Смольный vs. инвесторов
Катерина Сухих. Инвестиционная политика городского правительства в очередной раз поставила девелоперов в тупик. «Априори девелопмент групп» отказали в строительстве ТДЦ на «Василеостровской», участок «УНИСТО Петросталь» на Сытнинской отдали под сквер, Конюшенное ведомство вместо гостиницы превратят в выставочное пространство — и это лишь малая часть неудавшихся проектов. Убытки всех обманутых инвесторов, по примерным оценкам, перевалили за 26 млрд рублей, причем вернуть вложенные средства мало кому удается.
Два инвестиционных проекта сегодня находятся в подвешенном состоянии из-за поправок в Генплан — торгово-деловой центр на станции метро «Василеостровская» и деловой центр группы «УНИСТО Петросталь» на Сытнинской улице. Оба инвестора ждут решения от губернатора.
Инвестор «Априори девелопмент групп» вложил в строительство ТДЦ на Васильевском острове около 400 млн рублей. Компания планировала построить торгово-деловой центр, совмещенный со входом в метро, и заплатить за реконструкцию вестибюля. Стоимость проекта оценивалась в 1,5 млрд рублей. Однако по решению депутатов земля под станцией переводится из деловой зоны в транспортную.
«Власти занимают странную позицию — сначала дают распоряжение о реализации проекта, а когда инвестор уже вложил определенные средства, стройку блокируют, — рассказывает представитель «Априори девелопмент групп». — Не теряем надежды, что губернатор отреагирует на ситуацию и займет позицию в пользу инвестора. Если же этого не произойдет, будем требовать возврата вложенных средств с учетом понесенных убытков. Эта сумма составит около одного миллиарда рублей».
Планировал обратиться в суд и руководитель ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. Парламентарии легким движением руки изменили статус участка площадью около 6 тыс. кв. м в районе Сытнинского рынка, купленного компанией за 150 млн рублей. Теперь вместо делового центра с торговой зоной здесь должен появиться сквер. Сумма ущерба, нанесенного инвестору, пока оценивается. Сам г-н Васильев после эмоционального заявления об испорченной инвестиционной репутации Петербурга от комментариев по данному проекту воздерживается.
Конюшенное ведомство
Некоторые инвесторы о решениях Смольного и вовсе узнают от представителей СМИ. Так, городские власти официально не уведомили ООО «Плаза лотос групп» о возвращении здания бывшего Конюшенного ведомства в казну.
«Официального заявления и правового обоснования разрыва инвестиционного договора от Смольного мы не получили», — прокомментировала ситуацию Алена Мургина, директор по маркетингу ООО «Плаза лотос групп».
В работы по реконструкции конюшен компания вложила порядка 1 млрд рублей. (Подробнее об этом читайте на стр. 3)
«Набережная Европы»
Похожая ситуация несколько лет назад произошла и с «ВТБ Девелопмент». Компания расчистила территорию площадью 10 га вдоль проспекта Добролюбова от зданий Института прикладной химии, чтобы возвести элитный жилой квартал «Набережная Европы». В работы было вложено более 10 млрд рублей. Однако чиновники неожиданно изменили свое решение, отдав территорию под строительство комплекса зданий для объединенного Верховного суда. По словам вице-президента ВТБ Александра Ольховского, радует только то, что инвестору была выплачена компенсация в размере 11,9 млрд рублей.
Дом Крыжановского
Для руководства строительной компании «Коннолахтинский 55» сюрпризом стало предложение губернатора о создании сквера на Мира, 36. На тот момент компания уже расселила жителей находящегося здесь дома Крыжановского, подготовила проект нового многоквартирного здания и даже получила разрешение на строительство.
Спустя несколько месяцев чиновники все-таки передумали выкупать у застройщика земельный участок и позволили продолжить стройку.
Театр песни Аллы Пугачевой
Не оставляют попыток оспорить решение Смольного инвесторы Театра песни Аллы Пугачевой. Корпорация PMI вложила в проект 100 млн рублей, прежде чем узнала, что выделение участка противоречит Генплану. Часть территории, на которой планировалось строительство театра, город отдал под создание сквера, дороги и социального объекта.
«Инвестиционная политика у Смольного отсутствует, обещания расходятся с делом, — возмущается Евгений Финкельштейн, президент корпорации PMI. — Мы проиграли суд первой инстанции, но продолжим судиться дальше за право построить театр. Большая проблема, что вице-губернаторы приходят извне, они поработают и уедут, а нам тут жить».
Стоит отметить, что решение о строительстве театра было подписано еще четыре года назад Валентиной Матвиенко. Сменивший ее на посту губернатора Георгий Полтавченко приказал договор аренды расторгнуть.
Инвестиции в строительство театра должны были составить порядка 400 млн долларов.
Апарт-отель на Фонтанке
«Группа ЛСР» через суд пытается вернуть около 400 млн рублей, инвестированные в строительство апарт-отеля на месте здания тяговой подстанции на набережной Фонтанки, 3а. Девелопер получил документы на снос здания и возведение нового объекта. Но КГИОП принял решение о признании подстанции памятником регионального значения. «Как законопослушная компания, «Группа ЛСР» приостановила работы на месте подстанции после выхода распоряжения КГИОП, — пояснили в пресс-службе «Группы ЛСР». — Однако экспертизы ВООПИК по данному объекту не были признаны соответствующими требованиям законодательства. Сейчас выполнена еще одна научная работа по определению историко-культурной ценности всех тяговых подстанций города. Какое бы решение ни согласовал КГИОП, оно будет принято компанией. Если статус вновь выявленного объекта будет признан, то мы откажемся от строительства апарт-отеля, но будем настаивать на возврате уже вложенных в реализацию проекта денег».
Гостиница на канале Грибоедова
Пример упорства демонстрирует московская компания «Легион». Инвестор не первый год пытается взыскать с городского правительства 400 млн рублей. Средства были вложены в работы по строительству гостиницы на набережной канала Грибоедова, 51б. Компания еще двенадцать лет назад заключила со Смольным инвестиционный договор, по которому расселила жителей стоящегося здесь здания и произвела его снос. После чего чиновники от своих обязательств отказались и аннулировали договор на строительство отеля.
Трамвайный парк № 2
Венгерскому инвестору TriGranit Development Corporation не удалось отстоять свои права на трамвайный парк на Васильевском острове. Компания заключила с городом инвестдоговор на строительство Дворца искусств на месте трампарка. В проект было вложено более 6 млн долларов. Однако трамвайный парк был признан объектом культурного наследия регионального значения, и губернатор Полтавченко стройку отменил. Потраченные деньги девелоперу вернуть не удалось.
Гостиница в Лопухинском саду
Холдингу RBI пришлось отказаться от планов по строительству девятиэтажной гостиницы на месте лодочной станции в Лопухинском саду. Компания приобрела участок на торгах Фонда имущества в 2009 году. Однако позднее КГИОП включил территорию в границы памятника регионального значения, тем самым запретив здесь строительство отеля. Инвестор пытался через суд доказать свою правоту, но проиграл. В развитие проекта было вложено около 320 млн рублей.
Чтобы вернуть хотя бы часть денег, компания сдала участок в аренду Цирку на Фонтанке под размещение шапито на 750 зрителей.
Башня Газпрома
Обманул Смольный и ожидания газового монополиста. Предприятию сначала разрешили строительство 400-метрового делового комплекса на Охтинском мысу, но после обнаружения на территории исторических памятников вынесли запрет. Судебные разбирательства компания проиграла. Проект было решено перебазировать в Лахту. На Охтинском мысу Газпром потерял более 7 млрд рублей.
Любопытно, что новые поправки в Генплан переводят данную территорию в зону общественно-деловой застройки.
Мнения юристов
Закон предусматривает право добросовестных девелоперов возместить свои документально подтвержденные затраты. Норма действует, если проект, реализуемый на основании договора, заключенного до 1 января 2011 года, был прекращен по инициативе города. Но в практике судов Санкт-Петербурга такие случаи отсутствуют.
«Как правило, инвесторы обжалуют действия городских властей по прекращению договора, чтобы спасти проект, — поясняет Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». — Кроме того, обычно в расторжении договора есть и вина застройщика, что исключает возмещение понесенных расходов. В Москве споров добросовестных застройщиков с городом много, и иногда им удается возместить затраченные средства.
Если же договор заключен после 2011 года, то закон не предусматривает возмещение расходов инвестора при его прекращении. По словам Алексея Калинкина, в отношении таких договоров не предусмотрено и право города на расторжение. Конечно, если застройщиком не допущено никаких нарушений. Поэтому, если Смольный в одностороннем порядке отменит стройку, у девелопера есть хорошие шансы решение обжаловать и сохранить права на землю. Верховный суд незаконность действий властей в таких случаях подтверждает. Другое дело, что в подобных спорах инвесторы чаще стремятся сохранить добрые отношения с городской властью и не идут на открытый конфликт.
Руководитель филиала «Пепеляев Групп» в СПб Сергей Спасеннов констатирует, что девелопер может требовать возврата через суд денег, но не земли. При этом юрист отмечает, что вложенные средства возвращают инвестору крайне редко.