Эксперты рынка офисной недвижимости уверены – в этом году не будет анонсировано или начато ни одного нового проекта по строительству бизнес-центров. Ведущие игроки рынка дают прогноз на еще большее ухудшение ситуации. Многие арендодатели в классе А уже сегодня вынуждены опускать ставку ниже 1000 рублей за кв. м, чтобы удержать клиентов.

Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в прошлом году, испытывают серьезные проблемы с заполнением. Так, БЦ «Мезон Плаза» класса В+ с арендной площадью 22,6 тыс. кв. должна была еще в августе занять целиком одна из структур Газпрома, однако сделка не состоялась.

«Не сказать, что мы вовремя появились на рынке, – говорит Алексей Наугадов, руководитель проекта «Мезон Плаза». – Сейчас мы ищем арендаторов, открытие отложено до 1 марта. Ставки составят примерно 950 рублей за квадратный метр, сверху оплачивается интернет, телефон, уборка и электроэнергия».

Еще один новый офисный центр в классе В+ БЦ «Энерго» площадью 17 тыс. кв. м для удержания арендаторов вынужден пересматривать условия совсем недавно заключенных договоров и идти на снижение ставок.

Председатель совета директоров ГК «Энерго» Азат Григорьян отмечает, что сейчас ставка в 1000 рублей за квадрат многим клиентам кажется неподъемной.

Строительство новых офисов в нынешнем году игроки рынка считают бессмысленной тратой денег.

«Мы приплыли – кто не успел посадить к себе в офисный центр Газпром, может больше ни на что не надеяться, – говорит Денис Кириллов, управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер». – Еще полгода все будут платить аренду, а потом, дай Бог, если оплатят хотя бы коммуналку».

«Новые объекты могут себе позволить строить только крупные госкорпорации, например, ВТБ. Но в здравом уме обычный бизнес на это сейчас не пойдет», – комментирует Игорь Водопьянов, управляющий УК «Теорема».

Однако вопреки прогнозам г‑на Водопьянова даже компании с госучастием отказываются от своих планов. Так, банк ВТБ притормозил развитие новых очередей проекта «Невская Ратуша».

«У нас не «бесплатные деньги», как многие думают, мы закредитованы в ВТБ по ставке выше 16 %. Это обычный коммерческий кредит. И сейчас на 2‑ю и 3‑ю очереди БЦ нам кредит не получить», – заявляет Ирина Анисимова, руководитель проекта «Невская Ратуша».

По оценкам г‑жи Анисимовой, в этом году себестоимость строительства бизнес-центров класса А увеличилась не менее чем в два раза и сегодня стартует от 100 тыс. рублей за квадрат.

При этом кредиты для девелоперов становятся все менее и менее доступны.

В прошлом году многие застройщики в сегменте офисной недвижимости делали ставку на формат built-to-suit, то есть строительство зданий под конкретного заказчика. По такому пути планировала пойти и «Невская Ратуша». Однако сегодня очевидно, что формат той самой панацеей для рынка не стал.

Как отмечают аналитики Knight Frank, стоимость строительства, которую озвучивают потенциальные арендаторы-заказчики, не вдохновляет девелоперов.

«Нерентабельно строить объекты по такой схеме, когда столько свободных площадей в бизнес-центрах, – констатирует Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group. – Нынешний уровень ставок стройку не окупит. Реконструкция старого здания под офисный центр обойдется дешевле, и такие проекты иногда появляются».

В целом игроки отрасли уверены, что текущий год для рынка офисной недвижимости будет пусть ненамного, но хуже предыдущего.

«Сейчас нужно замереть, оглядеться посидеть и подумать, найти ниши для диверсификации рисков, – делится своей позицией Ирина Анисимова. – Через 4–5 лет рынок выправится, и можно будет все задумки реализовать и сполна возместить потери за эти годы».

В свою очередь Игорь Водопьянов пытается сохранять оптимизм: «В прошлом году по нашим бизнес-центрам было 160 расторжений на общую площадь 12 тысяч квадратных метров. Заключили 150 новых договоров на площадь 17 тысяч квадратных метров. Пока держимся. Катастрофический сценарий нас ждет, если российская валюта опустится ниже курса 100 рублей за доллар».