Ленобласть предложила новую схему достройки проблемных объектов: инвестор возводит дом для обманутых дольщиков и получает за это участок земли для другого строительства. Такая практика будет применена в России впервые.

По данной схеме могут быть достроены несколько объектов в Кировске, Гатчине и деревне Малое Верево. Застройщики готовы вписаться в новую схему, если правила игры будут прозрачны, а юридический механизм четко отработан.

Пионером внедрения новой схемы станет кооператив «Виктория», достраивающий 196‑квартирный дом на улице Генерала Кныша в Гатчине. Его застройщик – ЗАО «Управление механизации № 276» – признан банкротом.

Новым девелопером проблемного объекта станет ООО «Строй-Союз». Согласно областному закону № 107‑ОЗ «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области», за завершение дома застройщик получит земельный участок. Надел находится в Гатчине и его стоимость эквивалентна достройке проблемного дома.

Как уверяет Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству, земельный участок уже выбран, поставлен на кадастровый учет и на него есть вся необходимая градостроительная документация. Он уточнил, что в течение трех месяцев все бюрократические процедуры будут завершены. Стороны подпишут соглашение на передачу участка и достройку дома, между ЖСК и застройщиком будет заключен договор генподряда.

«У нас есть условие: застройщик должен сначала завершить дом, а потом приступать к продаже квартир в доме на компенсированном участке. Мы будем следить за соблюдением этого пункта», – пояснил чиновник.

Впервые идея достройки дома с применением такой схемы была предложена в 2013 году. Но Земельный кодекс не позволил выделить землю без торгов. Теперь законодательство позволяет передавать участки на социальные нужды и инвестиционные проекты, критерии которых обозначены в постановлениях правительства.

На данный момент в области насчитывается 10 проблемных объектов. По новой схеме могут быть достроены объекты в Кировске, Гатчине и деревне Малое Верево Гатчинского района.

«Компания NDG («Навис») рассмотрит возможность достройки домов, но, как показывает практика, лучше построить новый дом, чем доводить до ума заброшенные», – говорит Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики Лаборатории МЕТРОВ. Как правило, достройка домов сильно снижает качество на выходе, но все зависит от того, сколько времени «стояла» стройка, и возможности сохранения изначально задуманной концепции и целостности конструкции.

«При достройке не всегда получается найти нужные материалы, которые были заложены в проекте. Кроме того, чтобы окупить такой проект, девелоперы надстраивают дополнительные этажи и увеличивают площади, что также не всегда благотворно сказывается на строении. Каждый конкретный случай схемы помощи обманутым дольщикам стоит рассматривать индивидуально. Готового решения для обобщенных случаев просто не существует», – добавляет г‑жа Яковлева.

Иван Романов, генеральный директор ООО «Полис Групп» также считает, что любая положительная инициатива всегда приветствуется. «Тем не менее необходимо уже сейчас проработать механизм так, чтобы данная программа в будущем работала четко и без сбоев», – добавляет эксперт.

«Вопрос – в юридическом механизме такой рокировки и в экономической эффективности схемы для застройщика, – добавляет Александр Рассудов, председатель совета директоров ГК «Лидер Групп». – Достроить объект со всеми вытекающими последствиями и получить землю в аренду для строительства – это разные экономики. Чтобы сделка была экономически выгодной, новая земля должна быть интересной для застройщика, а условия пользования землей (арендная плата) – льготными, поскольку достройка проблемных объектов – это всегда риск. К тому же схема должна быть четко оформлена юридически, чтобы передача участка без торгов не противоречила федеральному законодательству. А учитывая, что механизм еще не обкатан, а также длительную процедуру согласования, может возникнуть большое число подводных камней. Но пробовать идти в этом направлении, безусловно, стоит».

Кстати

Михаил Москвин посетил собрание дольщиков другого проблемного объекта – ЖК «Силы Природы» в Мурино. Застройщик O2 Development уже более полутора лет не может передать ключи своим покупателям. «Мы находимся в постоянном контакте с пайщиками, но пока не можем найти взаимопонимания с руководством кооператива дольщиков. Мы знаем, что средства для завершения проекта у менеджмента компании есть, но они по каким-то своим причинам не хотят достраивать дома. В этой ситуации единственный вариант – менять правление кооператива, которое аффилировано с застройщиком, и вместе с людьми уже заканчивать дома», – сказал Михаил Москвин. На встрече вместе с пайщиками было подтверждено решение об организации общего собрания пайщиков с целью смены правления.

Мнения

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству:

– Предоставление квартир многим пострадавшим дольщикам заняло немало времени. Это связано с отсутствием нормативной базы для решения таких задач. Сейчас у нас уже есть областной закон о предоставлении земельных участков инвестору, завершающему подобные объекты, что значительно облегчает и ускоряет процедуру достройки проблемных домов.

Александр Рассудов, председатель совета директоров ГК «Лидер Групп»:

– У нашей компании есть опыт помощи дольщикам проблемных домов, но не в Ленобласти, а в Петербурге – в Каменке. И договаривались мы напрямую с застройщиком, в чьей собственности находился участок, и в отношении которого была начата процедура банкротства. В итоге мы договорились с «РосСтроем» (дочка «СУ‑155») по аренде участка в Каменке, что все арендные платежи в размере 1 млрд 176 млн рублей пойдут на достройку проблемных объектов «РосСтроя» в Петербурге. Переговоры проходили под контролем и с одобрения банка-санатора «Российский Капитал» и банка «Зенит». Однако это несколько иная ситуация.