В течение 2016 года застройщики Санкт-Петербурга активно выводили на рынок жилья новые проекты.

Кризисные явления в экономике еще не преодолены, а покупательная способность россиян продолжает падать, и по логике вещей это должно грозить затовариванием рынка.

Однако застройщики и аналитики в один голос твердят о росте спроса и выводе новых проектов на рынок. Возможно, отмена льготной ипотеки охладит пыл застройщиков. А пока затоваренность отмечается лишь в отдельных сегментах.

Заработки – меньше, квартир – больше

Падение реальных доходов россиян продолжается уже больше двух лет. По данным Росстата, оно составило 0,5 % по итогам 2014 года, 4,1 % за 2015 год, 5,8 % в 2016 году (прогнозное значение). На наступивший год аналитики дают оптимистические прогнозы, но им еще только предстоит сбыться.

Между тем застройщики продолжают выводить на рынок жилья новые проекты и новые очереди в уже запущенных объектах. Согласно рейтингу «Ктостроит.ру», только у ведущих 15 застройщиков города в настоящее время «в работе» находятся проекты общей площадью свыше 8 млн кв. м.

По оценкам аналитиков компании «Главстрой-СПб», за 2016 год на рынок первичного жилья Петербурга и Ленобласти вышло примерно 3,5 млн кв. м. Итоговая цифра вполне сопоставима с общим объемом выхода на рынок новостроек в 2015 году – 3,53 млн кв. м. Интересно, что на Петербург приходится примерно 68 % нового предложения прошлого года. Аналитики Холдинга RBI отмечают, что объем вывода на рынок заметно сократился в районах массовой застройки возле КАД. По сравнению с 2015 годом снижение составило 36 %. Это можно объяснить введением в прошлом году в 47-м регионе «строительного светофора», в соответствии с которым строительство на привлекательных землях рядом с КАД обременяется требованиями по созданию всей социальной и транспортной инфраструктуры за счет застройщиков.

По данным Службы госстройнадзора Петербурга, в течение 2016 года выдано около 170 разрешений на строительство жилых домов. Для сравнения: в послекризисный 2011 год было выдано всего 94 таких документа. И хотя отчасти это можно объяснить началом действия в Петербурге в 2017 году новых Правил землепользования и застройки и связанными с этим превентивными действиями застройщиков, все же очевидно, что строители серьезно подготовились к запуску новых проектов.

Спрос все равно растет…

В целом сочетание этих факторов допускает возможность появления затоваривания на рынке новостроек Петербурга. Однако опрошенные «Ктостроит.ру» эксперты считают возникновение такого тренда маловероятным и списывают феномен на высокие объемы поглощения жилья в 2016 году.

По данным генерального директора Knight Frank St.Petersburg Николая Пашкова, на первичном рынке жилья Петербурга в 2016 году заключено более 80 тыс. сделок на объекты общей площадью около 4 млн кв. м. «Это на 15 % выше показателей 2015 года. Можно говорить о том, что 2016‑й стал самым успешным годом за всю историю рынка, поскольку активный рост спроса сформирован не кризисными явлениями, как в 2014‑м, когда мы отмечали пиковые продажи, а скорее, наоборот, тенденциями к восстановлению», – подчеркнул он.

«Спрос по сравнению с 2015 годом не снизился. За последние 10 лет более высокие показатели спроса наблюдались только в ажиотажном 2014 году», – вторит ему директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина.

Наличие этого тренда единодушно отмечают все опрошенные застройщики. «В прошлом году мы наблюдали постепенный рост спроса на первичном рынке. В частности, в нашей компании объем продаж за этот период вырос на 30 %», – сообщил директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. «В 2016 году ситуация на рынке стабилизировалась по сравнению с 2015‑м. Все крупные игроки рынка заявили о росте продаж. В нашей компании продажи шли стабильно от месяца к месяцу по всем объектам», – отмечает директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.

Застройщики выделяют ряд причин, которые сформировали данный тренд. И главная из них – ипотека с господдержкой.

«В январе и феврале 2016 года, когда не было ясности относительно продления программы ипотеки с государственной поддержкой, на рынке наблюдался повышенный спрос на квартиры в новостройках: клиенты хотели успеть приобрести жилье на выгодных условиях. Аналогичная ситуация наблюдалась осенью и в декабре. В IV квартале 2016 года доля сделок с привлечением ипотечного кредита у нас достигла 49 %», – рассказывает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая.

«В 2016 году программа субсидирования ипотеки, продленная государством, позволила сохранить ставки на уровне докризисных. Этот факт привел к росту ипотечных сделок. На конец года в нашей компании доля кредитных сделок составила 45 %», – поддерживает коллегу Сергей Степанов.

Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов добавляет, что высоким объемам продаж в 2016 году способствовали также нулевая динамика цен и широкое предложение, сформировавшееся еще в 2015 году и поддержанное застройщиками в 2016‑м.

Однако Правительство РФ уже приняло окончательное решение об отказе от продления программы господдержки ипотеки (подробности на стр. 13). Поскольку стабилизация на финансовом рынке достигнута, меры стимулирования рынка сворачиваются. Это может негативно сказаться на продажах нынешнего года.

С надеждой на лучшее

Однако большинство специалистов убеждены, что тенденция к продолжению роста спроса на новостройки в этом году продолжится. На рынке превалирует оптимизм.

«Полагаю, в 2017 году рост спроса на строящееся жилье продолжится. По самому благоприятному сценарию можно ожидать его увеличения на 15–20 %», – говорит Сергей Терентьев. Его поддерживает Сергей Степанов: «На 2017 год мы заложили увеличение объемов продаж». «Спрос на новостройки держится на достаточно хорошем уровне, поэтому девелоперы готовятся к запуску большего числа проектов, чем в уходящем году», – соглашается Сергей Терентьев.

Чуть более осторожна Юлия Ружицкая: «Мы рассчитываем, что спрос сохранится на уровне, а может, и выше показателей 2016 года. Спрос на качественные объекты от надежных застройщиков на рынке есть». «С высокой долей вероятности в I квартале 2017 года спрос просядет на 10–20 %. На ситуацию будет влиять совокупность факторов: законодательные и градостроительные нововведения, завершение льготной ипотеки и начало периода «низкого спроса». По нашим прогнозам, адаптационный период должен завершиться во II квартале, и рынок придет в естественное состояние. Традиционно девелоперы начнут увеличивать темпы вывода в продажу объектов ближе к концу года», – говорит Петр Буслов.

И самую скептическую позицию из всех опрошенных экспертов занял генеральный директор компании «Красная Стрела» Николай Урусов: «Не уверен, что в текущей ситуации можно ожидать какого-либо роста рынка. Будет хорошо, если продажи сохранятся на уровне 2016 года».

Сформировавшийся тренд роста спроса стимулирует девелоперов все более высокими темпами выводить в продажу новые проекты, запускающиеся в Петербурге (включая пригородную зону).

«В 2016 году мы выводили в продажу жилье в новых домах в уже строящихся объектах, а также запускали новые проекты. На 2017 год у нас не менее серьезные планы. Мы будем выводить на рынок новые жилые комплексы и запускать продажи в домах в уже строящихся проектах», – рассказывает г‑жа Ружицкая.

Как заявил генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев, группа планирует в ближайшие 3–4 года постепенно довести ежегодный объем ввода в эксплуатацию примерно до 500–600 тыс. кв. м жилья. «В настоящий момент мы планируем строить и сдавать в эксплуатацию 300–500 тысяч квадратных метров ежегодно», – рассказал Петр Буслов.

«ЦДС в 2017 году планирует приступить к реализации 5–6 новых проектов», – поделился планами Сергей Терентьев. «Будут выведены в продажу новые очереди в проектах комплексного освоения «Капитал» в Кудрово и «NEWПИТЕР» в Новоселье», – сообщил Сергей Степанов.

И вновь самым осторожным был Николай Урусов. «Полагаю, этот год будет сопоставим с предыдущим по объему вывода новых проектов в продажу», – говорит он, однако добавляет, что возможно незначительное превышение предложения, в пределах 10 %.

А что же затоваренность?

Затоваривание как общерыночный фактор, по мнению экспертов, крайне маловероятно. Но есть нюансы.

«Не исключается затоваривание локального характера», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Тамара Попова. – Совершенно не вижу рисков снижения ликвидности в обжитых городских районах, однако в отношении удаленных районов с транспортными и инфраструктурными проблемами такой уверенности нет. Строящиеся в некоторых областных локациях жилые массивы по своему качеству уже являются фактором формирования риска в будущем, и, на мой взгляд, пока что продажи в них поддерживались благодаря отсутствию в них жителей и проблем, связанных с перенаселенностью. По мере заселения и увеличения плотности и трафика возникнут и проблемы, которые повлекут снижение ликвидности в последующих проектах в таких районах, а вслед за ними – ограничение потенциала для роста цены или даже снижение цен».

«Затоваривание характерно лишь для определенных локаций, где в свое время в продажу вывели много проектов с аналогичными характеристиками: Мурино, Кудрово, Шушары, Янино», – согласен с экспертом Николай Урусов.

Сергей Степанов допускает также возможность сегментарной затоваренности: «Затоваривание возможно. В частности, сегодня на рынке наблюдается явный переизбыток предложения квартир-студий. И спрос на такие объекты снижается». По его словам, в домах, где превалирует доля студий, значительно возрастает нагрузка на возведенную инфраструктуру, придомовые территории, паркинги. Все это снижает спрос на такие объекты и приводит к их избытку на рынке.

В целом же рынку, по мнению экспертов, такая проблема на грозит. «Объем предложения на рынке первичной недвижимости соответствует объему спроса, поэтому на сегодняшний день рынок конкурентный и находится в равновесном состоянии, и мы не ожидаем в ближайшее время избыточного предложения. Никаких предпосылок для затоваривания в кратко-, средне- и долгосрочной перспективе нет», – подытожила общее мнение Юлия Ружицкая.

Фото: sklyark.livejournal.com