16 ноября 2015, 11:35
Ажиотаж на рынке недвижимости образца 2014 года постепенно сменился падением продаж, ставшим особенно заметным в последние несколько месяцев. На фоне общего спада экономики и сокращения денежной массы просыпается интерес к инвестиционным сделкам с петербургской недвижимостью, особенно со стороны региональных покупателей. При выборе жилья региональных покупателей привлекает разнообразие предложений, развитая инфраструктура и демократичные, по сравнению со столицей, цены.
О сложившейся на рынке ситуации и основных трендах на ближайшие годы нам рассказали ведущие эксперты рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
– Многие эксперты утверждают, что спрос на жилье экономкласса в Петербурге снизился на 15–20 процентов и тренд продолжится. Согласны ли вы с этим утверждением? Почему?
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– По сравнению с 2014 годом, спрос на недвижимость снизился. Тем не менее сегодня он сохраняется в объемах, достаточных не только для продаж квартир в уже начатых проектах, но и для вывода новых.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– Мы обычно говорим не об экономклассе, а в целом о сегменте масс-маркет, и это – 93 процента в объеме реализованного жилья за 9 месяцев этого года. Объем спроса за третий квартал зафиксирован на уровне аналогичного периода 2014 года: 1,02 миллиона квадратов (23,27 тысяч сделок), прирост по отношению ко второму кварталу – 27,4 процента. По итогам первых трех кварталов 2015 года на первичном рынке квартирного жилья Петербурга и Ленобласти было реализовано 2,62 миллиона квадратных метров или 60,4 тысяч сделок, что сопоставимо с показателем аналогичного периода 2013 года, когда объем спроса был зафиксирован на уровне 2,75 миллиона квадратных метров или 56,6 тысяч сделок. Снижение по отношению к показателю 2014 года составило 25 процентов.
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Покупатели квартир экономсегмента достаточно стеснены в средствах, поэтому нестабильная экономическая ситуация практически всегда приводит к снижению спроса. Так, снижение спроса в 2009 году составило более 30 процентов относительно 2008 года, и восстанавливался спрос достаточно долго.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Спрос на квартиры массового сегмента с начала года снизился в среднем на 35 процентов в связи с текущей экономической ситуацией.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Сегодня спрос на первичном рынке недвижимости соответствует показателю спокойного 2013 года. Но по сравнению с прошлым годом активность покупателей снизилась примерно на 30–40 процентов.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:
– В среднем по рынку так и есть. По нашему проекту ЖК «Триумф Парк», в сравнении трех кварталов 2014‑го и 2015 годов, падение составило 10 процентов.
Алексей Попов, генеральный директор Клиентского центра недвижимости KVARTIRAGID.RU:
– На мой взгляд, это даже скромная оценка. Я придерживаюсь мнения, что падение спроса в среднем составило не менее 30 процентов от показателей предыдущего года. Причины такого падения объективны: сокращение реальных денежных доходов населения, отток с рынка инвестиционных покупателей.
Частично на сложившуюся ситуацию повлиял и тот факт, что в четвертом квартале прошлого года мы стали свидетелями внезапного ажиотажного спроса на первичку. Значительная часть тех, кто располагал денежными средствами и хотел приобрести квартиру на первичном рынке, сделали это под конец 2014 года, поддавшись общему импульсу.
Елена Беседина, генеральный директор компании «О2 Недвижимость»:
– Ажиотаж, который мы наблюдали на рынке в прошлом году, сменился падением продаж в последние несколько месяцев. Во многом он был связан с большим объемом инвестиционных сделок: люди стремились защитить свои сбережения от обесценивания в условиях девальвации рубля и общей экономической нестабильности. Этот год был непростым для многих застройщиков. Снижение продаж мы видим в открытой финансовой отчетности крупнейших игроков.
– Какова доля ипотечных сделок с недвижимостью экономкласса?
Алексей Попов:
– В сегменте «эконом» доля ипотеки может достигать 60 процентов, тогда как в среднем по рынку – около 40 процентов.
Иван Романов, генеральный директор ООО «Полис Групп»:
– Доля ипотечных сделок с недвижимостью в компании «Полис Групп» достигает 60 процентов. Такая активность связана с пониженной ставкой по кредиту с господдержкой. Например, с ПАО «Сбербанк» оформление ипотеки на объекты «Полис Групп» осуществляется по ставке 10,3 процента.
Арсений Васильев:
– В конце года интерес покупателей к ипотеке значительно увеличился: видимо, граждане осознали, что программу субсидирования ипотечной ставки государство продлевать не намерено и надо успеть «вскочить в последний вагон». В ГК «УНИСТО Петросталь» количество сделок с использованием ипотечных средств составило порядка 55–60 процентов от общего объема сделок в компании, что стало рекордным показателем за последние несколько лет (в 2013–2014 годах доля ипотечных сделок в общем объеме продаж компании в среднем составляла около 40 процентов).
Юлия Ружицкая:
– За истекшие с начала года 10 месяцев в общем объеме продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» доля покупок жилья с привлечением ипотеки составила 31 процент.
Елена Беседина:
– На рынке первичного жилья доля ипотечных сделок в общем объеме проданных квартир за последние 5 лет выросла в 4,5 раза. В объеме продаж нашей компании ипотека занимает до 40 процентов, по 30 процентов приходится на покупку жилья в рассрочку и единовременные платежи, то есть 100‑процентную оплату.
Ольга Трошева:
– В сегменте масс-маркет значительное влияние на первичный рынок недвижимости по-прежнему оказывает рынок ипотечного кредитования: в отчетном квартале доля сделок с привлечением ипотеки отмечена на уровне 50–60 процентов.
Любава Пряникова:
– За 2014–2015 годы доля ипотечных сделок существенно увеличилась и в ряде объектов доходит до 70 процентов, по сравнению с долей около 40 процентов в предыдущие периоды.
Полина Яковлева:
– В общем объеме продаж доля сделок с привлечением ипотечного кредитования составляет более 50 процентов. Отмена льготной ипотеки приведет к существенному снижению спроса на квартиры.
Елена Валуева:
– На данный момент доля сделок с недвижимостью в экономклассе с привлечением ипотеки достигает 90 процентов, по нашему проекту – 80 процентов.
– Как влияет субсидированная ипотека на спрос в этом сегменте?
Любава Пряникова:
– Влияние субсидированной ипотеки определяется рыночными банковскими условиями. Если банки будут предоставлять ипотечный кредит по ставке более 14,5–15 процентов, отсутствие субсидированной ипотеки приведет к существенному снижению спроса. Возвращаясь к прошлому кризису, в 2008 году уровень ставок по ипотечным кредитам составлял 12,5–13 процентов, а в 2009 году – уже 14,8–14,9 процентов. Объем выданных ипотечных кредитов при этом сократился в 4 раза, а общий объем спроса снизился на 30–40 процентов.
Арсений Васильев:
– Господдержка ипотечного кредитования действительно оказала положительное влияние на рынок строящейся недвижимости. Другое дело, что клиенты не всех компаний могли претендовать на получение такого ипотечного кредита: в городе порядка 30 процентов объектов продаются посредством договоров паенакопления, на которые программа субсидирования ипотечной ставки не распространяется. В целом мы видим на рынке снижение объемов выдачи ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом – по итогам года он окажется практически на 50–40 процентов меньше. Здесь сказывается как ограничения самой программы, так и уменьшение активности покупательского спроса на рынке недвижимости. Но увеличение процентных ставок, можно сказать, «убьет» рынок.
Елена Валуева:
– Если без субсидий получится сохранить ставку на уровне 11 процентов, то снижения спроса не будет.
Юлия Ружицкая:
– Безусловно, отсутствие субсидированной ипотеки приведет к заметному снижению спроса в этом сегменте. Может ли быть иначе, если почти треть покупок квартир совершается в кредит? Это данные нашей компании, но, я уверена, что у других застройщиков доля покупок в кредит примерно такая же.
– Станут ли «драйверами» местного рынка жилья покупатели из других регионов?
Михаил Духовный, директор Департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон»:
– У «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») развита общенациональная сеть продаж, охватывающая 36 городов России. Доля региональных покупателей составляет приблизительно 35–40 процентов. Мы можем с уверенностью говорить, что рынок недвижимости в Петербурге действительно развивается, и не в последнюю очередь – за счет спроса на квартиры покупателей из других городов.
Алексей Попов:
– Думаю, что в текущей ситуации термин «драйвер» применим с натяжкой, но интерес региональных покупателей к петербургскому рынку недвижимости сегодня растет.
Любава Пряникова:
– Доля иногородних покупателей находится на уровне 5–10 процентов от общего объема, поэтому пока говорить об их влиянии на общий уровень продаж не приходится.
Елена Валуева:
– Покупатели из других регионов уже на протяжении нескольких лет составляют значительную часть от всех покупателей первичного рынка.
Иван Романов:
– Доля региональных сделок в компании «Полис Групп» около 30 процентов. Для иногородних покупателей у нас активно работает программа «Своими глазами».
В рамках этой программы менеджеры компании помогают клиенту приехать в Петербург на льготных условиях, познакомиться с городом и нашими объектами, выбрать квартиру в одном из наших объектов и оформить все необходимые документы.
Елена Беседина:
– На фоне общей стагнации рынка недвижимости мы констатируем увеличение спроса на строящееся жилье в Петербурге среди покупателей из других регионов. В О2 Group этот показатель достигает 19 процентов, и мы видим дальнейший рост покупателей из регионов.
Полина Яковлева:
– В общем объеме продаж доля сделок, заключаемых покупателями из регионов, составляет в среднем 15 процентов. Предпосылок к увеличению их числа сегодня нет главным образом из-за того, что в регионах кризис более заметен, чем в крупных городах, «свободных» денег у жителей нет.
Ольга Трошева:
– Летом традиционно возрастает число иногородних клиентов. Летом доля сделок с иногородними клиентами в компании «Петербургская Недвижимость» – порядка 15 процентов, в другое время – чуть менее 10 процентов. Это приезжие из Северо-Западного региона (Мурманск и область, Карелия, Архангельск и область и др.), из Москвы и других регионов.
– Аналитики констатируют увеличение спроса на строящееся жилье в Петербурге среди покупателей из других регионов. Как вы можете прокомментировать это?
Алексей Попов:
– На мой взгляд, это обусловлено двумя факторами. В последнее время на рынке квартир появилось большое количество предложений в низком ценовом сегменте – на территориях комплексного освоения, расположенных вблизи КАД. Также рост спроса может быть вызван постепенным переводом в Петербург структур, связанных с Газпромом.
Михаил Духовный:
– В ГК «Эталон» доля региональных покупателей увеличивается год от года, поскольку мы открываем все больше представительств в регионах. Если в 2012 году на долю покупателей из регионов приходилось 25 процентов от всех сделок, то в 2014 году – 40 процентов.
Елена Беседина:
– Наибольшей популярностью петербургские новостройки по-прежнему пользуются у жителей соседних регионов Северо-Запада, а также нефтегазовых регионов – Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов. Однако постепенно география спроса расширяется: увеличилась доля покупателей из Москвы и Московской области, Центрального, Приволжского и Сибирского федеральных округов, Приморского края и Башкирии.
Юлия Ружицкая:
– По данным за 9 месяцев 2015 года, у «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» на покупателей из регионов приходится 38 процентов сделок. Их доля была велика всегда (например, за первые 9 месяцев 2014 года она составила 31 процент), поскольку очень многие выбирают Петербург для переезда. Кто-то решает начать жить здесь после выхода на пенсию, другие отправляют сюда учиться детей, много также тех, кто находит тут работу. Однако сегодня доля иногородних покупателей у «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» растет благодаря нашим усилиям по развитию сети партнеров – агентств недвижимости, реализующих наши квартиры в регионах.
Елена Валуева:
– По нашему проекту увеличения покупателей из других регионов мы не заметили, эта цифра порядка 30 процентов. А в целом Петербург – привлекательный город для проживания, обучения. Сюда, наряду с Москвой, переезжают люди из других российских регионов.
– Как оцениваете перспективы спроса на рынке жилой недвижимости?
Алексей Попов:
– Я полагаю, что в ближайшее время ждать оживления рынка не стоит.
Любава Пряникова:
– Высокий уровень спроса сохраняется за счет массового класса и обусловлен развитием ипотечного кредитования с государственной поддержкой. При сохранении этой программы мы прогнозируем стабильный спрос на уровне 3–3,5 миллиона квадратных метров в год (уровень 2012–2013 годов).
Арсений Васильев:
– В 2016 году ожидаем неактивного спроса со стороны потенциальных покупателей – рынок останется за покупателем, а цена станет, наверно, еще более важным фактором принятия решения о приобретении недвижимости. В ответ со стороны застройщиков продолжится тенденция снижения объемов строительства, старт новых масштабных проектов смогут позволить себе только крупные девелоперы.
Елена Валуева:
– Спрос будет, так как потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась.
Михаил Духовный:
– Люди адаптировались к новой экономической ситуации, вследствие чего спрос начал расти. Наша гибкая бизнес-модель позволяет нам адаптироваться к любым изменениям на рынке недвижимости. Мы с уверенностью смотрим в будущее и намерены реализовывать наши планы по строительству новых объектов в Санкт-Петербурге и Москве.
Ольга Трошева:
– Объем реализованного спроса за 2015 год оцениваем на уровне спокойного 2013 года. Напомним, что, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» по итогам 2013 года было продано 3,9 миллиона квадратных метров строящегося жилья.
Юлия Ружицкая:
– Перспективы спроса на жилую недвижимость – хорошие, поскольку жилье является одной из базовых потребностей. Его покупают сегодня, будут покупать и завтра. Разумеется, я имею в виду хорошо проработанные высококачественные проекты.
– Назовите основные векторы развития рынка жилья на 2015–2016 годы.
Алексей Попов:
– Думаю, что развитие рынка жилья будет связано с освоением новых территорий комплексной застройки.
Арсений Васильев:
– При отсутствии крупных политических и экономических потрясений в следующем году динамика цен, скорее всего, останется на уровне текущего года – в среднем 7–9 процентов (не учитываем фактор структурного изменения предложения).
Полина Яковлева:
– Основной вектор развития – продолжение стагнации. Существенных изменений на рынке в ближайшее время не предвидится.
Любава Пряникова:
– В среднесрочной перспективе мы прогнозируем умеренный рост цен на 5–7 процентов в год.
Елена Беседина:
– Раньше были прогнозы, что рынок скоро рухнет и цены быстро пойдут вниз. Однако в глобальном смысле этого не произошло. Мы, напротив, прогнозируем, что цены будут повышаться. Сначала процентов на 5–7, а до конца года – на 10–15 процентов.
Лето и начало осени – это было временем клиента, который сумел вытащить из застройщика все, что только можно. В будущем «маятник» качнется в другую сторону.
Что касается покупки жилья с инвестиционной точки зрения, то в ближайшие годы возможность заработать на разнице цен на начальном и завершающем этапе строительства сохранится. Речь идет о горизонте в 5–7 лет. Дальше заглядывать не стоит.
Ольга Трошева:
– Продолжатся тренды на увеличение конкуренции, сохранение и рост доли продаж крупных застройщиков в общем объеме реализованного спроса. Дело в том, что по итогам третьего квартала 2015 года 60 процентов проданного жилья пришлось на десятку крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленобласти. При этом динамика продаж по отдельным девелоперам на рынке строящегося жилья может оказаться разнонаправленной – кто-то может по ряду причин почувствовать отток покупателей, тогда как другие игроки рынка за счет этого нарастят свою долю рынка и увеличат объем продаж.
Автор: Наталья Бурковская
