Один из наиболее компетентных профессиональных девелоперов в городе Мария Голубева окончательно покинула компанию «Донк», чтобы сосредоточиться на собственном бизнесе. Теперь она – управляющий партнер компании «Балтийский заказчик».

О причинах этого решения и о перспективах работы новой команды г‑жа Голубева рассказала в интервью газете «Кто строит в Петербурге».

– Мария, у вас не по годам внушительный послужной список, более двух десятков реализованных проектов, репутация опытного девелопера. Ваш уход в самостоятельный бизнес – это желание профессионально расти дальше?

– Так получилось, что развитием собственной компании и передачей дел в прежней организации я начала заниматься с 2014 года. Причина – смена профиля деятельности компании: от девелопмента к генподряду. Топ-менеджеру, который возглавляет фирму с 2005 года, надо либо соглашаться с общей политикой компании, либо уходить в свободное плавание. Я предпочла последнее, так как возможностей для дальнейшего развития там уже не было.

Хочу отметить, что решение было принято еще до того, как у «Донка» возникли проблемы, хотя мой уход связывают с началом сложного периода в компании, и вопросы об этом нет-нет да возникают в переговорах с новыми заказчиками. Но могу заверить, что все мои проекты в прежней компании были доведены до реализации, все конфликты улажены, договоры закрыты.

Последние юридические формальности были заверешены этим летом, а «Балтийский заказчик» зарегистрирован и приступил к работе два года назад. Команда подобралась высокопрофессиональная. Часть специалистов мне знакома по прежней работе, а часть – перешла к нам из других фирм, как только на рынке недвижимости начались сложные времена. Можно сказать, что это одна из самых сильных и компетентных девелоперских команд в городе.

– Один из текущих проектов вашей компании – строительство производственного комплекса в Невском районе. На какой стадии он сейчас находится?

– За два года работы наша команда реализовала несколько девелоперских объектов на разных стадиях. Однако этот проект отличается от других. Прежде всего короткими сроками исполнения – от получения инвестдоговора до ввода объекта в эксплуатацию дано 18 месяцев вместо традиционных 36. А речь идет об освоении площади в 3 гектара городской промышленной зоны, на которой планируется построить административно-производственный комплекс «Космос-мебель». Когда-то здесь размещалось крупное мебельное производство, но к сожалению старое здание сгорело, а территория окончательно пришла в упадок. Восстановить ее – означает для администрации подтолкнуть к развитию остальную «серую зону» Невского района, и наша задача – ускорить этот процесс. Пока занимаемся тем, что приводим границы и состояние территории в соответствие с действующим законодательством, выполнили изыскания и разработку первой части проекта.

– Как бы вы оценили ситуацию на нынешнем рынке для девелоперского бизнеса? Многие считают ее неопределенной.

– Ситуация непростая. С одной стороны, рынок девелоперских проектов в Петербурге какое-то время сдерживала подготовка новых регламентов, нормативов, ПЗЗ. Сегодня рынок выжидает, когда они вступят в силу, – тогда станет понятно, как работать дальше и можно ли будет «разморозить» проектную документацию, которая накопилась за два последних года. Думаю, что здесь все скоро сдвинется с мертвой точки – если не осенью, то уж точно с нового года.

Во‑вторых, в последнее время в городе обострились проблемы с дольщиками. В этой связи в защиту участников долевого строительства принимаются решения, так или иначе сказывающиеся на развитии других объектов.

Наконец, наш бизнес все-таки завязан на инвесторах, а им сейчас не до новых территорий, хотя на рынке реализуется много залоговой недвижимости. Банки избавляются от земельных участков и зданий, бывших обеспечением невозвращенных кредитов, в результате появилась база недвижимости, которой раньше не было. В целом ситуация такова, что земельных участков и зданий в продаже больше, чем желающих инвестировать в них, – участки борются за деньги, а не наоборот. Я знаю несколько перспективных зон, которые можно и нужно правильно развивать, но пока трудно найти инвестора.

Сейчас, как правило, землевладелец обращается к нам, чтобы показать инвестору, что на самом деле можно сделать на участке. Одно дело – привлечь на отличное земельное пятно агентство недвижимости, заинтересованное в заключении выгодной для себя сделки, и совсем другое – девелоперов, которые сумеют просчитать мастер-план участка с учетом всех действующих ограничений и нормативов. Также обращаются нередко финансовые организации чтобы проверить предлагаемые им перспективы на прочность. Мы – это служба заказчика с юридическим уклоном: выполняем реальный микропроект, мастер-план, с которым можно работать дальше – либо нам самим, либо другим компаниям, и это намного интереснее любому инвестору. И нам тоже нужен не затянутый процесс разработки территории, а быстрый, качественный и экономически оптимальный результат. Когда мы берем объекты с бюджетным сопровождением, то контролируем их на протяжении всего цикла, начиная от проверки проектных решений.

– Чем ваша команда может быть привлекательной для проектировщиков или архитекторов?

– Практически тем же самым – мы умеем провести любой проект с минимальными потерями через нормативно-законодательную базу. Архитектору вообще очень важно, чтобы его концепция была доведена до рабочего проекта, а для этого нужно правильно работать с проектировщиками, конструкторами, инженерами, с требованиями национальных нормативов и экономики проекта. Поэтому к нам часто обращаются зарубежные архитекторы, которые выходят на российский рынок в поисках адептов.

Бывает, что от проектировщиков мы требуем больше творчества, а бывает, что они «рыдают» от наших условий. Но что делать, если мы должны уложиться в бюджет, чтобы не случилось так, что объект достраивать уже не на что. Если надо, привлекаются кредитные средства и формируется правильная балансовая стоимость объекта при передаче в залог. В этом как раз велика роль девелопера, который собирает и контролирует денежные потоки, но при этом не заинтересован ни в занижении, ни в завышении стоимости проекта.

– Сегодня вы имеете возможность выбирать объекты, над которыми будете работать. Есть ли проекты, которые лично вам хотелось бы реализовать?

– Ну, я и раньше могла повлиять на принимаемые решения, все-таки я – девелопер с опытом и репутацией, у меня в подчинении работали десятки специалистов. Просто теперь мне стало намного удобнее решать, какие проекты брать или не брать в работу, проще отказываться от каких-то объектов по политическим или иным соображениям.

Что касается перспектив, то если бы сейчас возобновилась программа по переводу предприятий из центра города, то мы были бы счастливы поработать над такой задачей. Я вела эту тему и хорошо в ней разбираюсь. Идея сама по себе правильная и уже опробованная в Европе, а в Петербурге исторически сложилось так, что промзоны размещены почти в центре города. Выселить оттуда заводы и фабрики было бы удобнее и для самих предприятий, потому что под современные технологии проще построить новые здания, чем переделывать старую архитектуру. Но это не значит, что надо сносить все подряд. Есть цеха, после которых надо обеззараживать и землю, и конструкции. А есть старые корпуса, из которых получаются прекрасные лофты – и у нас такие проекты есть, но небольшие.

Конечно, мы уважаем все проекты, за которые беремся. Но редевелопмент промышленных территорий – это большая масштабная история, которая не может не привлекать профессионала.

– Организаторы PROESTATE AWARDS 2016 сделали вывод о том, что женщины-руководители взяли рынок недвижимости в свои руки, в том числе за счет «готовности к подвигу, инновациям и партнерству». Что вы думаете по этому поводу?

– А вы знаете, что я сама за последние годы дважды оказывалась в сотне влиятельных женщин по версии «Делового Петербурга»? Согласна, что женщин – топ-менеджеров в области девелопмента много, и с некоторыми из них мне посчастливилось работать. Возможно, их просто количественно больше или сила характера и образование позволяют им справляться с работой лучше. Возможно, строительство – это деятельность созидательная и нам более близкая. Да, женщины более эмоциональны, но легче переживают провалы и ошибки, а если они случаются, то просто встают и идут дальше. Там, где мужчина предпочтет не браться за проект, нежели провалить его и долго жалеть об этом, женщина не побоится сделать работу, пусть и с ошибками, на которых лишний раз поучится. Только не подумайте, что я феминистка! В моей команде работает много мужчин, без которых целый ряд вопросов было бы просто не решить.

– И расскажите немного о перспективах и планах «Балтийского заказчика».

– Мы всегда открыты для предложений, настроены честно работать, развиваться и учиться, чтобы стать еще лучше.

Досье

Мария Владимировна Голубева

Выпускница Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. 

С 2006 по 2010 год закончила семь курсов повышения квалификации по различным направлениям, а в 2013 году получила второе высшее образование по специальности «юрист». 

Карьеру начинала в области эксплуатации и управления зданиями, далее в течение ряда лет работала специалистом департамента заказчика-застройщика на различных проектах. 

Руководила крупными девелоперскими проектами в нескольких петербургских компаниях, в том числе компании «Донк». 

С лета 2014 года – управляющий партнер компании «Балтийский заказчик». 

С 2014 года, по версии «ДП», входит в топ-100 влиятельных женщин бизнеса. 

Принимает активное участие в благотворительных проектах. 

Входит в попечительский совет благотворительных фондов «Сегодня» и «Большое будущее». Помогает Обществу матерей-сиделок «Матери мира», Общественной некоммерческой пациентской организации «Хрустальные люди» и Благотворительному сообществу «Весна».