К середине года ипотека набрала темп и продолжает ускоряться – в основном за счет программы господдержки и специальных партнерских ипотечных предложений.

Ожидаемый объем ипотечного кредитования в 2016 году в целом по стране может превысить 1,5 трлн рублей.

Ожидаемые изменения 

Первое полугодие 2016 года в сфере ипотечного кредитования принципиально отличается от ситуации 2015 года и предыдущих лет. Можно отметить ряд наиболее заметных изменений. Первое из них – резкое увеличение объема выданных ипотечных кредитов, которые выросли почти в полтора раза (на 41 % за первые пять месяцев года) и примерно настолько же превысили рост других видов кредитования физических лиц.

«Если в начале года мы не знали, как сложится макроэкономическая ситуация, то сейчас можно сказать, что она стабильна, и рынок ипотеки развивается, – комментирует итоги полугодия заместитель управляющего головным отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу Анатолий Локотков.

По его словам, прирост портфеля ипотечных кредитов Сбербанка в Петербурге за первое полугодие 2016 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составил 12 %. Всего за первое полугодие филиалом Сбербанка заключено почти 13 тыс. ипотечных договоров – примерно на 12–13 млрд рублей ежеквартально.

Вторая особенность – перераспределение рыночных долей среди игроков ипотечного рынка. За полгода суммарная доля банков с госучастием снизилась на 6,6 %, а доля Сбербанка и вовсе с 66 % до 51 %. При этом, по данным «Рус­ипотеки», ведущие банки с начала года нарастили объем выдачи ипотеки: Сбербанк предоставил кредитов на 334 млрд рублей (+10 %), «ВТБ24» – 130,1 млрд (+80 %), «Россельхозбанк» – 30 млрд (в 3,2 раза), «ДельтаКредит» – 21,7 млрд (+78 %), «Банк Москвы» – 18 млрд (+76 %).

В то же время использование преимуществ субсидирования и развитие собственных программ позволило коммерческим банкам также активно по­участвовать в программе и даже составить конкуренцию основным игрокам. Например, банк «ГЛОБЭКС» в первом полугодии 2016 года выдал ипотечных кредитов на 550 млн рублей – более чем в 5 раз больше, чем в январе–июне 2015 года.

«Объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 6 раз – до более 1 миллиарда рублей, – рассказывает заместитель управляющего филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» в Санкт-Петербурге Мария Батталова. – При этом «средний чек» заемщика составил 2 800 тысяч рублей. Банк активно использует субсидирование – около 55 % сделок составляют ипотечные кредиты с господдержкой».

Господдрежка по-прежнему остается основным драйвером ипотечного рынка и лидирует в договорах у всех банков. В петербургском филиале банка «ВТБ24» ипотека с субсидированием достигает 65 % в объеме сделок или 8,6 млрд из 13,3 выданных кредитов в первом полугодии, в Сбербанке – 95 %.

«В феврале был скачок спроса на ипотеку, связанный с ожидаемым окончанием госпрограммы после 1 марта, – подтверждает заместитель управляющего филиалом, руководитель розничного бизнеса АО «ГЛОБЭКСБАНК» Аркадий Бочарников. – Однако сейчас банк развивает собственные программы с более доступной ставкой, в том числе субсидированной застройщиками – с ними уже подписано 8 договоров. Например, для сделок с недвижимостью от «Главстрой-СПб» ставка 10 % зафиксирована на весь срок действия договора, а все остальные условия по срокам и первоначальному взносу соответствуют договорам с господдержкой. Поэтому в июле опять отмечено рекордное количество заявок».

Бонусы заемщикам 

В большинстве банков на фоне продления госпрограммы субсидирования до конца года также выросла доля ипотечных сделок по собственным программам. Тем самым банки отреагировали на снижение ключевой ставки Центробанка и на сокращение маржинальности программ субсидирования.

По словам Марии Батталовой, застройщики сами проявляют инициативу, стараясь привлечь покупателя. Например, совместная программа «Абсолют Банка» с компанией Setl City предполагает минимальную ставку 7,7 % на весь строк аккредитования, с «Росстройинвестом» – 9,7 %, с «Петрополем» – 8,95 %. В Сбербанке снизили ставки для ключевых застройщиков до 11,3 %, что можно считать одним из лучших предложений в массовом сегменте. Кроме того, банк возобновил аккредитацию объектов на нулевом цикле. «ВТБ24» в июле скорректировал ставки до 11,9 % по ипотеке с господдержкой и до 11,4 % для основных стратегических партнеров‑застройщиков.

Растущую конкуренцию между всеми банками отражает возвращение к ипотечному кредитованию на рынке вторичного жилья, где ставки традиционно выше, поскольку госпрограмма субсидирования не распространяется на этот сегмент недвижимости. Например, для «ВТБ24» доля договоров по вторичному жилью стабильно составляет 22 %, для Сбербанка – всего 5 %. Тем не менее Сбербанк неделю назад снизил ставки по вторичке до 13,3 % при первоначальном взносе 40 %.

По мере сближения собственных ставок со ставками госпрограммы субсидирования банки выводят на рынок новые программы выборочно по целевым ипотечным продуктам, рассчитанным на военных, молодые семьи и другие категории заемщиков. В итоге разница по ставкам уже достигает 1,5–2 %. Кроме того, за последнее время у банков появились новые сервисы, упрощающие электронное общение с кредитором, такие как «Личный кабинет заемщика», ускоренная регистрация объектов ипотеки без посещения Росреестра, «Партнер-Онлайн». Последняя из услуг дает клиенту доступ к реестру страховых компаний и агентств по недвижимости, ранжированных по количеству сделок, а также позволяет отследить цепочку прохождения сделок.

Когда закончится госпрограмма 

«После традиционного затишья в третьем квартале мы ожидаем рост заявок к концу года от заемщиков, которые постараются успеть взять ипотеку с госсубсидиями, – говорит управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ24» в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. – Будет ли продлена госпрограмма после 2016 года или ипотеку полностью отдадут на откуп банкам, пока неизвестно. Но банковские предложения уже сейчас позволяют стабилизировать рынок. Например, по готовому жилью ставка в «ВТБ24» уменьшена до 13,6 %, плюс введены дополнительные преференции зарплатным клиентам. Даже если не будет дальнейшего снижения по ключевой ставке, эти условия можно считать достаточно комфортными для покупки квартиры».

По словам Аркадия Бочарникова, банк «ГЛОБЭКС» с 19 июля снизил ставки по ипотеке молодым семьям до 11,75 %.

«Это практически ставка с господдержкой, – утверждает топ-менеджер. – При стабильной ситуации в экономике, возможно, государственное субсидирование не потребуется, а банки продолжат конкуренцию между собой, хотя и сейчас ценовые предложения выгодно отличаются от тех, что были год назад. Например, у банков уже есть предложения со ставками от 8 % на весь срок договора, правда, это касается отдельных застройщиков и отдельных объектов. Что касается предложений в массовом сегменте в целом по рынку, то они зависят от ключевой ставки Центробанка, от ситуации с санкциями, от стоимости фондирования и от многих других факторов. Возможно, что в условиях конкурентной борьбы ставки будут снижаться, но на каком горизонте они остановятся, неизвестно».

Косвенно в пользу стабилизации ипотечного рынка свидетельствует постоянный показатель досрочного погашения ипотеки – примерно треть договоров заемщики стараются закрыть в течение 7 лет при среднем сроке ипотечного договора 15 лет. Кроме того, по данным НАФИ, просрочка свыше 90 дней по ипотеке с начала года выросла всего на 9 %. Это говорит в пользу большей устойчивости ипотечных портфелей по сравнению с другими кредитами.

Хорошим ориентиром для ипотечного рынка может служить активность девелоперов: если в 2015 году в Петербурге было сдано около 3 млн кв. м жилья и 2,2 млн – в Ленобласти, то за первое полугодие на первичном рынке Петербурга и в пригородной зоне реализовано 2 млн кв. м по 45,5 тыс. сделок. Это на 24 % по объему жилья и на 8,5 тыс. по количеству сделок больше, чем в первом полугодии прошлого года.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на начало июля проектный портфель застройщиков составляет 5,3 млн кв. м – речь идет об объектах, на строительство которых уже получено разрешение.

«Как правило, крупные застройщики выводят такие объекты планомерно, в соответствии с текущим спросом, – поясняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. – Поэтому при стабильной ситуации и при ипотечной поддержке до конца года в Петербурге может быть реализовано около 4 миллионов квадратных метров жилья».

Использованы материалы круглого стола «Рынок строящейся недвижимости в условиях кризиса».