СРО А «Объединение строителей СПб» инициировало сбор материалов для подготовки поправок в поправки к 214‑ФЗ, принятые на прошлой неделе Госдумой и утвержденные на этой Советом Федерации.

По мнению строительного сообщества, закон получился непродуманным и трудновыполнимым.

Новации

Закон с длинным названием «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ (в части защиты прав участников долевого строительства)» вносит кардинальные изменения в главный правовой документ, регулирующий долевое строительство – 214‑ФЗ. Принятие поправок вызвало острую реакцию в профессиональной среде (см. «Революция в долевке», «Кто строит в Петербурге», № 27, 2017).

По оценке участников рынка, окончательный текст законопроекта выдвигает к застройщикам ряд беспрецедентных требований. Среди наиболее важных из них:

– замена требований к размеру уставного капитала требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10 % от стоимости строительства, указанной в проектной декларации;

– наличие не менее 3 лет опыта работы основной компании либо любой из ее «дочек» по участию в строительстве многоквартирных домов суммарной общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика;

– наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах;

– наличие на дату направления в контролирующий орган проектной декларации денежных средств в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;

– специальный банковский контроль соответствия по каждому платежу содержания обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

К счастью, в итоговый вариант закона не прошла идея о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика, которая также имелась в проекте, внесенном ко второму чтению.

Недодуманный закон

Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров напомнил, что целый ряд нововведений в законопроект о поправках к 214‑ФЗ попал туда буквально за несколько дней перед вторым чтением. «Соответственно, они не обсуждались в ходе парламентских слушаний, которые прошли в Госдуме 3 июля и на которых застройщики имели возможность выразить свое отношение к предлагаемым законодательным инициативам. Не было времени и у депутатов, чтобы тщательно оценить новации», – подчеркнул он.

По мнению эксперта, эта скоропалительность в принятии закона, по всей видимости, и стала причиной попадания в него ряда пунктов, выполнение которых вызывает серьезные сомнения у профессионального сообщества. «Есть ряд положений нового закона, которые порождают вопросы. Думаю, что в ходе подготовки к реализации на практике его требований их возникнет еще больше», – отметил Александр Вахмистров.

«Новый закон вторгается во множество сфер деятельности застройщиков и, по сути, требует очень серьезной перестройки всей работы девелоперов. Постоянное реформирование законодательства в отрасли создает дополнительные сложности компаниям, а ведь экономическая ситуация в стране по-прежнему непростая», – добавил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Со стороны профессионалов рынка также прозвучало немало критических замечаний. «По нашим подсчетам, если строить жилой комплекс на 100 тысяч квадратов, надо в банке постоянно держать 650 миллионов рублей. Крупные застройщики, конечно, со временем смогут перестроить свою работу в соответствии с новыми требованиями, но вот небольшим компаниям будет, как мне кажется, очень сложно. Банки будут крайне осторожно относиться к предоставлению им кредитов на строительство», – отметил генеральный директор «Эталон ЛенСпецСМУ», вице-президент группы «Эталон» Геннадий Щербина.

С ним согласился президент «ЛенОблСоюзСтроя» Георгий Богачев. «Проблемы будут не только у маленьких компаний, многим из которых, скорее всего, просто придется уйти с рынка, но и у небольших регионов в целом. Возьмем, к примеру, Псковскую область. Рынок там очень скромный, крупных застройщиков на нем просто нет. Если мелкие уйдут – кто будет строить? То же касается и компаний, работающих в отдаленных городах Ленобласти – Выборге, Кингисеппе, Тихвине. Они реализуют небольшие проекты, обслуживают локальные рынки, и выжить в новых условиях им будет очень сложно», – считает он.

«К сожалению, закон был принят без консультаций со специалистами рынка. В итоге по сути создается множество проблем, которых можно было бы избежать еще на этапе подготовки документа. Создание отдельных юрлиц под каждый проект – очень сомнительная идея. Раньше застройщик дорожил своей репутацией, своим брендом. Будут ли заниматься этим «однопроектные застройщики»? Профессиональное сообщество должно донести до власти мысль, что ряд положений нового закона нужно изменить», – говорит генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.

Поправки в поправки

Александр Вахмистров сообщил, что именно для того, чтобы донести до думцев позицию специалистов отрасли, «Объединение строителей СПб» и приглашает все компании присылать информацию о проблемах, которые появятся при подготовке к исполнению новых требований. «Закон принят, и его необходимо соблюдать. Но мы должны предпринять все необходимые усилия и доработать его так, чтобы он был реализуем на практике, отвечал задаче защиты дольщиков и не тормозил работу отрасли», – подчеркнул он.

«Мы создали рабочую группу, которая просуммирует и проанализирует все присланные застройщиками замечания. Часть вопросов, видимо, отпадет при разъяснении федеральными органами нюансов правоприменения новых положений закона. А по моментам, которые вызовут наибольшие проблемы, мы планируем подготовить поправки», – уточнил Алексей Белоусов.

По его словам, несколько месяцев нужно для того, чтобы собрать и обобщить информацию. Работу над корректировками планируется выполнить осенью этого года, после чего подать их в Госдуму для рассмотрения уже весной 2018 года.

Пока же представители профессиональных объединений призвали застройщиков предпринять максимум усилий, чтобы заранее подготовиться к выполнению новых требований законодательства, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. «Необходимо сделать так, чтобы очередная реформа не стала тормозом развития отрасли, чтобы мы смогли плавно перейти к работе по новым правилам», – отметил Алексей Белоусов.

Александр Вахмистров напомнил, что до 1 июля 2018 года будут действовать прежние юридические нормы. «Имеет смысл интенсифицировать работу по получению разрешительной документации, чтобы был задел работы на перспективу и компании имели бы возможность максимально спокойно входить в новые законодательные реалии», – заключил он.