Перспективы строительного рынка в 2017 году сегодня одинаково настораживают и застройщиков, и банкиров, и потенциальных собственников жилья.

Одни ждут последствий введения поправок к 214-ФЗ, слияний и поглощений, другие – роста цен на недвижимость и сокращения строек. Но все сходятся в одном – слишком резких рывков и изменений на строительном рынке уже не произойдет.

Только-только дождались стабильности

Санкт-Петербург по итогам трех кварталов вышел на третье место по строительству жилья среди регионов России, обеспечив 4 % (1,98 млн кв. м)
от сданной площади жилья по России. На фоне общего снижения ввода жилья по стране, которое оценивается в 5,5 %, застройщики Северной столицы, напротив, поступательно наращивают объемы строительства.

«По нашим подсчетам, в Петербурге с начала года уже реализовано порядка 3 млн кв. м жилья, включая пригородную территорию. На нее приходится примерно 35 % от общего объема жилой недвижимости, – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – По отношению к трем кварталам 2015 года объем вводимого жилья увеличился на 15 %. По итогам прошлого года было введено 3,8–3,9 млн кв. м, по итогам 2016 года можно ожидать чуть более 4 млн. Да, не пиковый результат 2014 года с его 5 млн кв. м, но выход на ежегодные 3,8–4 млн кв. м – это уже стабильный объем».

Уровень цен, по ее словам, тоже стабилизировался – индикатор средней цены за год по городу практически не изменился, по пригороду прирост составил 4 %. Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости на Северо-Западе ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», отмечает востребованность и удорожание по проектам бизнес-класса при относительной ценовой стабильности недвижимости экономсегмента.

Также мало изменилась структура квартирографии. Объем малометражных квартир по-прежнему занимает большую часть рынка: в общем объеме спроса 28–30 % приходится на студии, 41 % – на однокомнатные квартиры, 22,5 % – на двухкомнатные. Таким образом, порядка 70 % продаваемого жилья приходится на однокомнатные квартиры и студии. По пригороду этот показатель достигает 80 %.

По словам заместителя председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олега Островского, только в первом полугодии было выдано разрешений на строительство на 7 млн кв. м. Сейчас в портфеле застройщиков – разрешения на 13 млн кв. м, и это серьезный задел на будущее. В любом случае планы девелоперов свидетельствуют о том, что резкого сокращения рынка не произойдет.

«Коллапса в отрасли нет, – уверен Олег Островский. – И он вряд ли наступит в следующем году, несмотря на изменения в законодательстве и отмену государственного субсидирования ипотеки, которые так или иначе скажутся на ситуации в строительном комплексе».

Компаний станет меньше

Вступающие с 1 января поправки к 214‑ФЗ способны серьезно перестроить рынок, полагают эксперты. Вероятнее всего, топ‑20 застройщиков, на которых приходится 70–80 % строящегося жилья, останутся на рынке, потому что соответствуют новым требованиям к уставному капиталу, комментирует ситуацию руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Остальные застройщики «перераспределятся»: либо уйдут с рынка, либо попадут под слияния и поглощения, либо продолжат работать со своими земельными участками, но под иным зонтичным брендом.

«Есть небольшие компании, которые обычно хорошо управляются и за счет низких собственных издержек добиваются конкурентной цены при отличном качестве своих объектов. В рамках огромного жилого комплекса на две тысячи квартир такого качества добиться сложнее, – рассуждает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Возможно, застройщикам, работающим в крупных городах, избавиться от конкурентов будет только на руку, но уход с рынка малых и средних компаний поставит под удар целые сегменты рынка, например, малоэтажного загородного жилья. Мы в Лодейное Поле строить не пойдем, крупному застройщику этот рынок неинтересен».

В конце концов, можно вернуться к строительству по схеме ЖСК, полагают специалисты. Сейчас этот сегмент сократился до 10–15 %, как только появилась возможность ипотечного кредитования в рамках договора о долевом участии. Не исключено, что теперь рынок качнется в обратную сторону.

Субсидий по ипотеке не будет. И не надо

Любопытно, что даже в банках не ждут снижения спроса на ипотеку после сворачивания государственных программ по субсидированию ипотечного кредитования.

«Сегодня банки активно снижают ставки по ипотеке – у нас они без господдержки составляют 12,85 %, с господдержкой – 11,15 %, а по парт-
нерскому пулу застройщиков есть и 10,9 %, – поясняет эксперт по работе с партнерами отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт-Петербурге Юлия Минаева. – Думаю, что наши ставки даже будут снижены еще где-то на полпроцента, если господдержку отменят. В любом случае мы не ждем сокращения спроса со стороны ипотечных заемщиков».

В «Абсолют Банке», учитывая успешный опыт работы на ипотечном рынке, рассчитывают на ипотечные договоры с субсидированной ставкой от застройщиков. В 2016 году эта стратегия уже позволила увеличить объем ипотеки с 1,7 до 8–9 млрд рублей.

Немаловажно и то, что динамика потребительского кредитования за 2016 год тоже пошла в рост. Население адаптировалось и к ипотечным, и к потребительским кредитам, считает Светлана Денисова.

Все это свидетельствует о готовности покупателей приобретать квартиры даже на дорожающем рынке недвижимости.

«Меняя положения 214‑ФЗ, государство старается регулировать наиболее успешные рынки, – подводит итог Светлана Денисова. – Как изменится рынок в следующем году, мы можем только предполагать, но при сохранении положительных тенденций следующий год все равно принесет повышение цен на недвижимость. При росте цен на стройматериалы, обязанностям по строительству социалки и дорог норма прибыли застройщиков заметно снизилась. Но рынок становится высококонкурентным, и никто не сможет позволить себе снижать качество объектов».