Современные тенденции в сфере недвижимости порождают новые форматы, которые лучше отвечают появляющимся требованиям рынка. В складском сегменте это – Light industrial. По мнению многих экспертов это весьма перспективное направление и те компании, которые войдут в эту нишу раньше других, смогут укрепить свои рыночные позиции.

«Коворкинги» складского сегмента

Как отмечают специалисты компании IPG. Estate, формат Light industrial – это формат небольших производственно-складских помещений площадью 500–1500 кв. м. По их оценке он появился на рынке Санкт-Петербурга недавно, на сегодняшний момент слабо развит, но имеет большие перспективы.

«Light industrial – небольшие складские и производственные площади до 1500 квадратов – в чем-то имеет сходство с коворкингами в офисной недвижимости. Положительный опыт девелопмента подобных проектов уже есть в Европе и Америке», – говорит руководитель направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Алла Сидоренко.

Руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских уверен, что Light industrial – перспективное направление на рынке складской недвижимости. «Это один из новейших форматов, который развивается во всем мире и активно представлен в США, в городах Европы и Азии. Основывается он на принципе Just-in-time logistic, который подразумевает, что на складах хранится минимальное количество товара. Эта логистическая схема была придумана в Японии, именно там в свое время начали отказываться от больших складов и поставлять товар покупателю прямо с производства. Большой плюс данного формата в снижении издержек на владение землей и обслуживание складов», – рассказывает он.

В связи с тем что на петербургском рынке крайне проблематично найти небольшие производственно-складские помещения в качественных объектах, такой формат может быть востребован, отмечает старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Петербурге Алексей Пятков.

Первые ласточки

По данным IPG. Estate, в Северной столице уже существуют примеры, когда складские объекты площадью порядка 5–7 тыс. кв. м нарезают автономными блоками по 700–1000 квадратов с возможностью объединения, которые в дальнейшем сдаются как производственные площади или склады небольшого формата. В основном это объекты с высотой потолка 6–8 м, одними воротами на блок, антипылевыми полами на уровне земли, встроенными офисно-бытовыми помещениями.

«Формат фактически уже присутствует на рынке: например, складской комплекс «Терра Терминал» реализован в формате боксов площадью 1,5 тысячи квадратов. Такие площади будут интересны широкому кругу арендаторов – от деревообрабатывающих компаний до предприятий пищевой промышленности. Летом этого года один из крупных федеральных девелоперов вывел проект формата Light industrial на московский рынок», – рассказывает Алексей Пятков.

Полтора года назад на территории «Мебельного Технопарка» построили производственно-складское помещение площадью 7 тыс. кв. м с нарезкой помещений на блоки 500–1000 кв. м. Заполняться объект начал за два месяца до ввода в эксплуатацию, и к моменту запуска был уже лист ожидания, рассказывают в IPG. Estate.

«К примерам формата Light industrial в России можно отнести комплексы быстрого обслуживания, такие как «Юлмарт». В данном случае работает модель, когда строится небольшой легковозводимый склад с достаточно серьезной инженерной начинкой, где сортируются и выдаются в короткий срок небольшие группы товаров, а также существует возможность заниматься поставкой товаров непосредственно от производителя. В этом и заключается основной тренд современной складской недвижимости, который приходит в нашу страну», – считает Александр Кириятских.

По его словам, четкого примера Light industrial формата в Петербурге еще нет. «Существуют Центры логистики, где представлены товары формата ретейл, откуда они поступают в магазины. Вблизи города, например в Шушарах и в Курортном районе, появились небольшие склады, откуда товары народного или промышленного потребления поступают на полки магазинов либо напрямую к заказчику. Это еще не склады Light industrial, но уже более современный формат», – говорит эксперт.

Первые шаги в освоении Light industrial делает «А Плюс Девелопмент», который на территории индустриального парка «Марьино» и совместно с ним разрабатывает проект складского комплекса, соответствующий стандартам формата. Это объект площадью 10 тыс. кв. м с нарезкой на автономные блоки по 500–1000 кв. м, в рамках которых есть офис, подсобные помещения, санузел, ворота, а также с возможностью объединения блоков. Проект пока не запущен в реализацию, поскольку девелопер хочет найти несколько потенциальных клиентов.

Есть свои «но»

Тем не менее Light industrial еще не доказал в полной мере своей привлекательности, и девеломпент сосредоточился на своего рода «переходных» форматах. По словам Алексея Пяткова, в настоящее время большинство строящихся объектов представляют собой склады площадью до 20 тыс. кв. м. «В условиях снижения объемов строительства складов предложение увеличивается только в связи с миграцией арендаторов, поэтому найти подходящее помещение становится все более проблематично. В связи с этим несколько девелоперов анонсировали планы по реализации новых объектов, суммарная площадь которых составляет около 100 тысяч квадратных метров», – говорит он.

По словам Аллы Сидоренко, это связано с тем, что Light industrial хоть и привлекателен для потенциальных арендаторов, но не слишком выгоден для девелоперов и владельцев. «Для собственника при площадях от 5 тысяч квадратных метров экономика объекта выстраивается только если землю отдают даром с подведенными коммуникациями. Поэтому единственная возможность размещения таких проектов – это существующие индустриальные парки. Сейчас арендаторы площадей до 1500 метров в черте города вынуждены платить от 500 до 800 рублей за квадрат. И кроме совместного проекта «А Плюс Девелопмент» и «ВТБ Девелопмент» в индустриальном парке «Марьино», в нашем городе подобных начинаний нет. Я думаю, направление малоперспективно», – заключает эксперт.

С ней согласен региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Вячеслав Холопов. «Малых компаний, которым нужны помещения по 500–1000 квадратов, несомненно, много (и всегда будет в разы больше крупных). Но даже наличие подобного спроса не простимулирует девелоперов современной складской недвижимости на создание нового типа продукта. Основной проблемой малого формата остается сложность будущей инвестиционной продажи заполненного небольшими арендаторами проекта (а ведь у большинства девелоперов задача – реализовать актив и строить новый). Будущему покупателю сложно оценить перспективы малой компании, зачастую небольшие предприятия не подписывают долгосрочные контракты, и девелоперу, который решится развивать малый формат, надо быть заранее готовым на реализацию проекта в виде «свечного заводика», – говорит он.

А вот Александр Кириятских, напротив, настроен в отношении формата Light industrial весьма оптимистично, поскольку он соответствует базовым современным трендам. «Все больше мы уходим в формат логистики Just-in-time. Товар идет от производителя непосредственно к потребителю, минуя склады. Последние теперь необходимы для временного накопления или для рассортировки товара. Крупные склады, содержащие товары для дальнейшей продажи, скоро будут не нужны. Мы видим, что центры логистики становятся более совершенными, – когда мы заказываем товар с какой-либо торговой площадки, он идет к нам не со склада, а от производителя либо розничного поставщика, больше нет необходимости в долгом хранении его на складе. Соответственно, Light industrial – это формат будущего, который развивается у нас на глазах и позволяет существенно экономить и время, и деньги клиентов», – уверен он.