Российские власти в очередной раз пытаются изобрести механизм, позволяющий если не препятствовать появлению обманутых дольщиков, то хотя бы эффективно завершать проблемные объекты.

В 2017 году вступят в силу поправки в федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, которые значительно изменят реалии рынка недвижимости.

1 января 2017 года вступит в силу первый пакет поправок к 214-ФЗ. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ получает статус контролирующего органа, который должен следить за соблюдением требований 214-ФЗ, включая контроль за проектными декларациями, финансами, сотрудниками и многое другое. В Петербурге функции этого органа будет исполнять Комитет по строительству, в Ленинградской области – Служба государственного строительного надзора и экспертизы.

Контроль и реестр

На контрольные органы ложится огромная работа по проверке застройщиков, конкурсных документаций, но главное – именно они будут решать, выдать застройщику заключение о соответствии или отказать. У многих это вызывает вопросы. Пока никто не говорил об увеличении штатов комитетов, которые вскоре станут контролирующими органами. В итоге в Петербурге за это будут отвечать два человека, а в Ленобласти – девять, чего явно недостаточно для рынка недвижимости двух регионов.

«Для того чтобы такая система вообще заработала, штаты контролирующих органов должны увеличиться по крайней мере в три раза. Потому что на данный момент имеющееся число людей просто не в состоянии справиться с таким огромным пластом работы», – считает исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов.

Кроме того, власти начали составлять единый реестр застройщиков, который должен быть сформирован уже к ноябрю. Однако, по каким критериям он будет составляться, пока не известно. Ожидается, что компании, вошедшие в реестр, должны будут перечислять до 1 % стоимости своих объектов в компенсационный фонд, предназначенный для завершения проблемных проектов. Как сообщил генеральный директор Ассоциации СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, взамен компании смогут отказаться от страхования договоров долевого участия, что сэкономит им средства. Но далеко не все застройщики в это верят, поэтому не спешат подавать документы.

Генеральный директор Rocket Group Борис Латкин полагает, что если такой фонд действительно будет создан, то это повлечет повышение стоимости жилья. «Фонд, несомненно, увеличит нагрузку на девелоперский проект, а значит, это приведет к увеличению конечной стоимости квадратного метра жилья, то есть за все опять платить будут жильцы. Вряд ли фонд кардинально решит проблему обманутых дольщиков, но смягчить ситуацию сможет. Ведь ни одна компания не застрахована от банкротства», – считает он.

Уголовное наказание

Также с 1 января против недобросовестных застройщиков будет действовать новая уголовная статья – 200.3 в 139‑ФЗ. В итоге, если компания будет привлекать деньги граждан на строительство, нарушая 214‑ФЗ, то ее руководству грозит 360 часов обязательных работ, или год исполнительных работ, или принудительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы опять же на срок до двух лет. Если закон нарушит группа лиц, то наказание будет более суровым. «С уголовной статьей 214‑ФЗ станет жестче. Но вряд ли такое ужесточение гарантирует отстуствие нарушения прав дольщиков», – считает управляющий компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.

Штрафные санкции выросли

Помимо этого, поправки значительно ужесточают систему штрафов за нарушения застройщиков. В РФ все штрафы привязываются к минимальному размеру оплаты труда (МРОТ). На данный момент МРОТ в Петербурге составляет 11 700 рублей, в Ленобласти – 7800. Однако пока не известно, штраф будет высчитываться по 100 %-ному МРОТ или по его половине. Эксперты представили худший сценарий развития ситуации и рассчитали штрафы по 100 % МРОТ. Итоги получились впечатляющими. Например, за привлечение денежных средств граждан для строительства субъектом, не имеющим на это права, должностное лицо будет оштрафовано на 150–200 МРОТ, т. е. на 1,125–1,5 млн рублей. Юридическое лицо за это же деяние заплатит 4000–5000 МРОТ, т. е. 30–37,5 млн рублей.

Публикация в СМИ проектной декларации с неполными или недостоверными сведениями приведет должностное лицо к штрафу от 750 тыс. до 1,125 млн рублей. Юридическому лицу за это же придется заплатить от 22,5 до 30 млн рублей. За непредставление в установленный срок в орган контроля отчетности или предоставление недостоверных данных должностным лицам придется заплатить от 750 тыс. до 1,125 млн рублей, а юридическим – от 7,5 до 15 млн. Такие же штрафы предусмотрены за невыполнение в срок предписаний, выданных контролерами.

Также в новом законе уточнены поправки в условия договора долевого участия. Например, в статью № 4 добавляется часть 4.1., согласно которой условия договора долевого участия (ДДУ) должны соответствовать информации, включенной в проектную документацию на момент заключения договора. В противном случае ДДУ может быть признан судом недействительным. В статью № 6 добавляется часть 2, которая гласит, что в случае нарушения срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, от цены ДДУ за каждый день просрочки. В статью № 9 часть 1.1. добавляется пункт 2, который дает возможность одному из участников долевого строительства расторгнуть договор в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации.

Ряд поправок вступит в силу 1 июля следующего года. Среди этих поправок наиболее проблемной для застройщиков станут требования к размеру уставного капитала. Компании, строящие 1,5 тыс. кв. м в год, должны обладать уставным капиталом минимум в 2,5 млн рублей, если 500 тыс. кв. м, то 1,5 млрд.

Строители не верят

Несмотря на весьма радикальные шаги, эксперты в полную победу над долгостроями не верят. «Основных причин появления обманутых дольщиков две. Прежде всего, когда застройщик мошенничает, выводя собранные у покупателей жилья деньги из компании. Бывают также случаи неправильного управления бизнесом. Зачастую это часто связано с неверными предварительными расчетами. Тогда затратная часть проекта оказывается выше, чем доходная. Компания в этом случае банкротится. Это наиболее характерно для маленьких компаний. Крупный застройщик недостаток денег может компенсировать из собственных средств. Однако от банкротства сегодня страхуется каждый договор долевого участия. Да и случаев банкротства очень мало. А от мошенничества, когда средства дольщиков разворовываются намеренно, застраховаться нельзя», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.

Исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела» Николай Урусов считает, что новый закон только осложнит жизнь добросовестных застройщиков. «Я не уверен, что предлагаемые нововведения действительно защитят дольщиков и позволят уменьшить количество долгостроев. Более ожидаемые последствия состоят в том, что новые поправки усложнят жизнь добросовестным застройщикам и никак не отразятся на деятельности «фирм-однодневок» либо компаний, которые неверно рассчитали свои риски, – сказал он. – Кроме того, сейчас мы наблюдаем естественную чистку рынка – слабые компании уходят из девелопмента в подрядные работы. В связи с этим риски дольщиков и так снижаются. Но я могу понять, чем вызваны подобные инициативы правительства. Власти стремятся защитить свои интересы перед бизнесом и интересы покупателей перед застройщиками, ведь если строительная компания объявляет себя банкротом, то решать проблемы обманутых дольщиков государству очень сложно и очень дорого».

Однако строители нашли и положительные стороны в обновлении закона. Дмитрий Ходкевич отметил, что социальные объекты (школы, детские сады, поликлиники) и инженерные сети в границах участка можно будет отнести к себестоимости строительства. «Это, безусловно, хорошо. А сети, расположенные вне границ участка, на котором ведется строительство, к себестоимости отнести нельзя. Получается, что прокладывать их застройщик должен из собственной прибыли. Почему? Работу застройщика это точно не упростит. Однако сегодня однозначно сказать, как поправки отразятся на деятельности застройщиков, еще нельзя, поскольку они еще только обсуждаются. И в каком виде будут приняты, пока не ясно», – считает он.