Любовь Андреева. В последние годы в Северо-Западном регионе ведется активное строительство крупных логистических терминалов, складских помещений, производственных корпусов. По мнению аналитиков, до конца года будет введено 200 тыс. «квадратов» только спекулятивных качественных складских площадей.

В I квартале, по данным Knight Frank St. Petersburg, в эксплуатацию было введено 2 качественных складских объекта. Начала работу 2-я очередь логистического комплекса NordWay общей площадью 40 тыс кв. м (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено еще в декабре 2013 г.). В эксплуатацию ввелся склад-холодильник логистической группы «Адмирал», расположенный в п/з «Горелово». Общая площадь объекта составляет 9,5 тыс. «квадратов».

Таким образом, общий объем рынка качественных складских площадей достиг 2 277 тыс. кв. м, увеличившись за I квартал 2014 г. на 2%. Объем ввода спекулятивных площадей за прошедший квартал составил 36 тыс. кв. м, или 79% от общего объема ввода.

Благодаря постепенному выводу на рынок новых качественных складских площадей, начавшемуся во второй половине 2013 года, на рынке отмечается снижение дефицита доступного для аренды готового предложения. По данным на конец I квартала 2014 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагалось около 90-100 тыс. кв. м.

На данный момент в Санкт-Петербурге и Ленобласти насчитывается 14 активно развивающихся и готовых проектов индустриальных парков общей площадью 871 га, в которых реализовано 395 га.

Южная часть Санкт-Петербурга остается одним из основных направлений развития складского девелопмента. По данным аналитиков Colliers International, около 40% строящихся складов расположено в промзоне «Шушары», вдоль Московского или Пулковского шоссе. Эти же зоны являются лидерами и по объему существующего предложения – на их долю приходится 35%. Кроме того, до сих пор активно развивались Уткина Заводь и север города (Парнас, Бугры, Парголово) – на долю этих зон приходится 16% и 13% существующих складских площадей, соответственно.

Спрос на фоне предложения

Спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента Управления активами NAI Becar говорит, что нехватка качественных логистических площадей сказывается на интересе со стороны девелоперов, ведь данный сегмент на текущий момент является одним из самых дефицитных. Промышленный сектор пока достаточно активен, проекты регулярно выходят на рынок.

Ситуация на рынке промышленного девелопмента в СПб и Ленобласти неоднозначна. «Регион не использует весь свой потенциал, который ему был дан изначально, - поясняет свою точку зрения Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development. - Я имею в виду расположение: близость европейских границ и столицы, наличие крупных логистических центров. Безусловно, хорошая локация влечет за собой и минус: дороговизна стоимости земли, подключения инженерии, рабочей силы и налогов. Тем не менее промышленность – это один из ключевых сегментов, на котором строится экономика региона, поэтому бизнесу в этом направлении необходимы преференции со стороны властей. Дело в том, что другие регионы уже давно этим занимаются: за последние годы были сформированы несколько особых экономических зон, а также кластеров, размещение в которых экономически более целесообразно для большинства производителей».

Эксперт считает, что ситуация с оттоком промышленности в регион может быть разрешена, если власти пойдут навстречу инвесторам. Так, сейчас на рассмотрении у Ленобласти находится вопрос предоставления девелоперам индустриальной недвижимости налоговых льгот в виде отмены налога на имущество, а также снижения налога на прибыль до 13,5% на несколько лет. Такие условия достаточно привлекательны.

Михаил Тюнин, руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg, говорит, что еще в середине 2013 года рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждалось как активностью девелоперов, постепенно возвращающихся к «замороженным» ранее проектам, так и арендаторов.

«Мы надеемся, положительные тенденции сохранятся. Пока мы видим к этому все предпосылки. Во-первых, в текущем году ожидается выход на рынок более 200 тысяч квадратных метров спекулятивных складских площадей. Во-вторых, спрос на качественную складскую недвижимость остается стабильно высоким, о чем говорят закрытые и готовящиеся к закрытию сделки, в том числе и в строящихся объектах», - продолжает г-н Тюнин.

Что касается рынка производственных помещений, то наибольший объем предложения в данном сегменте формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков, цена на которые непомерно высока. К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1–3 тыс. «квадратов».

«По-прежнему востребованы проекты built-to-suit (строительство под заказчика). На рынке Петербурга существуют примеры разного подхода к реализации подобных проектов: часть клиентов built-to-suit ориентирована на приобретение склада в собственность после завершения его строительства, в то время как другая часть компаний-интересантов рассматривает вариант долгосрочной аренды склада, построенного под их требования», - комментирует Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.

Лучшие из лучших

По данным East Real, в настоящее время в Петербурге и Ленобласти реализовано и продолжает развиваться порядка 9 крупных индустриальных парков. «Старт Девелопмент» строит «Дони Верево» площадью 183 га в Гатчинском районе, п. Дони (2008-2016 гг.). «ЮИТ» возводит «Гринстейт» на 112 га в Ломоносовском р-не, Горелово (2007-2017 гг.). В Уткиной Заводи до 2015 года будет возведен индустриальный парк на площади почти 60 га. УИМП строит в Аннолово Тосненского р-на на 121 га индустриальный парк Федоровское. «ВТБ Капитал» ведет строительство парка Марьино на площади 130 га на Ропшинском шоссе в Петродворцовом районе. Проект «Мариенбург» возводится компанией «Олимп» на 35 га в Гатчинскиом р-не. TELLUS строит три парка: «Кивское Теллус», «Кола Теллус» и «Приневский».

Ольга Шарыгина считает самым крупным логистическим проектом, заявленным к вводу в 2014 году, «Армада Парк» от компании «Адамант». По промышленным объектам - строительство крупного завода «Мерседес» в Северо-Западном регионе. «Кроме этого, нам известно о планах по реализации проектов фармацевтической и химической промышленности также в Северо-Западном регионе», - добавляет эксперт.

В I квартале 2014 г. о планах по созданию новых логистических комплексов в регионе заявило сразу несколько компаний. ЗАО «Вюрт Северо-Запад» (входит в концерн Wuerth) начало строительство логистического комплекса для собственных нужд в Шушарах. О планах по созданию комплекса заявлялось еще до кризиса, но проект был приостановлен. Комплекс возводится на земельном участке площадью 26 га, его общая площадь составит 14,3 тыс. «квадратов».

ООО «Сфера услуг» планирует строительство логистического комплекса общей площадью 120-130 тыс. кв. м в Гатчинском районе Ленинградской области. Проект уже одобрила межведомственная комиссия по размещению производительных сил на территории Ленобласти. Комплекс займет 30 га и будет состоять из 9 терминалов, рассчитанных на определенные группы товаров. Девелопер планирует вложить в проект до $70 млн.

Власти Ленобласти разработали для потенциальных инвесторов информационную базу Brownfield (инженерно подготовленных участков с построенными зданиями и сооружениями) и Greenfield (неподготовленных участков), в которой сосредоточена подробная информация о более чем восьмидесяти участках общей площадью около 300 тыс. метров. В системе отражены уже реализуемые инвестиционные проекты и планы развития инфраструктурных организаций. Около половины представленных участков находится в государственной или муниципальной собственности. Еще 50% — частные Brownfield и Greenfield , а также земли компаний, которые проходят процедуру банкротства, и залоговое имущество банков.

Востребованность растет

В целом логистические проекты сейчас высоко востребованы, спрос практически равен предложению, плюс-минус 1%. Объем качественного предложения в данном сегменте крайне незначителен, что является основной проблемой сегмента, но думаю, что в ближайшие несколько лет ситуация выровняется. «С точки зрения промышленности всегда востребованы участки, расположенные в выгодной локации, к которым проведены все необходимые инженерные коммуникации. Дефицит данных ресурсов является основной проблемой отрасли, а второй трудностью являются взаимоотношения с властями и риск возникновения административных барьеров», - комментирует г-жа Шарыгина.

Ее коллега, Екатерина Иванова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости East Real, считает, что опыт реализации индустриальных парков в Санкт-Петербурге и области говорит о том, что у большинства проектов возникают проблемы с заполняемостью резидентами. «Это обусловлено несколькими причинами, в частности, отсутствием инженерной подготовки участков, а также оторванным от реалий спроса мастер-планированием территорий парков. Так сегодня наиболее востребованными являются площадки от 1 до 3 гектаров, а девелоперы делают нарезку от 20 гектаров», - добавляет она.

В среднем цена земли в индустриальных парках Санкт-Петербурга находится на уровне 3-5 тыс. рублей за кв. м, в Ленобласти – 2-4 тыс. рублей за кв. м. Тогда как, например, в Самаре, Ульяновске и Ростове стоимость земли в индустриальных парках составляет в  среднем 1-2 тыс. рублей за кв. м.

Если рассматривать ситуацию по России, то специализация компаний-резидентов индустриальных парков выглядит следующим образом: 56% приходится на торговые и дистрибуционные компании, 25% - на производство, 19% - на логистических операторов.

В производственной структуре в российских индустриальных парках представлены практически все отрасли промышленности. Преобладающие позиции у машиностроения вместе с автомобилестроением, химической и металлургической отраслями.

Ольга Шарыгина уверена, что логистический сектор будет развиваться еще около двух лет, а затем будет насыщение рынка. Развитие промышленного сегмента будет зависеть от дальнейшей экономической ситуации в мире. Если глобальный экономический кризис не грянет, то данная сфера будет развиваться достаточно стабильно, и определенное число проектов в год будет появляться.

«Очевидно, что стоимость рабочей силы и земли в регионах значительно ниже, чем в Петербурге и Ленобласти. К тому же в большинстве регионов государство оказывает значительную поддержку индустриальным паркам с точки зрения создания инженерной инфраструктуры. В связи с этим в настоящее время индустриальные парки Петербурга и области проигрывают им, так как поддержка с точки зрения развития инфраструктуры и маркетинга минимальна, что повышает затраты на строительство и, соответственно, делает цену менее привлекательной для инвестора», - рассуждает г-жа Иванова.

Сегодня важнейшее значение также имеет наличие преференций и льгот для инвесторов индустриальных парков. Большинство регионов предоставляет подобные льготы, в Ленобласти же до сих пор не принят подобный законопроект.

Но все же, несмотря на дороговизну земли и рабочей силы, одним из первых регионов, которые рассматривают инвесторы, являются Петербург и область, поскольку они обладают уникальной локацией, благодаря порту и близости к западным границам. Но не найдя налоговых преференций и заинтересованности в привлечении инвесторов, которую демонстрируют другие регионы, потенциальные резиденты принимают решение в пользу менее привлекательных с точки зрения логистики, но менее дорогих регионов для реализации проектов.

Для того, чтобы сделать наш регион более привлекательным, необходимо, во-первых, создать условия, которые позволят облегчить девелоперам налоговое бремя, а во-вторых, оказывать всестороннюю поддержку с точки зрения инженерной подготовки площадок.

Материальные трудности рынка

В последние годы в Северо-Западном регионе ведется активное строительство крупных логистических терминалов, складских помещений, производственных корпусов. Как правило, строительство данных объектов ведется в достаточно жесткие сроки, с применением энергоэффективных и удобных в монтаже материалов, поскольку владельцы этих объектов заинтересованы в их скорейшей окупаемости и продолжительном сроке безремонтной эксплуатации.

«Хотелось бы отметить тенденцию стремления к удешевлению технологий и материалов. Однако постоянный поиск новых технологий и их внедрение не всегда приводит к эффективному результату. Новые технологии постоянно завозят из Европы и пытаются продавать российским девелоперам, которые чаще всего приобретают их. Хотя далеко не все европейские материалы, пригодные для их климата, могут быть успешно применены и в России», - делится наблюдениями Ольга Шарыгина.

Иванов Кирилл, коммерческий директор «ПЕНОПЛЭКС», рассказывает, что часто в качестве инвесторов логистических центров выступают крупные иностранные компании, например, всемирно известные автоконцерны NISSAN, HYUNDAI, TOYOTA, MERCEDES. «При строительстве данных объектов активно применяются современные кровельные материалы, в том числе гидроизоляционные полимерные мембраны и теплоизоляционные плиты из экструдированного пенополистирола. Стоит отметить, что полимерная мембрана – это один из немногих рулонных материалов, не имеющих ограничения по площади кровельного покрытия с точки зрения пожарной безопасности (что подтверждено соответствующими сертификатами). Это важная характеристика для материалов, применяемых в сфере промышленного и логистического строительства, где необходимо соблюдать высокий уровень пожарной безопасности», - говорит он.

Ставки растут медленно

«В 2013 году наблюдался постепенный рост ставок аренды до уровня 125-135 долларов за квадратный метр в год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи). В течение 2014 года возможна коррекция арендных ставок в условиях высокой конкуренции между новыми и действующими складскими комплексами. Договоры аренды в строящихся комплексах заключаются с учетом среднерыночной индексации, которая составляет около 3-4% для ставок, выраженных в долларах США или евро, и 7-8% для ставок, выраженных в рублях», - комментирует Алексей Пятков.

По сведениям Knight Frank St. Petersburg, в I квартале ставки аренды на качественные складские помещения оставались стабильными и соответствовали уровню конца 2013 г.: 125-135 долларов США за квадрат в классе А и 100-120 долларов - в классе В.

Что касается показателей в сегменте помещений производственного назначения, то здесь, как и раньше, все очень индивидуально, но в среднем они варьируются в диапазоне 350-380 руб. за метр квадратный в месяц (включая НДС, коммунальные и операционные расходы).

В тему:

Bright Rich | CORFAC International - брокер номер один в сегменте качественной складской, индустриальной и офисной недвижимости Санкт-Петербурга и Северо-Западного региона - подобрала складское помещение одному из признанных лидеров в области поставок на российский рынок высококачественных продуктов со всего мира. Площадь арендуемого помещения составляет 2664 кв. м в логопарке класса А.

ЗАО «Группа Прайм» корректирует проект своего логистического комплекса на Выборгском шоссе. Изменения связаны с пожеланиями потенциального инвестора. Обновленный проект предполагает создание высококлассного логопарка площадью 43,5 тыс. кв. м на участке в 9 га, расположенном в Парголово и обладающем высокой транспортной доступностью – отсюда можно быстро, в объезд Петербурга, выехать в направлении Финляндии, Москвы, Мурманска, Белоруссии, Украины и Эстонии. В качестве партнера выступает крупная международная компания, специализирующаяся на инвестициях в сферу логистики (название не разглашается до официального подписания всех соглашений). Территория, где проектируется будущий комплекс, расположена на пересечении Выборгского и Горского шоссе. По Генплану участок относится к зоне объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения и инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки. Максимальная высота застройки – 10 метров. С учетом этих факторов, а также местоположения и окружения участка было принято решение о создании здесь складского комплекса. В настоящий момент по желанию потенциального инвестора «Группа Прайм» детально прорабатывает наиболее эффективные проектные решения складских корпусов, а также дополнительную инфраструктуру, необходимую для создания логистического комплекса класса А.

 ***

На электронной площадке Российского аукционного дома (РАД) по поручению конкурсного управляющего ООО «Лаверна» продается складской комплекс в Красногвардейском районе Петербурга. Продажа осуществляется посредством публичного предложения. На торги единым лотом выставлены два нежилых здания общей площадью 14,7 тыс. кв. м, склад площадью 3,8 тыс. кв. м, а также право аренды (до 2050 г.) на земельный участок площадью 3 га.

Объект расположен в Уманском пер., дом 68, корп. 1. Стартовая стоимость актива – 323,6 млн рублей, последнее ценовое предложение – 2,4 млн рублей.

На сегодняшний день площади сданы в аренду под офисы, склады, магазины сантехники, мебели и стройматериалов. Также здесь расположен один из крупнейших в Петербурге крытых картинг-клубов сети PitStop. Сроки экспозиции объекта – с 18 марта 2014 года по 27 ноября 2015 года.