В 2015 году введено и реконструировано два бизнес-центра класса А (77 тыс. кв. м) и 20 БЦ класса В (111 тыс. кв. м). По данным компании Maris, это на 18 % ниже показателей 2014 года. Ожидается, что в 2016 году в Петербурге значительно сократится объем ввода коммерческих площадей.

Основной объем нового офисного строительства приходится на сегмент класса В.

Московский район города превзошел по объему нового строительства офисных площадей Центральный район, занимавший лидирующие позиции последние 20 лет.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам года резко снизился. Инвесторы вложили около 10 млрд рублей, что вполовину меньше показателей прошлого года, считают эксперты холдинга «АйБи ГРУПП».

Классовая перестановка

Из-за кризиса петербургские инвесторы заморозили около десятка проектов бизнес-центров площадью 100 тыс. кв. м. Это примерно половина от общего объема офисов, которые планировалось сдать в 2015 году. Интерес инвесторов смещается в сторону объектов класса В и В+, в то время как на протяжении последних десяти лет самым активно развивающимся сегментом был класс А. Однако сегодня из-за снижения спроса и падения арендных ставок вкладывать в этот сегмент становится невыгодно.

Тенденция к сокращению объема свободных площадей на офисном рынке Петербурга в классе А и его росту в классе В, которая наблюдалась в течение всего 2015 года, привела к тому, что к концу IV квартала доля вакантных помещений в классе В оказалась выше, чем в классе А, свидетельствуют данные JLL. Аналогичная ситуация наблюдалась лишь в I квартале 2007 года, когда объем рынка был в три раза меньше.

По данным «АйБи ГРУПП», среднегодовая величина заполняемости для бизнес-центров класса А составляет 82 %, для класса В – 85 %.

Объем чистого поглощения за последний квартал составил 52,5 тыс. кв. м, что соответствует среднему показателю последних кварталов шести предыдущих лет. В целом за год объем чистого поглощения достиг 137,4 тыс. кв. м, что на 27 % ниже результата 2014 года.

«Заметное увеличение вакантных площадей в классе В связано не только с ограниченным спросом, но и с выходом на рынок нового предложения, а также с возобновлением арендной кампании во введенном в III квартале бизнес-центре «Мезон Плаза». Под влиянием большого количества свободных площадей в этом объекте вакантность в Выборгском районе существенно увеличилась и стала самой высокой в городе – 22,8 %. В то же время в Московском и Центральном районах показатель впервые с 2013 года опустился ниже 15 %», – отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

В IV квартале 2015 года произошло несколько крупных сделок по продаже и аренде офисных объектов. Например, аренда 1,1 тыс. кв. м в БЦ «Сенатор» на ул. Профессора Попова, 37; аренда 1,25 тыс. кв. м в здании квартала «Невская Ратуша»; аренда 1 тыс. кв. м в БЦ «Арсенал» на Лифляндской ул., 6.

Спрос уступает предложению

Основной спрос на офисную недвижимость Петербурга формируют российские компании (90 %). Около 40 % всех офисных площадей, сданных в аренду в 2015 году, пришлось на компании нефтегазового сектора. Благодаря активности подразделений Газпрома по аренде офисов в Санкт-Петербурге объем вакантных площадей балансирует на одном уровне.

Активность спроса в 2015 году находилась на низком уровне без существенных всплесков. Спад зафиксирован в период майских праздников.

Спрос продолжают формировать крупные арендаторы, однако осенью стали более активными и небольшие арендаторы, о чем свидетельствует возросший спрос на помещения до 100 кв. м. преимущественно в бизнес-центрах класса B.

Основным драйвером нового спроса на офисы в Петербурге в 2015 году являлись компании нефтегазового сектора, доля которого в структуре сделок по итогам года составила 35 %, что на 7 п. п. ниже, чем в 2014 году. Снижение доли нефтегазового сектора в структуре сделок наблюдается впервые с начала экспансии Газпрома на рынок Петербурга. Тем не менее трансфер Газпрома остается главным фактором превалирования сектора разработки недр в структуре спроса на офисы. Во второй половине года состоялось несколько заметных сделок с компаниями сектора информационных технологий, которые оказались в выгодном положении в связи с ориентированностью бизнеса на экспорт и обесцениванием рубля.

Ставки снизились, господа

В более чем 95 % офисных зданий Санкт-Петербурга арендные ставки исчисляются в рублях. С января по декабрь 2015 года арендные ставки снизились на 4 % в зданиях класса А и на 6 % – в зданиях класса В. В долларах падение оказалось более существенным – до 20 %. Средний уровень достижимых арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 300 рублей за кв. м. в месяц, для класса В – 1000 рублей.

Как отмечают эксперты, начинает снижаться разрыв между запрашиваемыми арендными ставками и стоимостью аренды по конечной сделке (так называемая скидка на торги). В настоящее время он составляет до 10 %.

По данным «АйБи ГРУПП», средний уровень цен на рынке встроенных офисных помещений составляет 110 000–120 000 рублей за кв. м (падение за последние три месяца – около 14,0 %), арендных ставок – 860–960 рублей за кв. м в месяц (рост за последние три месяца – около 9 %).