Власти Петербурга не намерены больше отдавать земли промышленных предприятий под жилую и офисную застройку. Для этого в ход пускают различные административные рычаги, например, отказ в изменении назначения зон в Генплане. Девелоперы уверены, что это не остановит процесс редевелопмента, в распоряжении бизнеса есть 1,6 тысяч га с измененной функцией. Ожидается, что в ближайшее время эти территории начнут делить на малые части и выставлять на продажу под строительство жилой или коммерческой недвижимости.

Светлана Лянгасова. Власти Петербурга не намерены больше отдавать земли промышленных предприятий под жилую и офисную застройку. Для этого в ход пускают различные административные рычаги, например, отказ в изменении назначения зон в Генплане. Девелоперы уверены, что это не остановит процесс редевелопмента, в распоряжении бизнеса есть 1,6 тысяч га с измененной функцией. Ожидается, что в ближайшее время эти территории начнут делить на малые части и выставлять на продажу под строительство жилой или коммерческой недвижимости.

 

Смольный пересмотрел политику в отношении застройки промзон. Если ранее власти ничего не имели против возведения жилья на землях «серого» пояса, то сейчас намерены по максимуму сохранять промышленную функцию. «В этом вопросе у нас есть четкая позиция – сохранение и развитие промышленного потенциала Санкт-Петербурга, - заявил Максим Мейксин, глава Комитета по промышленной политике и инновациям. - Промышленность Петербурга является основным источником доходов бюджета, обеспечивая 40% от общей суммы налоговых поступлений в консолидированный бюджет Российской Федерации. Очевидно, что к вопросам редевелопмента промышленных территорий надо относиться крайне осторожно». «При этом если какие-либо территории все же будут освобождаться, то в большинстве случаев будет сохранена исходная функция», - указал чиновник. На участках будут возводиться инновационные производства, которые не требуют масштабных санитарно-защитных зон.

 

Неизменный Генплан

Собственно, эту политику начали реализовывать еще в конце 2014 года. Тогда Комиссия по внесению изменений в Генплан отклонила или отложила для дальнейшего рассмотрения более 90% обращений от промышленных предприятий о переводе земель в зону общественно-деловой или жилой застройки. Всего поступило почти 200 заявок. «Это порядка 550 тысяч гектар потенциальных для редевелопмента территорий», - подсчитала Марина Зверева, заместитель генерального директора компании «ЛОМО». И, тем не менее, в числе принятых обращений оказались те, что предлагают перевести территории предприятий «Химволокно» и «Пластполимер» в зону жилой и деловой застройки.

По мнению Алексея Калинкина, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», власти осознанно отклонили львиную долю предложений. «При принятии действующего Генерального плана в 2005 году в зону офисов и жилья было переведено множество промышленных территорий, часть которых до сих пор требует редевелопмента, - приводит причины г-н Калинкин. - Кроме того, по мнению губернатора, практика перевода промзон должна была возобновиться только после определения приоритетов территориального развития Санкт-Петербурга».

13 июля 2015 года губернатор города Георгий Полтавченко подписал законопроект о поправках в Генплан. «У меня есть две поправки в Генплан и оставалось только молиться, чтобы они все-таки прошли. Но сорваться могло все в последний момент. Если они прошли — будем развивать территории. Если нет - будем еще 7 лет ждать возможность внести изменения в следующий Генплан, - говорит Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема», не поясняя, какие именно изменения предлагал внести. Эксперт добавляет, что помощи от государства в этом вопросе можно не ждать. «Любой редевелопмент территорий может быть только тогда, когда государство не заметит, что ты делаешь редевелопмент. Как только заметили суету — все. Нет никакого редевелопмента», - уверен г-н Водопьянов. Напомним, формировать новый Генплан начнут в 2018 году.

 

Время ждет

Тем не менее, позиция Смольного не сможет полностью остановить процесс редевелопмента в Петербурге. Девелоперы продолжат работы на участках, назначение которых смогли изменить ранее. Более того, часть проектов именно сейчас выходит на стадию строительства, так как  подготовительные работы затягиваются на годы. «За 10 лет мы прошли практически все стадии, которые возможны при редевелопменте, - предупреждает Александр Волошин, директор по реализации инвестиционных проектов Jensen Group (компания намерена построить 300 тысяч квадратных метров жилья на землях завода «Петровский арсенал» в Сестрорецке). - Осталось только построить. Но состояние рынка сейчас не позволяет взяться за эти территории». В первой очереди девелопер планирует возвести 190 тысяч кв. м жилой недвижимости.

В частности, время уходит на легализацию бомбоубежищ, которые существуют на каждом предприятии. «Это серьезная проблема. Необходимо перевести его из федеральной собственности. Но как – непонятно. А пока это не решим, все остальное делать не можем», - делится Лариса Окунь, заместитель генерального директора компании «Отделстрой». Напомним, компания приобрела на торгах почти 80 га земли, которую занимал завод имени Карла Маркса. В планах - строительство жилья. «Не знаешь что лучше: иметь на площадке действующее бомбоубежище или разрушенное, но которое до сих пор числится в реестре. Даже когда предприятие строит новое бомбоубежище, переезжая на новую площадку, это не дает ему право ликвидировать старое бомбоубежище, - добавляет Геннадий Киркин, генеральный директор компании «Ирбис». - Мы постоянно с этой проблемой сталкиваемся, но какого-то универсального алгоритма нет — надо подбирать решение для каждого конкретного случая».

Еще около двух лет, по словам г-на Киркина, может уйти на решение проблемы с памятниками, которые могут оказаться на территории бывших промзон.

Также значительные временные затраты необходимо закладывать на деление коммунальных сетей. «Мы по неопытности считали, что сети есть у каждого собственника земельного участка, который там имеется. Оказывается - нет. Когда делили активы, то кто-то взял землю, кто-то здание, а кто-то сети», - поясняет г-жа Окунь.

При этом специалисты не исключают, что скоро на рынок земельных участков Петербурга выведут небольшие территории бывших промзон, уже подготовленные к строительству. «Делить площадку за единым забором очень непросто. Но такие процессы начались, поэтому можно предположить, что часть территорий будет продаваться», - считает Марина Зверева.

Профессионалы рынка отмечают, что инвестор должен обладать финансовыми возможностями в долгосрочной перспективе, пока проект редевелопмента не будет реализован, но к этому готовы не все.

Нужно принимать в расчет и непредвиденные затраты. «Например, при строительстве «Набережной Европы» происходила выемка грунта. Присутствовали отходы категорий с I по V. Столкнулись с деактивацией, дехимизацией веществ. На размещение этих отходов потребовались сотни миллионов рублей», - приводит пример генеральный директор компании «Ирбис».

 

Что строить?

Согласно исследованию компании «БестЪ», за последние 10–15 лет полному редевелопменту подверглось более 50 крупных промышленных площадок, общей площадью более 250 га. На территории 220 предприятий идет процесс частичного редевелопмента, где бывшие производственные здания через реконструкцию приспосабливаются под функции общественно-делового использования. При этом в Петербурге чаще всего на бывших промплощадках возводят бизнес-центры (44%). Второе по популярности место занимает жилье (32%). На третьем месте расположились многофункциональные центры (19%). Еще 5% аналитики компании «БестЪ» отводят в категорию «другое».

Городские власти в вопросе будущего строительства пытаются найти «золотую середину». «Концепция редевелопмента, которую озвучивал губернатор, состоит в том, что треть промзон будет использоваться для строительства жилья, треть – для создания рабочих мест, треть – для организации зеленых насаждений, - напоминает Алексей Калинкин. - Сложнее оформить перевод под жилье, потому что заявок на такое изменение поступает больше, а власти стремятся обеспечивать сбалансированное развитие промзон».

Девелоперы не скрывают, что считают наиболее эффективными проекты по жилому строительству. «Целесообразно строить то, что востребовано конкретными людьми, потенциальными покупателями или пользователями этих объектов. А с экономической точки зрения, конечно, всегда лучше возводить жилье. Здесь самые короткие и быстрые деньги. И цена ошибки совсем другая по сравнению с торговыми комплексами», - заявляет Лариса Окунь. «Жилая функция – удачное решение для редевелопмента крупных территорий», - соглашается Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.

Таких реализованных примеров достаточно: «Царская столица», район за станцией метро Фрунзенская, район вокруг станции метро Электросила, «Московские ворота» («Вагонмаш»), «Самоцветы» на пересечении набережной реки Смоленки и улицы Уральской, проекты на Петровском острове, «Европа Сити» на проспекте Медиков, ЖК «Пять звезд», проекты «СПб Реновации» и другие. «В прошлом году сегмент бизнес-класса показал большой рост, и предложение подавляющей частью было сформировано проектами редевелопмента промышленных территорий, расположенных в центре либо рядом с центром, - говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Spb. – Как следствие, отмечается своего рода феномен, когда жилье в центре города становится доступным по цене». А сегодня в стадии реализации находится проект редевелопмента «Измайловской перспективы», в части которой сейчас идет строительство жилья, а также проекты на территориях второй линии вдоль Московского проспекта, вдоль проспекта Медиков, на территории «Московской–Товарной». Прорабатывается возможность строительства элитного жилья на промплощадках Петровского острова. «По масштабу и объемам возможного девелопмента он может сравниться, пожалуй, только с будущими намывными территориями проекта «Морской фасад», - считает Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге.

«Перспективными для редевелопмента сегодня являются промзоны в Выборгском, Василеостровском, Петроградском, Центральном и Адмиралтейском районах, - считает Андрей Тетыш, председатель совета директоров «Агентство развития и исследований в недвижимости». - Интересны будут и территории отдельных предприятий, расположенных в спальных районах города: Калининском, Приморском, Фрунзенском и Красногвардейском».

Идут работы и по созданию офисной недвижимости на освобожденных промплощадках. До конца года ожидается завершение строительства здания для чиновников в составе квартала «Невская Ратуша», которое возводится на месте бывшего трамвайного парка. А на месте снесенных цехов завода «Мезон» на Большом Сампсониевском проспекте возводится бизнес-центр Mezon Plaza.

В то же время девелоперы не отказываются и от превращения бывших заводских зданий в офисные центры. Так, в первом полугодии сдан в эксплуатацию бизнес-центр «Керстен Хаус» в одном из зданий бывшей чулочно-вязальной фабрики А. С. Керстена (трикотажной фабрики «Красное знамя») на Красного Курсанта, 25. Также завершается реконструкция второй очереди бизнес-центра «Маркс» на Измайловском проспекте (ранее - здание типографии). «В Санкт-Петербурге по-прежнему существует потенциал для редевелопмента бывших фабричных зданий под офисные или другие нужды. При нехватке свободных площадей под застройку в центральной части города такие здания интересны девелоперам», - уверена Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка в компании Maris в ассоциации с CBRE.

 

Производство должно остаться производством

Если Смольный в очередной раз не пересмотрит взгляды в вопросе редевелопмента, то будущее остальных промплощадок останется производственным. «За освобожденными участками в большинстве случаев должна сохраняться функция промышленного назначения», - заявляет Максим Мейксин.

Строить новые промплощадки придется государству или самим производственникам. Для девелоперов такие проекты оказываются неинтересны. «Для меня большой вопрос, какая отрасль может себе позволить редевелопмент с этими огромными капиталовложениями, осязаемым горизонтом планирования», - говорит Михаил Зингаревич, член совета директоров Группы «Илим». «По моим оценкам, создание «промышленной коробки» обходится в 60 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Человек арендует «квадрат» за 240 рублей, соответственно в год он платит 3 тысячи рублей. Какая рентабельность инвестиций? Никакая. Промышленность не может себе позволить создание такой промышленной недвижимости на данный момент», - резюмирует Игорь Водопьянов.

Впрочем, позиция властей не в силах остановить естественную миграцию. Часть предприятий все-таки сменит центр на периферию. Например, сейчас в стадии переезда в Старую Русу предприятие «Аксиома». «Освобождаемые помещения мы сдаем в аренду, переделываем в офисные здания. В этом году мы столкнулись с проблемой: у нас появились новые свободные площади, но мы не можем пока их заполнить новыми арендаторами, - рассказывает Станислав Костылев, собственник компании «Аксиома». – Поэтому процесс перевода пока приостановим на год - два. Посмотрим, как будет развиваться рынок».

Сами участники рынка считают, что перебазировать имеет смысл только тяжелые производства. «Что-то из тяжелой промышленности, однозначно, нужно выносить за город, - уверен  Алексей Тонкачев, генеральный директор Русского инвестиционного траста. - Но часть легкой промышленности должна находиться в городе. «Мозги» должны находиться в городе». С этим соглашается Максим Мейксин: «На таких территориях целесообразно размещать экологически безопасные высокотехнологичные предприятия, которые обеспечат рабочие места рядом с местом проживания, налоговые поступления и равномерное распределение транспортных потоков». По словам Левана Харазова, генерального директора «БКН Девелопмент», на высвободившихся площадках нужно создавать все-таки производственные зоны. «Вопрос — какие? Город испытывает дефицит в тех, что связаны с пищевой и легкой промышленностью», - рассуждает эксперт.

С другой стороны, есть предприятия, которые не желают переезжать. «Проблемы могут быть разные, - говорит Екатерина Заволокина. - Но основные – это отсутствие предпосылок для успешного переноса действующих предприятий за черту города и очень большой объем инвестиций для девелоперов при практически полном отсутствии государственной поддержки таких проектов». Кроме того, инновационные производства опасаются почувствовать кадровый голод. «Я потеряю докторов наук, которые в область просто не поедут. А готовых специалистов такого уровня я просто не найду», - прогнозирует Евгений Кокурошников, генеральный директор компании «Пласткон». И это не сможет компенсировать экономия на аренде.

На данный момент можно только предполагать, какие территории Петербурга могут освободиться в будущем. Но план генерального развития города до 2025 года предполагает, что за счет перебазирования производств должно освободиться 2-2,5 тысячи га. Еще порядка 1,5 тысяч га могут стать вакантными после переноса объектов транспортной инфраструктуры.

В числе перспективных площадок участники рынка называют набережные правого берега в границах Калиниского и Невского районов. Территории, прилегающие к проспекту Обуховской обороны, территории возле Обводного канала, «Измайловскую перспективу» (между Митрифаньевским шоссе и Московским проспектом), а также северо-восточную часть Васильевского острова.