В первом квартале аналитики отметили снижение всех основных показателей рынка офисной недвижимости. Сократились объемы ввода, упал спрос арендаторов на новые помещения, снизились арендные ставки. Главным трендом, по мнению экспертов, стала борьба между собственниками помещений за сохранение существующих и привлечение новых арендаторов.

Любовь Андреева. В первом квартале аналитики отметили снижение всех основных показателей рынка офисной недвижимости. Сократились объемы ввода, упал спрос арендаторов на новые помещения, снизились арендные ставки. Главным трендом, по мнению экспертов, стала борьба между собственниками помещений за сохранение существующих и привлечение новых арендаторов.

 

Кризисные явления затронули рынок коммерческой недвижимости. Выразилось это прежде всего в сокращении арендуемых площадей, миграции арендаторов в бизнес-центры с более выгодными условиями аренды и снижении ставок. «Сегодня офисный рынок – это рынок арендатора и брокера», - комментирует Андрей Макаров, руководитель проекта «Сова».

За три месяца 2015 года в Петербурге введено почти 49 тыс. кв. м офисных площадей. Это, по подсчетам NAI Becar, на 25% ниже показателей прошлого года.

Общий объем предложения на рынке офисной недвижимости увеличился на 1,4% и составил 2 337 тыс. кв. м (по классам А, В+ и В) или 3 516 тыс. кв. м с учетом класса С. Согласно прогнозам по вводу офисной недвижимости, ввод за I квартал составил 27% от годового объема.

 

Вакантные метры

«В I квартале сохранилась тенденция к росту уровня вакансии во всех сегментах, – говорит Наталья Скаландис, управляющий директор РМ NAI Becar в Санкт-Петербурге.– Из-за негативных последствий экономической ситуации арендаторы сокращают объемы занимаемых площадей. Хотя в целом результаты квартала говорят о том, что качественные объекты с удачной локацией и разумной арендной политикой остаются востребованы».

Несмотря на то, что рост вакансий не приобрел критичного характера, он отмечается во всех сегментах. «По сравнению с IV кварталом в I квартале 2015 года уровень вакансий во всех сегментах увеличился в пределах 1-2 процентов. Сложнее всего сейчас офисам класса А, по итогам марта уровень вакансий в сегменте составил чуть больше 20 процентов. Вакансия в классах В и В+ оказалась на уровне 9 процентов», - считает Луиза Улановская, руководитель Департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк-Инвест».

Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, считает, что влияние негативных тенденций в Петербурге сгладил переезд Газпрома, который главным образом поддержал бизнес-центры класса А и А+.

По данным Компания Bright Rich | CORFAC International, объем поглощения качественных офисных площадей за I квартал 2014 года составил 20 716,00  кв. м, при этом более 74% от указанной площади было арендовано в бизнес-центрах класса А.

В NAI Becar отмечают, что средний уровень вакансии варьируется также в зависимости от района. Наиболее высокая вакантность (около 18%) отмечается в двух районах-лидерах по общему объему предложения офисной недвижимости – Московском и Центральном, а также в Невском и Красногвардейском районах. Вакансия в Петроградском районе, который также входит в топ-3 по объемам офисных площадей, напротив, ниже среднегородского показателя (11%). Наиболее низкие показатели отмечаются в Адмиралтейском и Калининском районах (чуть выше 6%).

 

Переезд классом ниже

Экономический кризис вынуждает многие компании переезжать в БЦ более низкого класса или с более дешевой локацией либо сокращать занимаемые площади. «Сейчас спросом пользуются офисные помещения в классах В и B+, предлагающие наилучшее соотношение цены и качества. Данные категории имеют наименьшие риски потери арендаторов», - считает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в СПб, также ожидает, что наибольшим спросом у арендаторов в 2015 будут пользоваться помещения с полной отделкой в бизнес-центрах класса В+. По ее мнению, как и в прошлый сложный для рынка период 2008-2009 годов, пустовать будут помещения, предлагаемые по завышенным ценам.

«Наименьшие риски имеют объекты хорошего качества в правильных локациях с адекватным уровнем ставок. Сложнее всего в период экономической нестабильности традиционно приходится объектам класса А, поскольку они предлагают обычно наиболее высокие ставки», - делится своими наблюдениями Наталья Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», уверен, что качественные офисные площади класса А будут востребованы у арендаторов. «Поменялся пул компаний, которые предпочитают размещаться в элитных бизнес-центрах, но заполняемость сопоставима с уровнем прошлых лет. В среднем по сети «Сенатор» она составляет 95%. Сегмент офисов класса В также устойчив. При ротации между двумя этими классами арендаторы ощущают разницу не столь остро, как при переходе в С-класс, где на них часто ложатся дополнительные задачи – заказ воды, клининг и так далее. Поэтому в них чаще размещают бэк-офисы», - говорит эксперт.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, также считает наиболее устойчивыми объекты класса А, так как значительная часть крупных компаний подписывала долгосрочные договоры аренды, поэтому требуется время на пересмотр условий или выхода из объекта. «Экономические сложности в большей степени повлияли на малый бизнес, он более динамично реагирует на изменившуюся макроэкономическую ситуацию, поэтому и влияние на бизнес-центры класса В более заметно. Однако утверждать, что и в дальнейшем эта тенденция сохранится, будет неверно. Мы ожидаем, что и бизнес-центры класса А также почувствуют влияние кризиса не только с точки зрения ставок, но и с точки зрения увеличения вакантных площадей», - констатирует он.

А вот Андрей Хитров полагает, что в случае негативной экономической ситуации класс С всегда чувствует себя увереннее, так как предлагает самые низкие ставки на рынке. «Также уверенно себя чувствуют бизнес-центры, в числе арендаторов которых много компаний-экспортеров. Как правило, лидеры рынка в кризис только растут. Поэтому качественные проекты, площади в которых занимают крупные платежеспособные компании - лидеры рынка, также будут чувствовать себя уверенно. Наиболее уязвимы проекты среднего ценового сегмента, офисы в которых арендует мелкий бизнес сферы услуг, компании-импортеры», - поясняет он.

 

Коммерческие условия

Сегодня подавляющее большинство бизнес-центров перешли на рублевые ставки, повторив ситуацию 6-летней давности. По данным East Real, в настоящий момент в бизнес-центрах класса А стоимость аренды варьируется от 1450 до 1700 руб./кв. м/мес., в классе В - от 800 до 1200 руб./кв. м/мес., включая НДС и КУ.

Закрытие сделок происходит по ставкам в среднем на 10-12% ниже заявленных, либо стоимость контракта снижается за счет предоставляемых арендодателем дополнительных услуг: машино-место, расширение базового пакета отделки, льготный период и т. д.

По данным NAI Becar, ставки аренды сохранились примерно на уровне конца 2014 года. Повышение было зафиксировано в классе А на 1,3%, снижение заметно только в сегментах В+ (-0,9%) и В (-2,5%), но и оно не носит характера обвала.

«Одним из немаловажных факторов, способствующих таким итогам, является переход на рублевые договоры, – рассказывает Наталья Скаландис. – Ряд успешных объектов в высококлассном сегменте не отказался и от ежегодной индексации арендных ставок. Однако в начале 2015 года процент индексации в среднем снизился с 10% до 5%».

На конец марта средний размер арендных ставок составил: в классе А – 1540 руб./кв. м/мес., в классе В+ – 1140 руб./кв. м/мес., в классе В – 970 руб./кв. м/мес., в классе С – 800 руб./кв. м/мес.

По прогнозам специалистов компании NAI Becar, до конца года возможно увеличение общего объема предложения в офисном сегменте на 3-4%. Среди наиболее ожидаемых проектов 2015 года можно назвать бизнес-центр «Сенатор» на Московском проспекте - в классе А - и деловой центр Mezon Plaza - в классе В+.

Опрос:

Изменились ли ставки капитализации в бизнес-центрах и каковы их перспективы?

 

Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:

- Покупатели, пользуясь экономической нестабильностью, стараются купить объекты подешевле. С конца прошлого года в недвижимость снова устремились капиталы, чьи владельцы заинтересованы в их сохранении, и валютные сбережения, позволяющие в краткие сроки существенно увеличить рублевый эквивалент и купить более дорогие объекты, чем планировалось. В целом текущая экономическая нестабильность в первую очередь увеличила рыночный диапазон ставок в сделках. Из-за падения курса рубля увеличилась стоимость строительства и заемных денег, поэтому успешные офисные объекты инвестиционного качества могут прибавить в цене, то есть ставки могут снизиться.

 

Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова»:

- Об изменении ставок капитализации на сегодняшний момент говорить сложно. Поскольку инвестиции в коммерческую недвижимость носят в основном долгосрочный характер, делать срез по доходности объектов разных классов в меняющейся экономике будет неправильно. На ставку капитализации влияют два показателя: ликвидность объекта и его денежный поток. Многие арендаторы добились снижения ставок, крупные арендаторы эти ставки даже зафиксировали в долгосрочных договорах. Таким образом, в результате снижения операционных доходов ставки капитализации тоже должны снизиться.

 

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

- Минимальные ставки капитализации по качественным бизнес-центрам (класс А) выросли в I квартале 2015 года с 11% до 11,5%. Мы ожидаем стабилизации ставок в краткосрочной перспективе и их дальнейшего снижения в среднесрочной, но при условии стабилизации внешнеполитической обстановки.

 

Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

- Ставки капитализации офисных объектов на конец 2014 года составили 10–11%. Показатель учитывает лучшие объекты коммерческой недвижимости в своем классе, сданные в аренду на рыночных условиях, расположенные в Санкт-Петербурге, арендаторами в которых являются крупнейшие российские и международные компании. Для сравнения: по итогам 2013 года ставка капитализации офисных центров класса А составила 9￿10%, офисных центров класса В — 11-12%.

Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России:

- Инвестиционные сделки на рынке единичны, поэтому отследить изменения ставки капитализации крайне сложно. Рынок упал, и покупатели хотят более высокую ставку капитализации без рисков, что полностью противоречит ожиданиям продавцов. Отследить динамику ставки сложно также потому, что в большинстве случаев сделки по приобретению офисных центров не инвестиционные – покупатели приобретают офисы для себя, а не для последующей сдачи в аренду. Кроме того, как правило, сумма сделки не разглашается. В связи со стабилизацией рубля Центральный банк будет понижать ставку рефинансирования, интерес к инвестированию в коммерческий рынок будет расти, а ожидания по доходности объектов у покупателей будут снижаться, что благотворно повлияет на рынок.