Марина Голокова. Развитие проектов коммерческой недвижимости в историческом центре Петербурга – привилегия далеко не многих инвесторов. Открывать офисы, магазины или гостиницы в «золотом треугольнике» по-прежнему выгодно, но большинству девелоперов просто не под силу. Аналитики насчитали не более десятка объектов в центре города, которые находятся на стадии строительства или реконструкции.

Инвестиционных проектов в «золотом треугольнике», будь то жилье или коммерческая недвижимость, с каждым годом становится все меньше. Лакун для строительства не осталось, а реставрация памятников архитектуры, реконструкция или полное воссоздание исторических объектов налагают на девелопера столько охранных обязательств, что проще отказаться от мысли вообще воплощать подобные проекты в центре города.

Охранные отличия

«Золотым треугольником» принято называть территорию в границах Центрального и Адмиралтейского районов, ограниченную Невским проспектом, набережными Невы и реки Фонтанки. По информации аналитиков Jones Lang LaSalle, в его границах расположено 23 качественных бизнес-центра суммарной арендуемой площадью 92,8 кв. м. Практически все офисные объекты находятся в реконструируемых зданиях. Это отразилось на их качестве: лишь 62% офисов в центре Петербурга относятся к классу «А».

Как поясняют эксперты, дело не в уровне реконструкции зданий, а в особенностях исторической планировки и архитектуры объектов. В большинстве случаев именно охранные обязательства не позволяют создать бизнес-центры, полностью соответствующие требованиям, предъявляемым к офисам класса «А».

Между тем офисные объекты в «золотом треугольнике» по-прежнему пользуются высоким спросом среди арендаторов. По наблюдениям аналитиков, почти вся коммерческая недвижимость в центре Петербурга заполнена более чем на 80%.

Среди наиболее знаковых действующих объектов в историческом центре: «Дом Зингера» на Невском проспекте, бизнес-центр «Северная столица» на набережной реки Мойки, торгово-развлекательный центр «Галерея» на Лиговском проспекте, торговый комплекс «Невский центр» компании «Стокманн», «Талион Империал Отель» на Невском проспекте.

Большие надежды

В ближайшие годы ожидается появление небольшого числа новых объектов коммерческой недвижимости. Однако, судя по их масштабам и значимости местоположения, они обещают привнести изменения на рынке. До конца 2014 года на Невском проспекте, 48, откроется после реконструкции торговая галерея «Пассаж». Инвестиционно-управляющая компания Jensen Group приобрела этот актив в 2013 году и, получив необходимые разрешения Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), приступила к редевелопменту памятника архитектуры. Помимо реорганизации внутреннего пространства здания и реставрации его фасадов, инвестор строит бизнес-центр «Пассаж» на Итальянской улице, 17. По словам президента Jensen Group Стивена Уэйна, в торговой галерее будет больше ресторанов, а в бизнес-центре будут офисы.

В число перспективных объектов этого года эксперты включили апарт-отель на Невском проспекте, 68, построенный на месте «Литературного дома». Проект реализует Группа «ЛСР».

Компания Fort Group рассматривает варианты концепции реновации Гостиного двора. Торговый комплекс скоро может измениться в своем качестве. Инвестор предлагает увеличить его площадь за счет внутреннего двора, который можно будет закрыть стеклянной крышей. Проект оценен в полмиллиарда долларов. По расчетам девелоперов, он может окупить себя за десять лет. Зато доходность Гостиного двора, как считают в Fort Group, станет выше в 20 раз.

Особое внимание не только участников рынка, но и городской общественности привлекают два крупных проекта компании «Плаза Лотус Групп»: строительство отеля на Марсовом поле, 1, и реконструкция здания Конюшенного ведомства на Конюшенной площади, 1. В середине 2014 года инвестор планирует заключить договор с оператором, который будет управлять будущими гостиницами. Наиболее высока вероятность того, что сделка будет заключена с американской компанией Mandarin Oriental.

На Конюшенной площади, на месте Придворного конюшенного ведомства, инвестор собирается создать апарт-отель со спортивно-оздоровительным комплексом, SPA, продуктовой лавкой. На Марсовом поле — пятизвездочную гостиницу, где упор будет сделан исключительно на сервис. 

Реконструкцию Придворного конюшенного ведомства «Плаза Лотус Групп» рассчитывает начать в первых месяцах 2014 года, а закончить — в 2016 году. 

Проект приспособления под отель казарм Павловского полка на Марсовом поле инвестор надеется реализовать с конца 2014 по 2017 год.

Большим событием на рынке коммерческой недвижимости обещает стать ввод в эксплуатацию общественно-делового комплекса «Невская ратуша» в Дегтярном переулке, 11, который планируется до конца 2015 года. К тому же времени ожидается открытие бизнес-центра Renaissance Fontanka (Введенский канал, 2-4).

Весной этого года планируется открытие торгового комплекса «Адмирал» общей площадью 14 тыс. кв. м, расположенного над станцией метро «Адмиралтейская».

Торговля или офисы?

Наиболее перспективным сегментом коммерческой недвижимости в центре города с точки зрения индексации ставок и заполняемости остается торговля. Президент группы компания NAI Becar Александр Шарапов отмечает, что именно в торговой недвижимости особенно ощутима разница в ставках аренды и ценах квадратного метра. Речь идет главным образом о формате стрит-ретейл. «Если на окраине города ставки аренды по отдельным объектам могут составлять 700 руб. за кв. м, то на центральных улицах, особенно на Невском проспекте и Большом проспекте Петроградской стороны, ставки аренды могут достигать 10-12 тыс. руб. за кв. м, - говорит Александр Шарапов. – В офисном же сегменте разрыв менее ощутим, ставки аренды на помещения, расположенные в центре города, достигают лишь 2 тыс. руб. за кв. м».

Эксперт обращает внимание на то, что после кризиса 2008 года цены на торговую недвижимость росли в пределах 15-20% в год, тогда как цены на офисы увеличивались лишь на 5-10% ежегодно.

Тем не менее, как утверждают в Jones Lang LaSalle, объем качественных площадей в торговых центрах на территории «золотого треугольника» все же незначителен. Наиболее ликвидные встроенные помещения находятся на Невском проспекте, Садовой и Большой Конюшенной улицах.

Одним из ярких объектов является универмаг ДЛТ с арендуемой площадью 18 тыс. кв. м, открытый  в 2012 году после реконструкции холдингом Mercury. По словам экспертов, он «способствовал активному формированию бутикового коридора на Большой Конюшенной улице».

Дальнейшие перспективы появления качественных торговых площадей в «золотом треугольнике» аналитики связывают с вышеупомянутыми проектами реконструкции «Пассажа», Гостиного двора, а также Апраксина двора. Судьба последнего, правда, до сих пор не известна: на его преобразование нет средств.

Разница в арендных ставках, как оговариваются аналитики, не всегда бывает показателем для того, чтобы определить, насколько востребованы офисы и торговые площадки. Коммерческий директор East Real Иван Починщиков считает, что офисная недвижимость в Центральном районе традиционно остается востребованной. По итогам 2013 года спрос на офисные помещения в центре Петербурга составляет около 58% от общего объема.

Ставки на офисную недвижимость в Центральном районе в классе «А», по данным East Real, находятся на уровне 1,5-1,8 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. В классе «В» - 1,2-1,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. В среднем ставки офисной недвижимости в центре Петербурга и за его пределами отличаются на 10-15%.

По расчетам Jones Lang LaSalle, средний уровень арендных ставок в офисных объектах, расположенных в «золотом треугольнике», составляет 450-550 USD за квадратный метр в год.

С точки зрения аналитиков Knight Frank St. Petersburg, аренда офисных помещений класса «А» на Невском проспекте обходится примерно вдвое дороже, чем, например, в Пулково.

Как отмечает Иван Починщиков, в течение 2012-2013 годов наблюдался рост арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» и «B», который составил в среднем 10-15%.

Традиционная привлекательность

Устанавливать наиболее высокие арендные ставки во всех сегментах недвижимости, расположенной в черте «золотого треугольника», девелоперам позволяют уникальность объектов и ограниченность предложения. Продать недвижимость в центре Петербурга гораздо сложнее, чем сдать в аренду. Несмотря на высокую привлекательность объектов, сделки по купле-продаже здесь происходят крайне редко. Во-первых, объекты не продаются на открытом рынке, во-вторых, их цена часто бывает сильно завышена.

На взгляд руководителя отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге Вероники Лежневой, на территории исторического центра в равной степени востребована и торговая, и офисная недвижимость. В бизнес-центрах, расположенных в деловой зоне «золотого треугольника», уровень свободных площадей составляет всего 4% (средний уровень по городу - 11,8%). Такой низкий показатель, по словам госпожи Лежневой, обусловлен как спросом на помещения в центре города, так и их дефицитом. В отличие от децентрализованных деловых зон Петербурга новое предложение в этой части города появляется редко.

Несмотря на трудности реализации проектов, недвижимость в «золотом треугольнике», независимо от ее функциональной направленности, все равно остается одним из самых надежных активов в портфелях инвесторов. Будь это офис или жилье – объект в центре города позволяет инвестору получить в среднем больший доход с одного квадратного метра, по сравнению с аналогами на периферии или в промышленном поясе. Правда, удельный объем инвестиций требуется также больший: земельные участки и объекты под реконструкцию в центре стоят дорого, а большое количество возможных ограничений на развитие недвижимости увеличивает сроки реализации проектов.

МНЕНИЯ:

Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге:

- С учетом ограниченности пространства и возможностей для девелопмента проектов в «золотом треугольнике» не так много. Из тех, которые сейчас на слуху, в торговой недвижимости – ТК «Адмирал», МФК «У Красного моста». Также развивается гостиничный сектор. В прошлом году открылась гостиница Four Seasons Hotel Lion Palace, анонсирован проект гостиницы на углу Невского проспект и Малой Морской улицы. Этим проектом займется международный гостиничный оператор Jumeirah Group. В офисном сегменте активность пока невысока.

Игорь Кокорев, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:

- В так называемом золотом треугольнике возможности для создания новых объектов крайне ограничены. Одно из значимых отличий девелопмента в данном районе – реконструкция – составляет большую долю во всех девелоперских проектах. Центр города отличается повышенной привлекательностью для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости. В зависимости от расположения участка и ограничений на его развитие востребованной может быть офисная и/или торговая недвижимость, гостиница и/или жилье. При этом потенциальные коммерческие условия в центральной части города обычно выше таковых в периферийных районах, но и в самой центральной части города ценовая дифференциация существенна: жилье в «золотом треугольнике» или у Таврического сада может стоить в разы дороже жилья на Лиговском проспекте.

Иван Починщиков, коммерческий директор East Real:

- Преимуществом строительства коммерческой недвижимости в центре является тот факт, что спрос на такие объекты выше средних показателей. Но есть и обратная сторона. Стоимость земли в Центральном районе значительно выше аналогичных участков в других районах, при этом высоки риски, связанные с охранными обязательствами, различными административными барьерами. Отдельно стоит отметить, что участки в центре города в большинстве случаев отличаются нехваткой инженерных мощностей.