Чтобы обезопасить себя от влияния санкций и других внешних факторов, девелоперы складской недвижимости будут больше ориентироваться на строительство складов в формате built-to-suit.

Анастасия Лепехина. Чтобы обезопасить себя от влияния санкций и других внешних факторов, девелоперы складской недвижимости будут больше ориентироваться на строительство складов в формате built-to-suit. Спрос на качественные помещения большой площади остается неудовлетворенным, и сотрудничество с ретейлерами позволит обеспечить себе финансовую стабильность.

Несмотря на то, что складская недвижимость сильнее всего пострадала в кризис, эксперты уверены, что 2014 г. упрочил положение девелоперов в этом сегменте. Так, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов отмечает, что, по предварительным оценкам, 2014 г. станет самым успешным годом с точки зрения увеличения объемов для складского рынка Санкт-Петербурга с 2008 г.

Наиболее активным сегментом бизнеса на рынке складской недвижимости, по оценкам Colliers International в Санкт-Петербурге, является ретейл – как продуктовый, так и non-food. Большинство крупнейших сделок на рынке складской недвижимости СПб площадью более 10 тыс. кв. м заключено представителями этого сегмента.

Среди крупных новостей  2014 г. в  Петербурге по складской недвижимости управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков выделяет сделку по аренде компанией «Эдельвейс» площади в 11 тыс. кв. м в объекте на Магнитогорской ул., складской комплекс «А Плюс Парк» в Шушарах сдал в аренду помещение компании «ЦентрОбувь». Там же в комплексе «Логопарк Шушары» компания Rittal подписала договор на аренду. Вместе с тем можно вспомнить сделку компании  Skaala по аренде помещения в складском комплексе «Звезда».

Предложение в рынке

Главной особенностью рынка складской недвижимости остается неудовлетворенный спрос. Директор департамента продаж и приобретений East Real Дмитрий Кузнецов говорит, что поглощение площадей происходит быстрее у девелоперов, номинирующих ставки аренды в рублях и предлагающих определенный дисконт от первоначально заявленной стоимости. Как рассказывает директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова, наибольшим спросом пользуются площади высокого класса от 1 тыс. кв. м и больше, расположенные вблизи КАД и др. магистралей города для обеспечения удобной логистики. Как правило, около 60% площадей еще на этапе строительства объекта бронируются арендаторами. Представители ретейла (пищевики, обувщики, компании, реализующие автотовары и бытовую технику) и производственные компании наиболее заинтересованы в обеспечении складскими площадями.

«Предложение зачастую не соответствует запросам потенциальных арендаторов. В частности, большинство высококлассных складских комплексов предлагают в аренду крупные блоки – от 5000 кв. м, - соглашается с коллегой руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова. - В то же время наиболее востребованы складские площади в пределах 1000-3000 кв. м (52% заявок). Кроме того, локация функционирующих складских комплексов подходит далеко не всем арендаторам».

Впрочем, в департаменте складской и промышленной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге делятся другими данными по спросу, отмечая, что наибольшей популярностью у арендаторов – 68% сделок аренды за три квартала 2014 г. - пользуются большие складские помещения площадью не менее 10 000 кв. м, причем сделки заключаются как в формате built-to-suit, так и в форме аренды построенных спекулятивных складских объектов. Помещения площадью менее 2500 кв. м также пользуются спросом – на них приходится около 20% от числа закрытых сделок, хотя в общем объеме сданных площадей их доля не превышает 5%.

«Под себя»

По мнению игроков рынка, в будущие годы рынок будет ориентироваться на строительство складов в формате built-to-suit, и по этому пути уже идут крупные игроки. Андрей Амосов отмечает: 2014 г. показал, что основные сделки заключены по принципу built-to-suit компаниями из торгового сегмента, это строительство «под себя» и это строительство непривычно большого объема для рынка Санкт-Петербурга. Компании Х5, «Верный», «Лента», «Магнит» строят собственные распределительные центры по такому принципу и не рассматривают аренду спекулятивных проектов.

Традиционно под built-to-suit понимается строительство склада под конкретного клиента, где будут учтены его требования и особенности бизнеса. Причем для компании-инвестора строительство «под себя» гораздо выгоднее аренды, поэтому и пользуется спросом. Интереснее такая схема и для девелопера, поскольку основная проблема – это найти арендаторов, а реализация объекта для конкретной компании заранее гарантирует девелоперу прибыль. При этом данный бизнес требует наличия особых компетенций и понимания рынка, поэтому новых компаний, заинтересованных в строительстве складов, немного.

К разговору о санкциях

Одним из наиболее актуальных вопросов остается и влияние санкций, поскольку современная логистика очень часто построена на поставках из Европы. «Основное влияние санкции оказывают на ретейлеров с высокой долей импорта и специализированные логистические компании, но такие компании составляют не очень значительный процент от общего числа арендаторов в складских комплексах Санкт-Петербурга», - говорит Андрей Амосов. В то же время эксперт JLL уверен, что неожиданные изменения внешнего фона влияют на бизнес-процессы, компаниям необходимо время для перенастраивания сложившихся логистических цепочек.

Вера Бойкова добавляет, что внешнеполитическая ситуация и введенные взаимные экономические санкции уже оказали влияние на рынок складской недвижимости. В последние месяцы мы видели примеры, когда компании, имеющие европейские корни, приостанавливали свою работу в Петербурге. Однако они пока единичны. В целом III квартал прошел значительно более активно, чем период с апреля по июль. К III кварталу многие компании успели приспособиться к новым условиям работы и были готовы смотреть складские объекты. Безусловно, параметры спроса претерпели некоторые изменения: например, если в начале года компания искала площадь в 4000 кв .м, то сейчас готова рассматривать уже не более 2000 кв. м.

Интересно мнение по этому поводу и девелоперов. В сегменте в Петербурге и Ленинградской области действуют несколько признанных лидеров, которые традиционно уверены, что их ни санкции, ни изменения в экономике не затронут. Так, представитель компании «А Плюс Девелопмент» говорит, что то, что строится сейчас – результат отработки спроса последних 4-5 лет. «Ежегодный спрос на индустриальную и складскую недвижимость – около 150-200 тыс. кв. м, предпосылок выхода на докризисный объем в 300–400 тыс. за кв. м сейчас мы не видим. Развитие рынка в текущих условиях сильно замедлилось, но конкретно на нас это особо не отразится. Поскольку мы строим уже по подписанным контрактам, для конкретных клиентов, то для инвесторов это значительно снижает риски», - подчеркивают в компании. Так, в октябре в «А Плюс Девелопмент» объявили, что построят на территории индустриального парка «А Плюс Парк Шушары» мультитемпературный склад площадью 25 000 кв. м для одного из крупнейших федеральных ретейлеров – компании «АШАН». Кроме планируемого к постройке складского комплекса компании «АШАН», здесь уже располагаются торгово-распределительный комплекс компании «ЭТМ», индустриально-складской комплекс «АКМ Лоджистикс».

При этом эксперт все же предполагает, что поскольку в большинстве случаев договоры аренды заключаются на долгий срок, то на уже сданных площадях санкции не отразятся.  С арендой же новых площадей потенциальные арендаторы могут повременить, пока ситуация не станет более благоприятной.