Рынок вторичного жилья, несмотря на исправно сдающиеся новостройки, не теряет своих позиций.

Елена Чиркова. Рынок вторичного жилья, несмотря на исправно сдающиеся новостройки, не теряет своих позиций. Эксперты отмечают, что этот сегмент недвижимости развивается достаточно спокойно и стабильно, сохраняя одновременно и относительно ровные ценовые показатели, и свою инвестиционную привлекательность. Однако колебания валютных курсов, внешнеполитическая и экономическая нестабильность добавляют волнений участникам рынка, поэтому часть продавцов может отложить решение жилищного вопроса и снять объекты с рекламы.

Зима нынешнего года выдалась беспокойной. В традиционно стабильную ситуацию на рынке вторичного жилья оживление внесли валютные колебания и политическая нестабильность. Люди, обеспокоенные лихорадочными скачками валют и падением рубля, стремились быстрее закрыть все сделки. Банки также демонстрируют беспокойство: заметно увеличилось количество отказов.

Генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов рассказывает, что в феврале резко возросло число инвестиционных сделок на рынке вторички, поскольку в условиях экономического невроза лучший способ сохранить деньги – вложить их в недвижимость.

Согласно данным рейтинга БН, в феврале объем предложения на рынке превысил 20 тысяч квартир в месяц, притом, что в начале года этот показатель был немногим больше 15 тысяч.

«Количество сделок выросло на 30%, наиболее ликвидные варианты ушли с рынка, - говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». - Рост рекламных цен составил 0,6%, средняя цена метра — 97 300 руб. Возникло субъективное ощущение сокращения предложения, что подтвердилось статистикой лишь в марте. За первую декаду марта предложение сократилось на 5%».  

 

Новые старые квартиры

Риелторы в один голос утверждают, что львиная доля сделок на сегодняшний день приходится на так называемую новую вторичку – квартиры в недавно сданных и уже заселенных домах. По оценкам Петербургской недвижимости, только за неполных три месяца 2014 года число таких квартир составило порядка 30% от общего количества закрытых сделок с недвижимостью.

Популярность такого типа жилья эксперты объясняют тем, что в этой группе представлены преимущественно малогабаритные студии и однокомнатные квартиры, которые сегодня, без преувеличения, являются лидерами спроса. Кроме того, за покупку такой новой старой квартиры зачастую говорит и чисто прагматический факт: в большинстве случаев жилье уже обжитое, с ремонтом, а учитывая, что небольшие квартиры сегодня чаще покупают молодые люди или молодожены без детей, то наличие отделки заметно облегчает жизнь на первое время. Если говорить о квартирографии, то популярными по-прежнему остаются однокомнатные квартиры.

Коммерческий директор АН «Полюс» Ирина Михеева замечает: «Главное условие – новый дом, даже если это будет небольшая студия. Вырос спрос на крупногабаритные 3-4-комнатные квартиры, многие покупают такие объекты из расчета по комнате на каждого члена семьи. Наименее популярные квартиры на верхних этажах. Покупатели для первых этажей находятся, однако большинство категорически не согласны на последние этажи».

Активность покупателей в этом сегменте, естественно, влияет и на рост цен. Так, по данным сделок, совершенных «Петербургской недвижимостью», средняя цена за квадратный метр в новых кирпично-монолитных и кирпичных домах выросла с 92,6 тысячи до 95,8 тысячи рублей (показатели за январь и февраль соответственно).

Согласно данным агентства недвижимости Home estate, около 40% сделок по покупке квартир в новостройках на рынке Петербурга осуществляется за счет продажи квартиры на вторичном рынке.

По словам экспертов компании, целью около половины таких сделок является улучшение жилищных условий, и тогда квартира приобретается в новом жилом комплексе на финальной стадии готовности. В других 50% случаев «обмен» осуществляется в инвестиционных целях, и квартира приобретается на этапе котлована; при этом, как правило, у покупателей уже есть второе жилье.

«Интерес к вторичному рынку снижается. Старое жилье становится ветхим, выходят из строя инженерные коммуникации, планировочные решения устаревают. Все больше покупателей стремятся обменять существующие активы на более качественные», - комментирует Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate. Снижение активности на вторичном рынке привело к корректировке ценообразования. Так, в 2013 году цены здесь выросли всего на 1-2%. В то же время цены на новостройки растут в несколько раз быстрее, и доходность для частных инвесторов здесь составляет 10-15% в год.

Непопулярная панель

Совершенно иная ситуация складывается с квартирами в старых панельных домах. Согласно рейтингам БН, старая панель, включающая в себя хрущевки и брежневки, все еще доминирует в структуре предложения на рынке квартир, занимая более 26% от общего объема жилья, выставленного на продажу.

Аналитики отмечают: самые длительные сроки экспозиции приходятся именно на старую панель. В общем-то это и неудивительно, ибо в большинстве случаев речь идет о небольших по площади двухкомнатных квартирах с неудобной планировкой, старыми инженерными сетями и зачастую со смежными комнатами. Хотя, по мнению Ирины Михеевой, однозначно говорить об экспозиции сегодня не приходится. «Есть разные случаи, например, сейчас за две недели собралась цепочка из 4 человек. В целом, если объект выставлен по правильной цене, он уходит за два-три дня, если цена выставлена неправильно – может стоять в экспозиции и полгода».

Директор АН «Бекар» Юлия Барахтина отмечает, что из-за роста спроса на новые готовые дома заметно упала спрос на квартиры в панельных домах советского периода, но, тем не менее, цены на это во всех отношениях неудобное жилье падать не спешат. Сегодня в Петербурге средний ценник за квадратный метр в старой панели превышает 87 тысяч рублей. Притом, что осенью 2013 года, по оценкам экспертов, цена в этом сегмента была ниже 86,5 тысяч рублей за квадрат.

Вместе с тем старый петербургский жилфонд, который риелторы называют квартирным антиквариатом, пользуется спросом у покупателей в качестве инвестиционного вложения средств. В рейтинге БН такие квартиры занимают 15% от общей доли предложения на рынке вторичного жилья.

 

В какую сторону пойдем?

По данным Петербургской недвижимости, в последнее время все большую популярность среди покупателей получает Кировский район, несмотря на совсем небогатый выбор на рынке нового жилья, а значит, и новой вторички. Тем не менее, спрос на 42-метровые «однушки» за 4,45 млн рублей вызывал живой интерес у потенциальных покупателей.

Не сдает позиций Приморский район, на который приходится 12% от общего числа предложений на рынке. По данным риелторов, в феврале 2014 года наибольший спрос был на однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах Приморского района, небольшие по площади (преимущественно 30-32 кв. м) и довольно адекватные по цене – 3,55 млн рублей.

Стоит отметить, что те же 12% от числа предложений на рынке приходятся и на Невский район, причем цены в той части города экспертное сообщество называет не иначе как демократичными: средняя цена за «квадрат» жилья в этом районе не превышает 80 тысяч рублей. Это значительно ниже, чем стоит квадратный метр в Петроградском, Центральном и Василеостровском районах, где даже в старом доме дореволюционной постройки ценник начинается с 97 и достигает 128 тысяч рублей.

Кстати сказать, Петроградский район, равно как и Адмиралтейский, в общем зачете спроса и предложения на рынке вторичного жилья занимает самые последние места. Так, согласно статистике, объем предложения по этим районам Петербурга не превышает четырех процентов.

«Что интересно, в последнее время вырос спрос на жилье в новых домах Красносельского района. Ранее он не пользовался популярностью у покупателей, даже несмотря на более низкие цены», – добавляет Ирина Михеева.

Однако, несмотря на довольно широкую географию рынка, эксперты уже не первый сезон отмечают, что наибольший спрос у покупателей недвижимости – как новой, так и на вторичном рынке – вызывают квартиры в Московском районе Петербурга. Сергей Дроздов отмечает: «Традиционно интересным для сделок остается статусный Московский район, который давно является лидером по спросу. В феврале здесь были популярны однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах площадью 35 квадратных метров по цене 4,25 млн рублей».

«В такой популяризации определенных точек есть значительный недостаток. «Свободных участков под застройку в популярных зонах района практически нет, – поясняет г-н Дроздов. – И квартиры в сданных и заселенных новостройках в наиболее комфортных для жизни местах сегодня в дефиците».

Манящий свежий воздух

Не все, кто задумывается о покупке жилья на вторичном рынке, думают о городской квартире. Рынок загородной недвижимости также пользуется большой популярностью у жителей Петербурга.

Руководитель загородного направления агентства «Петербургская Недвижимость» Дмитрий Демидов рассказывает, что рынок загородной недвижимости традиционно «оживает» каждую весну, и в этом году, на фоне нестабильности рубля, риелторы ожидают особенно сильный всплеск интереса к домам за чертой города.

Стоит отметить, что и на рынке вторичной загородной недвижимости существуют определенные тенденции, которые и формируют потребительский интерес. Так, по словам г-на Демидова, лидирующие позиции по объему продаж на вторичном загородном рынке занимает Всеволожский район. «Его обширная территория протянулась вдоль границ Петербурга на многие километры, - добавляет эксперт. – При этом второе место по популярности занимает северное направление: Приозерский и Выборгский районы».

Сегодня цены на загородную недвижимость в среднем начинают разбег от 7 млн рублей за готовый дом. Наибольшим же спросом пользуются дачные дома стоимостью до 2 млн рублей. Кроме того, как рассказывают риелторы, покупателей интересуют и земельные участки. Здесь сфера интересов шире: кого-то устраивают небольшие участки на территориях дачных некоммерческих партнерств и садоводческих товариществ, цена на которые зачастую не превышает 800 тысяч рублей, а кого-то больше привлекают участки категории ИЖС, где средний ценник составляет 2,2 млн рублей. «Примечательно, что такие объекты являются лидерами спроса на протяжении уже многих лет», - подчеркивают риелторы.

Вместе с тем эксперты уверены, что в 2014 году не стоит ожидать роста спроса на масштабные земельные участки, недостройки и готовые дома стоимостью от 25 млн рублей. «Если в 2013 году возросло предложение на загородном рынке Ленобласти в связи с желанием клиентов сменить свои дома на недвижимость за рубежом, то в 2014 году объем предложения, скорее всего, останется не прежнем уровне», - уверены эксперты «Петербургской Недвижимости».

Вообще, аналитики прогнозируют, что за резким влетом спроса на вторичное жилье, как городское, так и загородное, последует если не спад, то ровное и стабильное развитие сегмента, поскольку, как отмечают в агентстве NAI Becar, нет никаких предпосылок для кризиса и резких скачков.