Поправки в 214‑ФЗ становятся все более радикальными. На прошлой неделе свои предложения опубликовало Правительство РФ.

Весьма революционно выглядит перераспределение судебных полномочий и реформа контролирующих органов. Эксперты по-разному оценивают влияние этих новелл на процесс строительства.

Минус процедура наблюдения, плюс цены

В документе Правительства, как и ранее в предложениях Минстроя, говорится о создании юридического лица в форме компенсационного фонда, которое будет аккумулировать денежные средства застройщиков и направлять их на урегулирование отношений между дольщиками и строителями в случае банкротства последних. Однако Кабинет министров пошел дальше и предлагает наделить компенсационный фонд полномочиями арбитражного управляющего в делах о банкротстве строительных компаний.

Как пояснила старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко, это делается для того, чтобы сократить сроки процесса банкротства компании. Благодаря этой поправке будет упразднена процедура выбора арбитражного управляющего, который играет очень важную роль в судебном процессе: собирает документацию по хозяйственной деятельности компании, включая договоры с подрядными организациями, оспаривает сделки с кредиторами, ведет текущие вопросы и т. д.

Но самое главное, что данная поправка упразднит процедуру наблюдения. «Наблюдение в настоящее время вводится в обязательном порядке и значительно затягивает процедуру банкротства, при этом не приводя к какому-то значимому для дольщиков результату, по сути, являясь подготовительной стадией банкротства», – отметила юрист. А как известно, строительная компания может взяться за завершение объекта только после банкротства предыдущего застройщика.

Эксперты полагают, что такие поправки действительно могут положительно сказаться на завершении долгостроев. Ведь сегодня дольщикам приходится объединяться в ТСЖ, самим обращаться в суд и вести дела. Но далеко не все обманутые дольщики обладают юридической грамотностью и имеют достаточное количество времени. Если поправки правительства РФ в 214‑ФЗ будут приняты в опубликованной редакции, то всем этим займется компенсационный фонд.

Александра Улезко отметила, что такая практика уже действует на рынке кредитных организаций, имеющих лицензию Банка России на привлечение денежных средств физических лиц во вклады. В данном случае арбитражным управляющим по умолчанию является Агентство по страхованию вкладов.

По мнению г‑жи Улезко, с одной стороны, это дополнительно обезопасит участников долевого строительства, с другой стороны – обернется повышением цены. «Надо понимать, что компенсационный фонд будет работать исключительно на средства застройщиков», – добавила она.

Контролирующие органы рассудят вместо судов

Также поправки в закон о долевом строительстве предполагают создание контролирующих органов на базе уже существующих структур. На федеральном уровне таким управляющим станет Минстрой, в Санкт-Петербурге – Комитет по строительству, в Ленинградской области – Служба государственного строительного надзора и экспертизы. Контролирующие органы предлагается наделить весьма широким кругом обязанностей: проверка проектной документации, выдача разрешений на строительство и даже возможность запретить строительной компании привлекать деньги дольщиков. Отметим, что на данный момент запретить последнее может только суд.

Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский полагает, что это всего лишь новый механизм работы с недобросовестными компаниями, снижающий риски потенциальных покупателей жилья. Пока суд решает, запретить ли компании собирать деньги с физических лиц, горе-застройщик может обмануть еще несколько дольщиков.

Эксперт подчеркивает, что контролирующие органы смогут запрещать только привлечение средств участников долевого строительства. «Ничего не помешает застройщикам продолжать стройку на собственные или заемные средства», – отметил г‑н Островский.

Кроме того, Олег Островский призывает не воспринимать вводимые изменения как репрессии. «В законопроекте ясно расписаны случаи, когда деятельность компании, связанная с привлечением денег дольщиков, подлежит приостановке. Возобновить такую деятельность застройщики смогут после устранения нарушений. Не надо думать, что контролирующие органы начнут массово приостанавливать деятельность компаний. Повального закрытия не будет. К тому же у нас недобросовестных компаний не так уж и много», – добавил эксперт.

Однако руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что передача судебных полномочий другим органам может негативно отразиться на жизни строителей. «Отсутствие судебного контроля за принятием решения о приостановке деятельности по привлечению средств дольщиков создает соблазн у государственных органов «найти» причину для использования своих полномочий либо выдвинуть альтернативу: «Давайте вы построите не только детский сад, но еще и помещение почты». Или что-то подобное»», – высказал опасения юрист.

Дополнительно игроков рынка беспокоит и то, хватит ли ресурсов у контролирующих органов для выполнения таких важных и трудоемких задач. По последним данным, в Комитете по строительству эти функции лягут на двух человек, а в областном Госстройнадзоре – на девятерых.

Однако Олег Островский призывает не паниковать раньше времени, так как у этих ведомств в подчинении множество организаций, которым при необходимости можно будет делегировать эту работу.