Один из ведущих петербургских застройщиков – «Группа ЛСР» – приступил к реализации крупного проекта в одной из самых интересных локаций города – в южной части намывных территорий Васильевского острова. Эксперты оценивают проект как интересный и перспективный.

«Группа ЛСР» приступила к реализации масштабного проекта, получившего пока название «Морской фасад – Юг». Он займет последние свободные участки в южной части намыва.

Напомним, на данный момент проекты в этой локации уже реализуют несколько девелоперов: Seven Suns Development, ГК «Лидер Групп», Glorax Development, ЗАО «Ренессанс Констракшн».

В июле «Группа ЛСР» объявила о приобретении участков площадью около 34 га, расположенных вдоль первой линии Финского залива. Сделка была заключена с ООО «Десна Капитал» и АО «Терра Нова», которые осуществляли намыв территорий. «Группа ЛСР» приобрела у них права на реализацию проекта. Сумма сделки сторонами не раскрывается. Интересно, что проект планировки территорий уже утвержден, несмотря на то, что намыты еще не все земли.

Сначала – намыть

Таким образом, «Группа ЛСР» начинает реализацию своего проекта именно с намыва новых участков, который в компании дипломатично называют «комплексом работ по повышению высотных отметок и стабилизации территории». Здесь уместно напомнить, что в июне Смольный предъявил АО «Терра Нова» ряд претензий. Их суть сводилась к тому, что работы по намыву выбились из графика, выполнены не должным образом, а кроме того, задерживается создание инфраструктуры.

Хотя «Группа ЛСР» приобрела около 34 га, общая площадь, на которой будет реализован проект, достигнет примерно 87 га, большую часть из которых еще предстоит создать. По словам заместителя генерального директора холдинга по строительным материалам Василия Кострицы, все работы «Группа ЛСР» выполнит самостоятельно, используя свои стройматериалы. «Для повышения высотных отметок будет использовано порядка 3,5 миллиона кубометров песка, а также примерно 30 тысяч кубометров щебня и 105 тысяч кубометров камня для укрепления берега залива. Будет задействовано 15 единиц грузового флота, 3 гидроперегружателя и землесос», – рассказал он.

Инвестиции в процесс намыва в компании оценивают примерно в 3 млрд рублей. Завершить эти работы холдинг планирует к середине 2019 года.

Затем – построить

После этого начнется непосредственно строительство. Из 87 га земли под жилую застройку в рамках проекта планируется направить только 34 га. На этой территории предполагается строительство недвижимости общей продаваемой площадью почти 600 тыс. кв. м. Из них жилье составит примерно 500 тыс. кв. м, встроенно-пристроенные коммерческие помещения – 30 тыс. кв. м.

Вдоль образующейся набережной Финского залива «Группа ЛСР» намерена разбить бульвар с зелеными насаждениями для отдыха горожан. Планируется построить ряд социальных объектов (не менее 2 детсадов и 2 школ), а также общественный парк.

Объем инвестиций в проект, по словам первого заместителя генерального директора «Группы ЛСР» Евгения Яцышина, составит около 40 млрд рублей. Завершить его реализацию планируется к 2029 году. После этого, по оценке специалистов компании, из общего объема нового строительства на южной части намывных территорий (1,2 млн кв. м) доля «Группы ЛСР» составит примерно 41,6 %.

Как рассказал Евгений Яцышин, проект комплекса на намыве разработает «Студия 44» Никиты Явейна, и пока говорить о его конкретных параметрах рано. По его словам, несмотря на значительный объем жилья, компания не намерена строить «муравейник». В частности, дома планируются высотой 47–57 м (10–13 этажей). Студий и «однушек» в комплексе не планируется. Минимальным объектом станет евродвушка – спальня и совмещенная кухня с гостиной.

Проект позиционируется в комфорт-классе. Исходя их нынешних цен, стоимость квадрата на старте продаж в 2019 году (именно тогда парируется вывести на рынок первую из четырех очередей проекта суммарным объемом 170 тыс. кв. м жилья), по словам Евгения Яцышина, можно прогнозировать на уровне 100–110 тыс. рублей.

Эксперты дают «добро»

Специалисты рынка недвижимости в целом весьма позитивно оценивают перспективы проекта. Это обуславливается, по словам начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, сочетанием трех факторов: известного и надежного застройщика, удачной локации и правильного рыночного позиционирования проекта.

По общему мнению экспертов, намыв – при общей нехватке свободных площадей в центральной части города – очень привлекательная локация, жилье в которой будет востребовано. «Видовые характеристики первой линии будут замечательные», – отмечает директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. «Транспортная доступность Василевского острова резко увеличилась с вводом ЗСД, жилье здесь становится привлекательным», – добавляет руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.

Позиционирование комплекса в сегментах «комфот» и «комфорт-плюс», представляется экспертам совершенно оправданным. «В случае строительства жилья бизнес-класса на всей территории проекта «Морской фасад», привлечь необходимое количество покупателей в некие разумные сроки оказалось бы достаточно сложно. Поэтому в целом вполне разумно застраивать данную территорию жильем преимущественно массового спроса», – считает руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко.

С ней соглашается Вера Сережина. «Территория намыва – слишком большая для создания жилья бизнес-класса. У нас в городе нет спроса на такое количество квартир высокого класса», – говорит она.

Светлана Денисова отмечает, что, скорее всего, проект будет разноклассовым – такая тенденция в последнее время получила распространение в городе (см. «Классная мешанина», «Кто строит в Петербурге», № 21, 2017). «По всей видимости, в зданиях первой линии цена будет приближаться к бизнес-классу, в то время как дома, расположенные в глубине квартала, – уже к «комфорту». Это позволит не перегрузить рынок выводом больших объемов жилья, относящегося к дорогим сегментам. Поглощению нового предложения будет способствовать и то, что реализация проекта рассчитана на 10 лет», – говорит она.

Это мнение разделяет и Светлана Московченко. «Есть основания полагать, что девелопер все же создаст в данном проекте на первой линии от Финского залива дома более высокого класса, чем «комфорт», которые будут обладать привлекательными видовыми характеристиками. Жилые дома массового спроса при этом будут располагаться преимущественно в глубине кварталов. Во всяком случае, подобная концепция представляется наиболее оптимальной и экономически привлекательной», – считает она.

Также единодушны эксперты и во взгляде на заявленные ценовые характеристики жилья в проекте. «Стоимость в пределах 100 тысяч рублей за метр для объекта комфорт-класса сейчас адекватна спросу и позволит обеспечить стабильный уровень продаж», – отмечает Вера Сережина. Светлана Московченко и Светлана Денисова называют «вилку» 100–110 тыс. рублей за кв. м оптимальной. А Елизавета Яковлева поднимает верхнюю планку цены до 130 тыс. рублей.