Компенсационный фонд долевого строительства вольется в АИЖК
Сегодня в качестве приоритетного варианта рассматривается создание фонда в структуре АО «АИЖК». Возможно, его полномочиями будет наделен существующий НКО «Фонд Единого института развития в жилищной сфере». Тем самым Минстрой отказался от идеи работы фонда в виде непубличной правовой компании. П...
   31.10.2016 16:36
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Для дольщиков или против застройщиков?
Это стало главной темой для обсуждения в среде девелоперов и потенциальных дольщиков. Комитет по строительству уже готовится выдавать заключения на соответствие застройщиков и их проектных деклараций новым требованиям № 214‑ФЗ. Минстрой создает федеральный компенсационный фонд, на счетах которог...
   26.10.2016 11:40
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Полномочия областного Госстройнадзора усилят защиту дольщиков
Региональный орган строительного надзора наделяется правом проверять финансовую отчетность строителей таунхаусов и расходование ими средств дольщиков, а также соблюдение ими графиков реализации проектов строительства. Госстройнадзор области будет выдавать заключения о соответствии застройщ...
   18.07.2016 14:18
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Поправки в 214-ФЗ дополнены нормой о создании компенсационного фонда
Об этом сообщил министр строительства Михаил Мень. Комитет Государственной думы по финансовому рынку вчера одобрил законопроект, направленный на совершенствование 214-ФЗ о долевом строительстве, и будет рекомендовать Госдуме РФ принять документ во втором чтении. Президент поручил с...
   17.06.2016 09:17
 
ВЛАСТЬ
В России могут создать компенсационный фонд долевого строительства объемом до 35 млрд рублей в год
Об этом столичным СМИ поведал министр строительства Михаил Мень. На прошедшем в Москве Госсовете  глава государства Владимир Путин высказал возможность создания государственного компенсационного фонда, средства которого пойдут на решение проблем обманутых дольщиков. Фонд будет пополняться ...
   24.05.2016 10:14
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
За нарушение 214-ФЗ будут наказывать уголовно
Таким образом, в УК РФ появилась новая статья, которая предусматривает наказание за нанесение ущерба в крупном (3 млн рублей) и особо крупном (5 млн рублей) размере. Статья предусматривает наказание от 360 часов обязательных работ до лишения свободы на срок до 5 лет. Отметим, что самая жесткая мера ...
   10.05.2016 12:10
 
ФИНАНСЫ
Уставной капитал должен соответствовать площади застройки по ДДУ
Поправки уже внесены в законопроект о совершенствовании законодательства в сфере долевого строительства.   Михаил Мень напомнил, что законопроект, который вносит изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, уже прошел первое чтение в Госдуме России и сейчас готовится ко второму чтению. ...
   20.04.2016 17:59
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Поправки в 214-ФЗ приняты в первом чтении
Основные изменения, которые внесли в закон, касаются открытости обязательной информации о застройщиках. Вводится понятие «официальный сайт застройщика», доменное имя которого принадлежит застройщику или его учредителю. На этом официальном сайте должны размещаться электронные копии проектной декла...
   26.02.2016 11:36
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Для поправок к 214-ФЗ предусматривается переходный период
Обсуждается переходный период от трех месяцев до 1 года. «В мае при президенте пройдет Госсовет по строительству, думаю, что до этого закон будет окончательно принят, - говорит Михаил Викторов. - Хотя сопротивление ему серьезное идет со стороны строительного сообщества. Однако думаю, что 90% из...
   24.02.2016 16:20
Все новости