Санкт-Петербург вошел в число регионов, где федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в рамках партнерства с группой ВТБ будет развивать рынок арендного жилья.

Эксперты считают проект интересным, но полагают, что он столкнется в Северной столице с рядом трудностей.

Аренда от АИЖК

АИЖК определило 14 регионов России в качестве приоритетных для реализации проекта по развитию арендного жилья. В их число вошли крупные города с населением более 1 млн человек. Среди них – Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Челябинск, Омск и другие.

В рамках сотрудничества с группой ВТБ в настоящее время идет подбор земельных участков для реализации проектов возведения стандартного арендного жилья. АИЖК планирует предоставить финансирование для их строительства. Стороны также рассмотрят возможность создания управляющей компании для эксплуатации введенного жилья.

Для создания арендного дома отбираются проекты, в которых можно выкупить либо отдельное здание целиком, либо минимум отдельную секцию или подъезд. Общая площадь квартир в проекте должна составлять от 4 до 20 тыс. кв. м, они должны быть с полной отделкой и меблировкой.

До сих пор программа развития арендного жилья от АИЖК была запущена только в Москве. Агентство занимается ее реализацией в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Для этого АИЖК использует закрытые паевые инвестфонды недвижимости (ЗПИФН), которые смогут выступать в качестве дольщиков‑соинвесторов или приобретать готовое жилье. Предполагается, что в 2017 году объем финансирования пилотных проектов составит 10 млрд рублей, в 2018 году – 15 млрд рублей, в 2019 и 2020 годах – по 20 млрд рублей.

Недавно президент – председатель правления банка ВТБ Андрей Костин доложил президенту России Владимиру Путину о ходе реализации проекта. «Мы сейчас с АИЖК работаем над программой развития арендного жилья. Мы уже профинансировали строительство 85 тысяч квадратных метров арендного жилья, инвестировали примерно 16 миллиардов рублей. Уже в 2018–2019 годах это жилье появится на рынке. Новая программа, которую мы сейчас разрабатываем с Агентством, рассчитана еще на 25 миллиардов рублей», – сообщил он.

В АИЖК затруднились оперативно сообщить газете «Кто строит в Петербурге», будет ли практика реализации программы по созданию арендного жилья в Северной столице отличаться от московской.

Теория и практика

В АИЖК говорят, что главная задача проекта – привнести «цивилизованность» на рынок аренды. «В России данный рыночный сегмент составляет около 150 миллионов квадратных метров квартир, это всего 4 % жилищного фонда в стране. Сдаются такие квартиры преимущественно частным образом, арендатор проживает без зарегистрированного договора, а налоги в экономику с этого бизнеса не поступают. Поэтому в России нужно развивать институциональную аренду, которая была бы лишена подобных недостатков: договоры должны регистрироваться и защищать арендатора и арендодателя, а налоги с этого бизнеса – идти в бюджет. Арендатору необходимо понимать, что он защищен законом, его не выселят, а также он может получить регистрацию по месту жительства. Это соответствует мировой практике: 30–50 % жилья сдается внаем как частным, так и институциональным образом», – говорила ранее управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова.

Глава Министроя РФ Михаил Мень видит большие перспективы у программы. «Было принято решение сделать несколько пилотных проектов и посмотреть результаты, насколько востребованным окажется арендное жилье. Несколько домов уже построены. Первый спрос очень хороший, и это говорит о том, что психологически люди готовы рассматривать такие варианты. Особенно молодежь, которая переезжает в большие города. Чтобы не скитаться по квартирам без определенного статуса, откуда еще и выгнать могут в любой момент. Перспектива есть у арендного жилья, и очень хорошая», – заявил он недавно.

Между тем цены на аренду квартир в столичных жилых комплексах, ставших пилотными в программе, сложно назвать демократичными. Для реализации первых проектов АИЖК выкупило у ВТБ и «Интеко» в общей сложности около 56 тыс. кв. м площадей в ЖК Match Point и «Лайнер». В них квартира площадью 22 квадрата (минимальный юнит) обойдется нанимателю в 36 тыс. рублей в месяц, а «трешка» на 80 кв. м – в 50 тыс.

Проблемы

Опрошенные эксперты считают, что проект может быть достаточно интересным и перспективным для города, но есть и ряд проблем.

«Выход оператора с разнообразным предложением, понятными условиями и схемой взаимоотношений арендатора и арендодателя – это позитивное направление в развитии рынка аренды жилья в Петербурге. Сейчас это направление развивается в большей степени за счет апарт-отелей, однако они, как правило, имеют ограниченное предложение и небольшой территориальный охват», – отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев.

По мнению генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, проект будет востребован, если предложит рынку доступный продукт. «Идея создания фонда арендного жилья в Петербурге обсуждается как на федеральном, так и на региональном уровне уже давно – пилотная программа, позволяющая петербуржцам брать у города в аренду дешевое жилье, была запущена еще в 2012 году. Однако при реализации проекта у частных инвесторов возникал ряд проблем, приведший к некоторой «пробуксовке». И в первую очередь – это долгий срок окупаемости вложений и низкая рентабельность аренды жилья. На сегодняшний день идея создания фонда арендного жилья в городе по-прежнему актуальна и востребована», – отмечает он.

Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский тоже говорит, что перспективы проекта зависят от того, на какого потребителя он будет ориентирован. «Если речь идет о массовом сегменте арендного жилья, то у АИЖК будут конкуренты. Это в первую очередь огромный частный сектор. Если АИЖК ориентируется на корпоративных клиентов, то это еще более узкий и высококонкурентный сегмент. Здесь соперничество за клиента будет не только с частным сектором и апарт-отелями, но и с финской компанией SATO, которая занимается инвестициями в недвижимость и предоставляет услуги аренды жилья», – считает он.

Опрошенные девелоперы пока затруднились оценить интересность участия в программе, поскольку конкретные условия им еще не ясны. «В целом успешность этого проекта будет зависеть от многих факторов. В том числе и от условий аренды, управляющей компании, которая этими арендными объектами будет заниматься», – со своей стороны говорит Борис Мошенский.

«Схема АИЖК, конечно, требует внимательной оценки для каждого конкретного объекта и застройщика. Но в любом случае эта программа означает появление еще одной возможности реализовать первичное жилье на рынке, и уже каждый застройщик для себя может решить, насколько ему интересно и выгодно идти по этой новой схеме или оставаться в рамках сформированных, проверенных каналов сбыта. Правда, компании, которым это могло бы быть наиболее интересно, могут столкнуться с проблемами из-за несоответствия требованиям АИЖК», – добавляет Игорь Кокорев.

Фото: sbcnterlaw.com