В настоящее время, когда доходность банковских депозитов снова снизилась (сейчас она составляет примерно 6–8 % годовых), перед многими частными инвесторами встал вопрос: во что вложиться, чтобы сберечь и приумножить свои средства? «Кто строит» собрал мнения экспертов на этот счет.

Одним из наиболее рациональных вариантов является инвестирование в недвижимость. Сегодня можно вложиться в объекты из разных сегментов.

«Для частных инвесторов наиболее важным фактором является невысокий порог входа, поэтому в первую очередь они рассматривают жилье, апартаменты и стрит-ретейл, где можно приобрести помещение, которое потом будет сдаваться в аренду», – говорит генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. Однако, по словам экспертов, в любом из вариантов есть как свои плюсы, так и минусы.

Жилье

Жилье – наиболее распространенный и самый освоенный вариант инвестирования. Пик популярности этого инструмента, приходившийся на 2006–2008 годы, уже миновал, но интерес к нему сохраняется. Главные плюсы этой схемы – низкий порог входа на рынок (от 2–2,5 млн рублей), а также юридическая проработанность механизмов приобретения объекта.

«Это доступный, понятный и надежный инструмент. Сейчас, когда рынок насыщен предложением, доходность таких инвестиций снизилась. Однако мы можем наблюдать, что многие инвесторы, «перекинувшие» в начале кризиса деньги в депозиты, вновь возвращаются на рынок жилья», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По ее словам, дельта цены на старте продаж и при вводе в эксплуатацию сейчас составляет 20–25 %. Сроки строительства для сегмента масс-маркет – 2,5–3 года. «Раньше можно было смело обещать клиентам рост в 30–35 %. Но сегодня политика реализации квартир у большинства застройщиков изменилась: поскольку рынок не позволяет существенно поднимать цену квадрата перед сдачей, нет возможности и выставлять низкий ценник на старте продаж», – отмечает эксперт.

Доходность от сдачи квартир специалисты оценивают по-разному, отмечая, впрочем, что в текущей рыночной ситуации она невелика даже для объектов эконом- и комфорт-класса. Не говоря уже об элитном сегменте. «Квартиру ценой в 150 миллионов рублей реально сдать в аренду за 150 тысяч в месяц. Доходность – чуть больше 1 % годовых. Для жилья сегмента масс-маркет она составляет около 5 %», – утверждает президент «Евразия холдинг» Алексей Фурсов.

Директор по маркетингу Холдинга RBI Михаил Гущин также оценивает доходность от сдачи жилья в 5–6 % годовых. Светлана Денисова несколько более оптимистична, по ее мнению, этот показатель достигает уровня 7–8 % годовых. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей отмечает, что при самых удачных обстоятельствах покупка жилья сегмента масс-маркет может окупиться за 10 лет, а доходность составит 10 % годовых.

По словам вице-президента Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти, президента ГК «Авентин» Валерия Виноградова, на долю частных инвесторов на рынке жилья Петербурга сейчас приходится примерно 20 % сделок. «В эти 20 % входят и «профессиональные» инвесторы, систематически занимающиеся покупкой-продажей квартир, и рантье, сдающие жилье в аренду, и люди, желающие уберечь свои средства от инфляции», – отмечает он.

Апартаменты

Апартаменты как объект инвестиций сегодня становятся серьезным конкурентом традиционному жилью. Поскольку большинство апарт-проектов позиционируются в бизнес-классе (около 60 %, по данным NAI Becar), порог входа в этот сегмент рынка начинается от 5 млн рублей. «Апартаменты, может быть, не самая доходная коммерческая недвижимость, но с точки зрения входа в этот бизнес порог самый маленький», – говорит руководитель отдела консалтинга и оценки Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин.

При этом уровень доходности в этом формате более высок. «На нормальном рынке недвижимости жилье – это, возможно, способ сохранения средств, но не инструмент извлечения прибыли. А вот апартаменты предназначены именно для этого», – считает Михаил Гущин. Не удивительно поэтому, что, по оценке NAI Becar, 58 % апартаментов в Петербурге в настоящее время приобретаются для последующей сдачи в аренду через управляющие компании.

«В нынешнее время при сдаче апартаментов через УК доход может достигать 10 % годовых», – говорит генеральный директор «МТЛ» (входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов. «По нашей оценке, сдача в аренду апартаментов может приносить до 12 % годовых. Срок окупаемости составляет порядка 8 лет, что ниже, чем в других сегментах жилой и коммерческой недвижимости», – отмечает Елизавета Конвей. Управляющий директор PM NAI Becar Наталья Скаландис среднюю доходность оценивает в 8,2 % годовых. «А в наиболее удачных проектах она может достигать 15 %», – добавляет она.

С ней согласен Кирилл Акиньшин. «Доходность апартаментов находится в диапазоне 8–15 % годовых. Все зависит от проекта, стадии входа, стоимости апартаментов. Как правило, девелопер заявляет своим инвесторам уровень в 20 %, что не совсем правда. Они вкладывают в эту цифру рост стоимости апартаментов, чего на стагнирующем рынке может и не случиться», – отмечает эксперт.

Стрит-ретейл

Помещения для стрит-ретейла пользуются достаточно высокой популярностью у частных инвесторов, но порог входа на этот рынок еще выше. По словам Кирилла Акиньшина, он составляет примерно 15 млн рублей. Впрочем, Николай Антонов оценивает его существенно ниже – от 5 млн.

Доходность объектов стрит-ретейла эксперты оценивают очень по-разному. При этом они единодушно отмечают решающую роль в этом вопросе локации объекта. «При инвестициях в стрит-ретейл сложно угадать с местом. В центре Петербурга проходные места распределены и заняты, а покупка на вторичном рынке сопровождается стоимостью, которая будет возвращаться инвестору в виде платежей с аренды в течение 15 лет, что не является выгодным предложением. В спальных районах стрит-ретейл может обеспечивать поток от хорошего арендатора. Срок окупаемости здесь – от 8 до 12 лет, но зависит от количества торговых помещений, заложенных застройщиком в данном комплексе (микрорайоне)», – говорит Николай Антонов.

По данным Николая Пашкова, срок окупаемости встроенных торговых помещений составляет 10–20 лет. «На основных торговых коридорах, где гарантирована ликвидность помещений, доходность невысока, она составляет 5 % и ниже. Если рассматривать помещения в строящихся домах в периферийных районах, то можно выйти и на 10 % годовых», – отмечает он.

При этом эксперт считает, что в среднем помещения для стрит-ретейла обеспечивают доходность выше, чем жилье. «Среди плюсов – низкие риски ликвидности (речь о помещениях в качественных локациях с высоким пешеходным трафиком), поскольку даже при падении рынка одни арендаторы просто сменяются другими. Кроме того, арендаторы – это юрлица, часто сетевые структуры, с которыми можно выстраивать формализованные прогнозируемые отношения», – добавляет Николай Пашков.

А по словам Алексея Фурсова, доходность от таких объектов в хороших локациях может достигать 15–16 % годовых.

Офисы

Офисы также привлекают частных инвесторов, хотя это и менее распространенная практика. «Минимальный порог входа наблюдается в случае приобретения офисного помещения в составе бизнес-центра либо встроенного помещения в составе жилого комплекса и составляет 10–15 миллионов рублей», – рассказывает руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

Доходность таких объектов он оценивает в 10–12 % годовых, хотя уточняет, что на практике она может быть и выше, и ниже – в зависимости от локации, качества и других факторов. «При покупке офиса в многособственнических объектах уровень доходности – около 10 % годовых. Основным минусом в этом случае являются повышенные траты и зависимость от других собственников», – отмечает Николай Антонов.

Ниже всего доходность небольших офисных объектов оценивает Николай Пашков: 6–8 % годовых (срок окупаемости инвестиций – 12–17 лет). «Продажа блоков в бизнес-центрах – интересный сегмент, однако в Петербурге таких проектов было не очень много, а сейчас на рынке они вообще не представлены. Хотя, работая с частными инвесторами, мы видим, что определенный спрос на них есть», – говорит он.

Объект инвестиций	Порог входа, млн рублей	Доходность, %	Окупаемость
Жилье	2–2,5	1–10	10 лет
Апартаменты	От 5	8–15	8 лет
Стрит-ретейл	5–15	5–16	10–20 лет
Офисы	10–15	6–12	12–17 лет