Нет бизнесмена, который не хотел бы повысить рентабельность своих проектов, и игроки строительного рынка – не исключение. Однако те, кто экономит на качестве, рискуют потерей заказчиков. Участники семинара «Как увеличить рентабельность проектов при новом законодательстве и избежать ошибок» рассказали, как экономить без ущерба для репутации.

Учимся на чужих ошибках

Как рассказал советник начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Арсений Волков, причины для отказов в выдаче разрешений на строительство можно условно поделить на три категории. Первая и самая банальная – опечатки и ошибки в проектной документации, а также в заключении экспертизы. «Очень часто в документах об одном объекте указывается разная высотность. Бывают расхождения и в назначении объекта. Например, в титуле написано про склад, а в самом документе – про торговый центр», – привел примеры г‑н Волков.

Во вторую категорию ошибок советник главы Госстройнадзора отнес несоответствие проекта и заключения требованиям законодательства по составу и содержанию документации. В третью – несоответствие проекта требованиям градостроительного плана земельного участка, то есть неверный расчет количества машиномест, площади озеленения и т. д. Г‑н Волков напомнил, что законодательство позволяет не более 30 % объема озеленения вынести за пределы застраиваемого участка, однако этот шаг необходимо обосновывать в проекте и отразить в заключении экспертизы.

Эксперт по направлению деятельности «Объемно-планировочные и архитектурные решения» ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Анна Суханова добавила, что зачастую ошибки в проектной документации возникают при расчете количества необходимых парковочных мест. «Расчет машиномест для жилых зданий должен основываться на общей площади квартир с учетом лоджий, балконов (летних помещений) и кладовых», – напомнила г‑жа Суханова.

Также эксперт сообщила, что ошибки случаются из-за того, что многие относят кухню к жилой площади, хотя, согласно нормативным требованиям, это подсобное помещение. В результате в проектной документации неверно отображаются площади объекта, что меняет расчеты.

Помимо этого, компании пытаются согласовать объекты, высота которых превышает градостроительные нормы, или возвести объект на участке, не соответствующем назначению здания. Например, торговый центр планируют построить на сельскохозяйственных землях.

Также некоторые путают понятия «количество этажей» и «этажность». Г‑жа Суханова напомнила, что при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический выше 1,8 м, мансардный и другие. «В этажность здания включаются все надземные этажи, а также цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на два метра», – констатировала эксперт.

Начальник юридического сектора ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Екатерина Боякова добавила, что многие строители пренебрегают правилами оформления документации, поэтому и получают отказы. «Все документы должны оформляться строго в соответствии с национальными стандартами», – подчеркнула эксперт.

Кроме того, часто возникают проблемы с правами на землю. «При открытии разрешения на строительство земельные документы являются основополагающими. Первое, что Комитет государственного строительного надзора Ленобласти проверяет – это права на земельный участок. Обращайте внимание, для каких целей предоставлен в аренду земельный участок и для каких целей установлен сервитут», – пояснила г‑жа Боякова, добавив, что ситуации, когда компания намерена начать строительство, не получив на это прав, случаются достаточно часто.

При этом экспертные организации не имеют права отказывать в получении положительного заключения в связи с отсутствием или некорректно оформленными документами на земельный участок. «Экспертизу вы пройдете, но следующий шаг сделать уже не сможете», – добавила эксперт.

Время – деньги

Генеральный директор «Центра строительного аудита и сопровождения» Артем Рыжиков рассказал о градостроительном аудите – услуге, пока недостаточно распространенной на строительном рынке. «Компания получит важнейшую информацию о том, насколько хорош земельный участок, оценит его геологию, экологию, насколько легко пройдет подключение к инженерным сетям. Также выполняется предварительный расчет экономических показателей проекта», – разъяснил эксперт. Градостроительный аудит, по мнению Артема Рыжикова, значительно помогает сократить издержки девелоперов и застройщиков, поскольку немалая часть ошибок проектирования, а значит задержек в строительстве, возникает из-за недостоверной или неполной информации об участке.

«Единственный способ сохранить рентабельность объектов – повышение качества работы каждого участника процесса. Если раньше застройщики и девелоперы могли позволить себе терять время на переделки и доработки документации, повторное прохождение экспертизы, на следовавшие за всем этим дополнительные строительно-монтажные работы, то сейчас все участники отрасли поняли, что эти потери – реальные деньги, которые значительно снижают окупаемость объектов», – сказал эксперт.

Исполнительный директор компании «МегаМейд Изыскания» Алексей Никишов напомнил о важности проведения инженерных изысканий, на которых многие застройщики стараются сэкономить. «Последние несколько лет я часто слышу, что роль изысканий для объекта строительного процесса невелика. Кто-то начинает проектирование до завершения изысканий, кто-то использует архивные данные, потерявшие свою актуальность, некоторые вообще их не делают. Такой подход оправдывают появлением нового современного программного обеспечения, большим профессиональным опытом проектировщиков или другими, как им кажется, весомыми доводами, – сказал эксперт. – Однако сталкиваясь с людьми, которые действительно придерживаются качественного и инновационного подхода, мы каждый раз получаем подтверждение о необходимости качественно, вовремя и в полном объеме выполнить изыскания».

Г‑н Никишов подчеркнул, что современные методы проектирования также не обходятся без изысканий. Например, первое, что необходимо для формирования полноценной модели в системе BIM – качественно сделанные инженерные изыскания. «Но многие этого не делают, и это тянет за собой неизбежную цепочку потерь. Финансовых, временных и, главное, – потерю доверия заказчика», – сообщил он.

Исполнительный директор «МегаМейд Изыскания» привел примеры, когда экономия на изысканиях чуть не погубила весь проект. Так, при реконструкции одного медицинского учреждения проектная документация была разработана до окончательного согласования топосъемки с профильными организациями города. Из-за этого было неверно определено местоположение инженерных сетей, неправильно обозначено уже существующее благоустройство района, а также не указаны памятники, расположенные на территории учреждения. Застройщик был вынужден корректировать рабочую документацию, включая сметы, и заново согласовывать проект. В результате сроки проектирования увеличились на три месяца, а заказчик потратил значительные суммы на исправления.

На другом объекте – жилом квартале на 10 тыс. квартир – были некачественно выполнены инженерно-геологические изыскания: в отчете значилось 0,5 м торфа, а в процессе работ выяснилось, что его там было более 3 м. В результате процесс строительства затянулся на пять месяцев, а застройщик потерял десятки миллионов на дополнительных строительно-монтажных работах.

К концу семинара специалисты пришли к выводам, что участники рынка могут снизить издержки, неукоснительно следуя букве закона и постоянно взаимодействуя с экспертами.

P. S.

«Кто строит в Петербурге» приглашает своих читателей и партнеров принять активное участие в дальнейшем обсуждении темы. Мы готовы переадресовать самые актуальные вопросы экспертам, принимавшим участие в семинаре. Ответы будут опубликованы в очередных номерах газеты.