Маленькие магазины в обязательном порядке
Девелоперы предлагают решать такие потребности за счет коммерческих этажей в новостройках, но сомневаются в необходимости регулирования вопроса.
Речь идет о законопроекте «Об установлении нормативов минимальной обеспеченности населения торговыми площадями», который призван уравнять региональное законодательство с федеральным. Именно Правительство РФ озаботилось количеством торговых объектов шаговой доступности и решило установить нижнюю планку по их количеству:
Рынок в недоумении
«Довольно странно, когда нормативы устанавливают требования к количеству коммерческих объектов, – сказал основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – На мой взгляд, этот вопрос должен быть в рамках компетенции девелопера. Магазины шаговой доступности не относятся к социальной инфраструктуре, как, например, детский сад, поликлиника или отделение полиции. По моему мнению, подобные нормативы должны носить рекомендательный характер».
Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавила, что норма 625 кв. м торговых площадей на 1000 человек вполне подъемна для любого девелопера.
При этом она поставила под вопрос эффективность такого регулирования. «В первую очередь необходимо учитывать, какой тип магазинов будет входить в норматив. Не нужно забывать, что это спрос рождает предложение, а не наоборот. Мы не можем регулировать предложение без аналитики спроса в конкретной локации, а законодатели наверняка ее не учитывали», – поясняет г‑жа Скаландис.
Руководитель департамента Street retail Colliers International Александр Просенков полагает, что проблему нехватки магазинов шаговой доступности этот законопроект не решит. «В Петербурге действительно есть проблемы с обеспеченностью жителей некоторых районов торговыми площадями в шаговой доступности, однако этот вопрос должен решаться не путем введения подобных нормативов, а грамотной градостроительной политикой», – считает он.
Заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова оценила строительство таких маленьких торговых объектов в 10–15 млн
рублей. «Крупные торговые объекты окупаются дольше, потому что первичный объем инвестиций значительно больше. С другой стороны, исходя из себестоимости квадратного метра, строительство большого объекта обходится дешевле, чем небольшого», – уточнила Наталья Скаландис.
Маленьким магазинам место во встройке
Также экспертов немало удивило то, что в законе фигурируют исключительно магазины площадью до 300 кв. м. Ранее объекты такого размера никто не считал. Статистика велась либо по всему объему торговой недвижимости, либо отдельно по торговым центрам и объектам street retail.
В востребованности встроенных небольших магазинов никто не сомневается. «На сегодняшний день все строящиеся жилые комплексы независимо от класса обладают достаточным количеством встроенных помещений, – сообщил Евгений Богданов. – В первую очередь это связано с тем, что почти везде строятся подземные паркинги, а закон запрещает размещать над ними квартиры. В результате образуется этаж под коммерческие объекты. Это ликвидный товар – стоимость одного квадратного метра в таких помещениях на 50–100 % выше стоимости квадратного метра жилья». В отдельно стоящих сооружениях она варьируется от 30 до 70 тыс. рублей за квадрат в зависимости от категории постройки и качества отделки.
Депутатские прения
Представитель губернатора Петербурга в ЗакСе Юрий Шестериков, представляя документ, подчеркнул, что это минимальные нормы, поэтому строить больше магазинов никто не запрещает.
Власти объясняют необходимость принятия соответствующих поправок поддержкой малых предпринимателей и торговых объектов шаговой доступности, с которыми есть проблемы практически во всех городах России. «Очень важное положение законопроекта – это установление количества и площади торговых точек, исходя из численности населения.
Однако парламентская оппозиция документ раскритиковала. В прошлом девелопер из компании «Лидер Групп», а ныне депутат ЗакСа Александр Рассудов отметил, что инициаторы поправок никак не обосновали, почему именно 625 тыс. кв. м на 1000 человек достаточно для удовлетворения потребностей горожан. Также непонятно, через какое время новый район должен быть обеспечен необходимым количеством предписываемых норм.
Депутат Ирина Иванова обратила внимание на то, что в документе не сказано, кто будет вести мониторинг торговых объектов, а также кто, кого и как будет наказывать за неисполнение норм.
Депутаты Алексей Ковалев и Олег Капитанов уверены, что потребности небольшого поселения в Центральной России нельзя сравнивать с потребностями жителей мегаполиса. А Оксана Дмитриева недоумевает, почему магазины больше 300 квадратов не считаются, даже если построены возле жилых домов.
Борис Вишневский, который поддержал документ в первом чтении, надеясь, что законопроект защитит горожан не только от недостатка, но и от избытка торговых помещений, изменил мнение: «Проблема этого документа в том, что он не учитывает потребности петербуржцев. Часто магазины строят в ущерб зеленых зон, детских и спортивных площадок».
Несмотря на обширную критику, законопроект поддержало 36 парламентариев, против высказались 12, а еще один воздержался. Очередные поправки к документу будут представлены через месяц.
Фото: ulmeria.ru