На одного жителя Петербурга приходится 0,5 кв. метров офисных площадей, но появляются все новые и новые бизнес-центры...

Елена Чиркова. Рынок офисной недвижимости в Петербурге активно развивается. На одного жителя Петербурга приходится 0,5 кв. м офисных площадей, но появляются все новые и новые бизнес-центры: одни возводятся с нуля, другие размещаются в старых зданиях исторического центра.

 

Постоянный рост офисной недвижимости, по мнению экспертов, в итоге может привести к перенасыщенности предложения на рынке. Тем не менее, девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом, уверенные в том, что на каждый новый бизнес-центр найдутся свои клиенты.

 

Офисы гнездятся в центре

Развитие рынка петербургской офисной недвижимости во многом связано с выносом производственных предприятий за черту города. «На текущий момент большое количество таких проектов сконцентрировано в Центральном, Выборгском и Петроградском районах, и функционируют они только на 30%, - говорит директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александра Смирнова. - Вынос данных объектов поспособствует стремительному развитию сферы недвижимости, особенно офисному сектору».

Действительно, большинство новых офисов сегодня появляется именно в центре города и в примыкающих к нему районах. В принципе, это довольно просто объяснить – исторически сложилось так, что центр города был также и центром деловой активности, поэтому сегодня территории бывших промышленных предприятий активно подвергают редевелопменту. «Эти районы являются центрами деловой активности, поэтому на освободившихся территориях постепенно появляются новые объекты офисного назначения. И они наиболее перспективны для развития офисной недвижимости», - уверена генеральный директор девелоперской компании «Созвездие» Мария Матвеева. В частности, сегодняшний спрос на офисы в Петроградском районе составляет порядка 12% от общего объема всего спроса на рынке.

Все большее офисов разного уровня качества появляется на Выборгской стороне, добавляет г-жа Матвеева. «Потенциал развития у данной территории есть за счет редевелопмента расположенных на ней предприятий. Кроме того, весьма привлекательны для девелоперов территории заводов вдоль Синопской набережной».

Не теряют сегодня актуальности Московский, Василеостровский и Адмиралтейский районы. Так, например, сеть бизнес-центров «Сенатор» активно развивается именно в этих локациях, поскольку, как нам рассказал управляющий директор сети Дмитрий Золин, девелопер считает эти территории наиболее востребованными и рентабельными.

По данным Commercial Real Estate, на конец 2013 года 11% всех офисных площадей приходились на Василеостровский район, где собраны как дорогие офисы класса А, так и объекты попроще, с более демократичными арендными ставками.

Вместе с тем г-н Золин отмечает, что в Петербурге немало и других зон концентрации деловых объектов, у которых, однако, есть один недостаток: вне центра уровень арендных ставок ниже, а заполняемость идет куда более медленными темпами. В частности, в Калининском районе объемы офисных площадей довольно низкие, несмотря на то, что после редевелопмента площадки завода «Россия» там появилось сразу четыре бизнес-центра.

 

Меняя концепции

Еще одной моделью для развития офисной недвижимости сегодня является реконцепция. Эксперты считают, что в случае кризиса для тех девелоперов, которые не собираются замораживать уже существующие проекты, это может стать едва ли не единственным логичным решением.

Реконцепция офисной недвижимости в последние годы становится все более востребованной, а высокая конкуренция в данном сегменте способствует дальнейшему развитию этой тенденции, считает Александра Смирнова.

Зачастую девелоперы задумываются о реконцепции через 5-7 лет после того, как объект был запущен на рынок, и толчком для изменения изначальной концепции становится устаревание объекта – как техническое, так и моральное. Проще говоря, даже самые современные сегодня бизнес-центры через пару лет начнут терять актуальность: системы совершенствуются, каждый день появляется что-то новое. Однако то, насколько быстро бизнес-центр превысит свой средний срок жизни зависит от того, насколько качественно он изначально был сделан.

«Среди объектов нашей сети есть несколько бизнес-центров, в которых серьезная реконструкция не проводилась более 10 лет, – отмечает Дмитрий Золин. – И они соответствуют требованиям рынка».

В целом, по мнению экспертов, реконцепцию делового объекта целесообразно осуществлять через 7-15 лет после его создания. Конечно, при этом косметический ремонт осуществляется регулярно.

По словам генерального директора Knight Frank St.Petersburg Николая Пашкова, часто встречаются случаи, когда девелоперы на начальных стадиях проектирования проводят реконцепцию. И в результате вместо офисов строят жилую недвижимость. Г-н Пашков считает, что в такой кардинальной перемене концепции есть определенные преимущества, поскольку это дает возможность привлечь к строительству средства дольщиков. Единственный нюанс в том, что такая реконцепция требует согласования и изменений по части зон планировки.

Так, например, поступила «Группа ЛСР», которая отказалась от строительства части коммерческой недвижимости в пользу жилой на участке бывшего завода «Электрик» на проспекте Медиков.

 

По высшему классу

Главная тенденция сегодня на рынке коммерческой недвижимости, как отмечают эксперты, - это увеличение объемов ввода офисных объектов класса А. На второй квартал текущего года в Петербурге запланировано ввести в эксплуатацию порядка 60 тысяч квадратных метров офисных площадей, и практически половина из них – в сегменте офисов класса А.

Как отмечает г-н Золин, в последнее время в городе наблюдается такая тенденция, когда компании-арендаторы переезжают в бизнес-центры более высоких ценовых категорий. С одной стороны, это можно объяснить тем, что бизнес в Петербурге развивается довольно стабильно, но с другой – за переезд в офисы высшего класса говорит банальное стремление работать в комфортных условиях, в офисах с удобным расположением и определенным набором функций. Вместе с тем спикер считает, что в подклассе А+ спрос довольно ограничен, так как не все арендаторы готовы переплачивать за экстра-опции и, скорее всего, выберут качественный объект с хорошей локацией, но по рыночной цене.

Однако девелоперы, которые реализуют проекты высшего класса, уверены в том, что арендаторы не заставят себя долго ждать. Так, например, в начале апреля сеть «Сенатор» запустила арендную кампанию в новом бизнес-центре на улице Кропоткина, который будет введен в эксплуатацию в четвертом квартале 2014 года.

Другой пример: амбициозный и, прямо скажем, недешевый бизнес-центр класса А Eightedges на Малоохтинском проспекте эксперты считают весьма привлекательным для арендаторов. Проект, реализованный ГК Leorsa, проектировался по требованиям Британского совета офисов и дважды получил международную сертификацию LEED Gold. Еще задолго до ввода здания в эксплуатацию, большее количество площадей было сдано в аренду. По словам вице-президента ГК Leorsa Ольги Пономаревой, основные арендаторы помещений – это зарубежные компании. «У них высоко развита корпоративная социальная ответственность, поэтому они размещают свои представительства в зданиях, сертифицированных по зеленым стандартам», – поясняет г-жа Пономарева.

Вместе с тем эксперты NAI Becar говорят, что растущая популярность офисов класса А повлекла за собой ряд изменений в целом сегменте. «Рынку стало трудно поглощать такие объемы, от чего спрос стал смещаться на помещения класса В, и уровень арендных ставок в сегменте бизнес-центров класса А почти сравнялся со ставками по объектам класса В, – рассказывает Александра Смирнова. – Из-за перераспределения спроса и смены предпочтений арендаторов некоторые девелоперы были вынуждены заморозить свои проекты высокого класса. Дальнейшее развитие офисного сегмента будет зависеть от объема вводимых площадей и от экономической и политической ситуации в мире».

 

Инвестиционная непривлекательность

Эксперты в один голос утверждают: офисная недвижимость не самая привлекательная в плане инвестирования. Самыми востребованными объектами для вложения средств в недвижимость традиционно остаются квартиры в сегменте масс-маркет, эта тенденция сохраняется много лет, и едва ли в ближайшем будущем что-то изменится.

Вместе с тем набирает популярность инвестирование в коммерческие помещения формата стрит-ретейл. По данным агентства Becar, вложение инвестиций в такие помещений и сдача их в аренду может приносить от 8 до 15% дохода, в зависимости от ликвидности самого объекта. При этом объем инвестиций может начинаться с пяти миллионов рублей.

Офисные же помещения могут принести только 8-11% дохода, но с условием, что у офиса хорошее расположение, транспортная доступность и есть определенный доступ к разного рода инфраструктурным объектам.

Это подтверждают и представители сети БЦ «Сенатор». Дмитрий Золин заявляет: «Доходность от инвестиций в офисную недвижимость не является самой высокой в коммерческой недвижимости, а ценность здесь составляет стабильность, поскольку негативно сказаться на состоянии всего рынка могут только серьезные финансовые потрясения, которые «потащат» вниз бизнес».

В целом, инвестиционная активность в Петербурге не очень высокая, здесь присутствует всего несколько ключевых игроков, какие-то «случайные» или новые девелоперы встречаются редко. При этом конкуренция за новые ликвидные объекты среди существующих игроков достаточно высока, поскольку по-настоящему стоящих проектов или участков с качественной локацией совсем немного. «Последняя состоявшаяся инвестиционная сделка нашей компании, – говорит Дмитрий Золин. – Покупка здания бывшего универмага «Фрунзенский» на Московском пр., 60, где до конца этого года мы создадим бизнес-центр класса А».