Спор о том, что выгоднее и целесообразнее – самостоятельное управление объектом коммерческой недвижимости собственником либо же передача его в ведение специализированной УК – с годами не ослабевает.

За восемь лет количество офисов во внешнем управлении выросло на 35 %, но прошлый год, по-видимому, стал переломным моментом для рынка.

По данным компании «МТЛ», с середины нулевых годов процент офисной недвижимости, находящейся во внешнем управлении, неизменно рос. Так, в 2008 году доля таких офисов составляла лишь 10% от общего объема качественного предложения. В 2016 году эта цифра достигала 45%.

Однако в последнее время, по словам Николая Антонова, генерального директора «МТЛ», этот тренд фактически иссяк. Сейчас параллельно происходит процесс как передачи объектов в управление УК, так и возвращение к самостоятельной эксплуатации собственником. Поэтому в течение последнего года средний процент офисной недвижимости во внешнем управлении практически не изменился.

По прогнозу специалистов компании, к 2020 году доля объектов, находящихся в управлении специализированных УК, вряд ли превысит 50%, увеличившись за три года всего на 5 п. п.

Дилемма возникла еще в конце 1990‑х годов, когда только появились первые робкие попытки вывода на рынок услуг по профессиональному управлению недвижимостью. Главным препятствием для развития этого бизнеса в то время было отсутствие доверия между собственниками и представителями УК, вспоминает руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шасколький. «Было время, когда предложение услуг внешнего управления расценивалось собственником как первый шаг к рейдерскому захвату. И, разумеется, люди чуть ли не с оружием в руках готовились отбиваться от таких услуг», – говорит он.

Со временем, естественно, взаимопонимание сторон укрепилось, и рынок вступил в более цивилизованную фазу развития. Но полностью фактор не исчез. «Собственники объектов всегда двойственно относились к внешним УК и никогда полностью им не доверяли, опасаясь их деятельности на объекте, в том числе риска утери оперативного контроля, а также снижения прозрачности финансовых потоков», – признает генеральный директор компании «МТЛ» Николай Антонов.

Как бы то ни было, с начала нулевых услуга по профессиональному управлению коммерческой недвижимостью становилась все более востребованной. Причины этого было несложно понять из слов генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева (Colliers, кстати, входит в четверку крупнейших УК в России). Это и профессиональная специализация, и опыт работы, и наличие отработанных технологий и стандартов качества управления и эксплуатации объектов.

Оппоненты отмечают, что, с одной стороны, за все это приходится платить, а с другой – внешний управленец никогда не будет настолько заинтересован в результате, как собственник. Кроме того, по мнению представителей ряда компаний, в России пока непросто найти специализированную УК, которая была бы способна качественно управлять недвижимостью, особенно в элитном сегменте.

«Для нас самостоятельная работа по управлению недвижимостью стала фактически вынужденным шагом. Когда мы строили «Олимпийскую деревню», мы начали искать внешнюю УК, но, к сожалению, взаимопонимания у нас не сложилось ни с кем. Жилье у нас дорогое, владельцы – требовательные, и хотя люди это весьма обеспеченные, деньги они считать привыкли. Для управления объектом мы создали ТСЖ, которое, с одной стороны, поддерживает высокие стандарты работы, а с другой – уже 9 лет мы не повышаем стоимость эксплуатации квадрата жилья», – рассказала генеральный директор компании «Еврострой» Оксана Кравцова.

«Когда мы разработали стандарты качества управления нашего объекта, мы поняли, что сторонние УК не смогут их поддерживать. Поэтому занимаемся эксплуатацией самостоятельно. Это, конечно, определенные затраты, но если хочешь выдержать заданные стандарты, на них приходится идти», – со своей стороны добавил генеральный директор «Комплекса «Галерная, 5» Николай Перепелица.

Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин также высказался в пользу самостоятельного управления объектами. «Скажем так, мы не смогли найти УК, которая смогла бы выполнять эту работу не хуже, чем мы, за те же деньги», – отметил он.

«Компромиссную» позицию озвучил советник президента АОА «Сибур-холдинг» Ростислав Леонтьев. «Объекты – разные, и ситуация на них различается, поэтому лучше не занимать заранее какую-то однозначную позицию, а принимать решение в зависимости от конкретики. Какими-то объектами мы управляем сами, какие-то – передаем УК. Оптимальный результат может дать и одно, и другое решение», – считает он. «При выборе многое зависит от чисто психологических факторов: личных убеждений и особенностей характеров собственников, их отношения к объектам как таковым», – добавляет генеральный директор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.

Тем не менее представители специализированных УК сохраняют оптимизм. «Мне кажется, что к самостоятельному управлению собственностью тяготеют люди, так сказать, «старой формации». А более молодые игроки склонны привлекать УК. И думаю, что рано или поздно профессиональные управленцы победят, как это произошло практически во всех развитых странах», – считает Георгий Рыков.

В материале использована информация с делового завтрака BestBreakfast

Фото: realtybiznews.com