В Петербурге количество личных средств передвижения на 1000 горожан давно уже превысило показатель в 300 автомобилей. Как следствие, припарковать автомобиль в районе, инфраструктура которого формировалась 30–40 лет назад, становится проблемой.

С каждым годом потребность в современных паркингах растет. В новостройках, которые активно застраиваются высотками, эту проблему решают за счет подземных гаражей.

Подземная парковка как норма жизни

По словам технического директора АО ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») Юрия Бородина, для размещения автомобиля на территории жилого комплекса может быть построен как подземный, пристроенный, так и отдельно стоящий паркинг. Решение о том или ином виде паркинга принимается исходя из размера участка, разрешенной площади жилых домов и экономики проекта. Например, в ЖК «Царская столица» в центре Петербурга можно приобрести машино-места как в подземной стоянке, так и в отдельно стоящих многоэтажных паркингах. На сегодня почти во всех жилых комплексах компании оборудована подземная парковка.

«В 2014 году были приняты новые региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), до этого количество парковочных мест рассчитывалось исходя из регламентов правил землепользования и застройки (ПЗЗ), – комментирует ситуацию коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. – До вступления РНГП норматив составлял 1 машино-место на 80 кв. м общей площади квартир. Для домов, построенных до 2015 года, РНПГ предусматривал не менее 350 машино-мест на 1000 жителей, а до 2025 года действует норматив не менее 420 машино-мест на 1000 жителей».

Чтобы обеспечить такой объем парковочной площади, в ЖК «Северная долина» строительство подземных паркингов начали одновременно с возведением первых очередей комплекса. Сейчас доля домов с подземной парковкой составляет около 80 % от общего объема построенного жилья, при этом количество машино-мест в корпусах комплекса соответствует действующим нормативам.

ГК «Пионер» возводит дома с подземными паркингами с 2004 года, и доля такого жилья составляет 90 %. «Мы строим новые дома в обжитых районах с развитой инфраструктурой. При таком расположении только подземные паркинги позволяют обеспечить достаточное количество машино-мест для жителей», – говорит Андрей Ильичев, директор управляющей компании «Пионер-Сервис».

Подводные камни подземного строительства

«При строительстве подземных паркингов применяются те же технологии, что и при строительстве других подземных сооружений, возводимых открытым способом работ – в котловане с ведением работ с уровня земли, – поясняет главный архитектор, начальник архитектурно-строительного отдела ОАО «НИПИИ «Ленметрогипротранс» Дмитрий Бойцов. – В связи со спецификой конструктивных решений паркингов (вертикальные автоматизированные, линейные с рамповыми подъемами и т. п.) применяют различные современные технологии. Это может быть top-down, когда строительство идет сверху вниз с работой строительной техники под возведенным покрытием сооружения. Или по технологии «стена в грунте» с учетом совместной ее работы со стенами самого сооружения, по аналогии со строящимися станциями метрополитена».

«Для ведения работ на «нулевом цикле» сегодня применяются хорошо известные в мире и проверенные временем технологии, например, различные виды ограждающих конструкций, таких как «стена в грунте», шпунтовая стенка, эффективность которых существенно возрастает в сочетании с технологией струйной цементации грунтов jet grouting. Сокращает срок строительства и обеспечивает безопасность технология top-down за счет одновременного освоения подземного пространства и возведения наземной части. Но технологии подземного строительства не стоят на месте, так, сегодня при ведении работ на объектах реконструкции мы активно используем практику пересадки зданий на буроинъекционные сваи GEOIZOL-MP собственного производства. Важнейшими условиями успешного подземного строительства также являются инженерно-геологические изыскания перед началом работ, наличие у компании опытных проектировщиков и инженерно-технических специалистов, способных в ходе реализации проекта оценить все риски, связанные с нерасчетными показателями, осуществлять интерактивный мониторинг за состоянием грунтов, а также соседних зданий и сооружений, на всех этапах «нулевого цикла», – комментирует Елена Лашкова, генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ».

Как правило, застройщики привлекают для строительства профессиональные подрядные компании, но иногда работают и со специально созданными собственными организациями, которые специализируются на отдельных видах работ. Например, строительство подземных парковок в ЖК «Северная долина» ведет дочерняя структура «Главстрой-СПб» – генподрядная организация «СМУ-Северная долина».

Несмотря на отработанные методы, в компаниях отмечают трудности строительства паркингов в жилых домах. В ГК «Пионер», по словам Андрея Ильичева, эти вопросы сегодня решаются посредством BIM-проектирования. «Основная сложность при возведении паркинга – гидроизоляция, особенно в условиях петербургских грунтов. Очень важно проектировать инженерные системы паркинга в комплексе, чтобы сплетения труб и коммуникаций не снизили эффективную высоту помещения и позволили парковать высокие автомобили», – считает он.

Стоимость создания подземных парковок зависит от таких внешних факторов, как гидрологические условия, особенности почвы, окружения застройки. Здесь важно соблюсти баланс между надежностью проектных решений и стоимостью проекта. Тем не менее застройщикам удается создать уникальные для Петербурга проекты. Например, паркинг в жилом комплексе «Самоцветы» на Васильевском острове («ЛенСпецСМУ») строился с учетом близости реки Смоленки и тяжелых гидрогеологических условий. В то же время это один из первых проектов, на котором выполнен полностью автоматизированный паркинг. Здесь машину за автовладельца паркует специальный робот-платформа. Такое новшество позволило существенно увеличить количество машино-мест и обеспечить норматив без ущерба для технико-экономических показателей жилых корпусов.

Подземные паркинги являются достаточно сложными объектами с технологической точки зрения, поясняют в «Главстрой-СПб». Кроме того, при их строительстве используются самые современные материалы и технологии. Важно учитывать качественную тепло- и гидроизоляцию, прокладку необходимых инженерных коммуникаций (освещение, вентиляция, отопление), установку систем пожаротушения и дымоудаления.

«Трехуровневый подземный паркинг с глубиной котлована 11 метров под комплексом жилых и нежилых зданий в Зоологическом переулке, 2–4, строился практически на набережной Невы, в условиях плотной городской застройки исторической части. Соседние жилые здания вплотную примыкали к территории ведения работ, которые осложнялись наличием специфических геологических условий: слабые, водонасыщенные тиксотропные грунты, которые меняют свои характеристики при различного рода воздействиях. Сегодня дом в Зоологическом переулке от «Группы ЛСР» является украшением нашего города», – рассказывает г‑жа Лашкова.

Цена вопроса

«Подземное строительство требует больших вложений. Базовая стоимость строительства одного «подземного метра», в зависимости от того, где реализуется проект – в чистом поле или в условиях плотной городской застройки, особенно в историческом центре, – в среднем может составлять от 30 до 150 тысяч рублей. Дальше включаются коэффициенты. Увеличивает стоимость строительства близость зданий, прежде всего ветхих, наличие инженерных сетей в зоне строительства, сложная геометрия сооружения», – рассказывает Елена Лашкова. На примере паркинга, учитывая, что «приведенная площадь» машино-места, с учетом всех проездов и пандусов, составляет около 30 квадратных метров, себестоимость машино-места может достигать трех миллионов. Сделать строительство подземного паркинга привлекательным для инвестора могут только две вещи: совмещение парковки с торговой функцией и финансовое участие города. Но таких примеров еще не было.

«Серьезным фактором удорожания при строительстве является подготовительная и сопровождающая инженерная подготовка территории: вынос сетей и усиление зданий, расположенных в зоне влияния строящегося подземного паркинга, – отмечает, в свою очередь, Дмитрий Бойцов. – Данный фактор вызывает наибольшие проблемы в плане реализации отдельных обособленных подземных паркингов, поскольку ради строящегося сооружения приходится выполнять большой объем сопроводительных работ».

По некоторым данным, стоимость строительства подземного паркинга обходится в среднем на 30–40 % дороже, чем строительство надземных площадок для парковки. Как следствие, стоимость машино-места под землей оказывается достаточно дорогой для покупки.

В жилом комплексе «Северная долина» машино-место в подземном паркинге можно приобрести в собственность по цене от 300 тыс. рублей или арендовать за 5000 рублей в месяц – это одни из самых низких цен в городе.

Чаще всего у будущих жителей есть возможность приобрести место в подземном гараже по специальным условиям. Например, в ГК «Пионер» действуют удобная рассрочка, гибкая ценовая политика, специальные акции. Так, при покупке готовых видовых квартир 

в 1‑й очереди ЖК «LIFE-Приморский» машино-место, кладовую и террасу можно получить в подарок.

В пресс-службе ГК «Эталон» также подтвердили, что машино-места можно приобрести с рассрочкой от застройщика, действуют скидки и спецпредложения. К примеру, с конца августа открыты продажи машино-мест в паркингах ЖК «Ландыши» в Калининском районе Санкт-Петербурга со скидкой 5 % при единовременной оплате или с беспроцентной рассрочкой до декабря 2019 года при первоначальном взносе от 10 % от стоимости парковочного места. В ЖК «Московские ворота» при единовременной оплате предоставляется скидка 7 %, а до декабря этого года действует беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом от 10 %.